Grandes inversores están comprando tierras agrícolas...este es el motivo

Gates puede operar a gran escala, pero no está solo. Aunque el mercado mundial de tierras agrícolas todavía está muy fragmentado (en los EE. UU., se estima que la propiedad institucional representa solo el 2,2% por parte del Departamento de Agricultura de EE.UU.), la inversión de instituciones financieras y personas adineradas ha aumentado desde la crisis financiera, en términos relativos.

“Hay algunas tendencias importantes a nivel macro en torno a por qué los inversores institucionales existentes se están volviendo a interesar en la tierra o buscan ampliar sus carteras si ya invierten en la tierra”, dice Emily Norton, jefa de investigación rural de la agencia inmobiliaria Savills.

El cambio climático provoca que los inversores acumulen terrenos agrícolas.

“Hubo una fuga posterior a la recesión hacia activos seguros [después de la crisis financiera de 2008], pero la tendencia más grande es probablemente factores relacionados con la mitigación del clima. . . cada vez más, las tendencias positivas para el clima están impulsando a las instituciones y las oficinas familiares a decir: 'Sí, esa es la razón por la que queremos estar en esa clase de activos' ”.

Los fondos de tierras agrícolas recaudaron $ 5.7 mil millones en 2019, un máximo posterior a la crisis, antes de que las entradas se redujeran a $ 2 mil millones el año pasado en medio de la pandemia, según datos de Preqin.

Martin Davies, director ejecutivo de Westchester Group Investment Management, el propietario institucional de tierras agrícolas más grande del mundo y una división del administrador de activos estadounidense Nuveen, dice que la tierra cultivable es una “clase de activos bastante incipiente”.

El caso de inversión combina la promesa de un ingreso regular con ganancias potenciales de aumentos de productividad a largo plazo, ya que el crecimiento de la población y la subsecuente demanda de alimentos más ricos impulsan mejoras en la tecnología agrícola.

Este es un proceso que Gates ha promovido a través de su fundación benéfica, que, aunque no está directamente vinculada a su cartera de inversiones privadas, se centra en las ganancias de productividad a través de la innovación agrícola. Su objetivo es apoyar las mejoras, especialmente en los países pobres, como parte de su programa de "crecimiento global y oportunidades".

Las presiones ambientales son un factor. “El entorno es ahora bastante relevante para los inversores en fondos de pensiones”, explica Davies. "Muchos han estado estableciendo objetivos para ser neutrales en carbono para una fecha determinada, y una herramienta para ayudar con eso es invertir en tierras forestales y agrícolas".

La tierra de cultivo que han estado comprando los inversores a gran escala produce menos emisiones de gases de efecto invernadero que la tierra utilizada para la ganadería, y las técnicas de agricultura regenerativa pueden reducir las emisiones aún más. Algunas granjas de almendras se están acercando a la neutralidad de carbono, señala Davies.

Los analistas esperan que las medidas de las emisiones de carbono y la biodiversidad se formalicen más, con la posible introducción de nuevos impuestos al carbono. En el Reino Unido, los subsidios agrícolas también se vincularán con el desempeño ambiental, en una revisión posterior al Brexit. Estos cambios proporcionarán a los grandes inversores un incentivo para mejorar el desempeño ambiental de la tierra, argumenta Norton.

"Creo que será una tendencia mundial: buscar activos de tierras degradados y convertirlos en un estado ambiental más alto, ya sea a través de la agricultura orgánica, la regeneración de tierras o la agrosilvicultura".

Sin embargo, los valores de los activos también son impulsados ​​por factores locales y los precios de las materias primas. A nivel mundial, el índice global de tierras agrícolas de Savills indica una tasa de crecimiento anual compuesta del 11 por ciento entre 2002 y 2019. Pero los inversores han visto poca apreciación del capital en los últimos años y el rendimiento casi plano registrado en los cinco años hasta 2019, luego de una aumento de la crisis: enmascara grandes variaciones. Hubo fuertes subidas en Australia y Nueva Zelanda, y caídas de valor en Argentina y Rumania, dice Savills, con los precios locales afectados por los valores de las materias primas y la regulación.

Nuveen diversifica su cartera de tierras agrícolas del mundo desarrollado por ubicación y cultivo, combinando cereales y semillas oleaginosas con cultivos permanentes de mayor valor como nueces y frutas.

Tradicionalmente, el mercado de tierras agrícolas ha sido bastante ilíquido, incluso en sus mercados más desarrollados, y está dominado por agricultores propietarios. Sin embargo, ahora se están vendiendo más tierras de cultivo a medida que las poblaciones se urbanizan, dice Davies. “En cada lugar hay una generación mayor que posee tierras y granjas, e invariablemente pasa los activos a una generación más joven que realmente no quiere cultivar”, dice. "En todos los lugares, hay una gran cantidad de tierra que va a cambiar de manos".

A medida que se consolida la propiedad de las tierras agrícolas, existen riesgos sociales. Los grupos de campaña han advertido que los grandes inversores corren el riesgo de expulsar a los pequeños agricultores y ser considerados indiferentes hacia las poblaciones locales .

Pero, al mismo tiempo, si la tendencia de compra institucional continúa, un mercado en maduración puede hacer que inversionistas como Nuveen y Gates parezcan los primeros en moverse. “De la misma manera que se han institucionalizado los bienes raíces y la madera, esto conducirá a un mercado más estabilizado, pero más uniforme, que el que existía antes”, cree Davies.

Judith Evans de FT