La burbuja histórica del mercado inmobiliario podría provocar un crash en las bolsas en 2026
Sé que hay mucha gente que cree que las tasas de interés más bajas van a mantener los precios altos de la vivienda o incluso empujarlos más altos, pero creo que las perspectivas para la vivienda podrían ser muy negativas.
Los precios de la vivienda han alcanzado niveles sin precedentes y están en niveles de burbujas extremas que superan las valoraciones golpeadas justo antes del último desplome del precio de la vivienda. Los toros parecen creer que todo estará bien, ya que apuntan a una "escasez" de la vivienda y el hecho de que los estándares de suscripción de préstamos son mejores ahora que antes de la Gran Crisis Financiera, o "GFC". Sin embargo, esto podría ser defectuoso pensar.
Veo 4 factores importantes que parecen estar convergiendo ahora, lo que podría llevar a una corrección del precio de la vivienda.
El primer factor es que la economía está mostrando signos de una rápida desaceleración. El segundo factor es que el consumidor está mostrando grandes signos de tensión financiera. El tercer factor es que los precios de la vivienda han alcanzado niveles extremadamente inasequibles y las caídas del precio de la vivienda ya han comenzado, y los descensos podrían chubascos a medida que la economía se debilite aún más. El cuarto y último factor que veo es que las tasas de interés podrían mantenerse elevadas y crear una situación en la que la única solución para mejorar la asequibilidad es a través de una gran caída de los precios de la vivienda. Echemos un vistazo más de cerca a por qué la historia podría estar a punto de repetirse y por qué pudimos ver cómo podíamos ver que el precio de la vivienda se desplomaba en 2026, tal como vimos hace unos 17 años:
El problema de la asequibilidad de los precios de la vivienda y la burbuja es ahora una emergencia nacional
Es difícil de imaginar, pero los precios de la vivienda están en niveles tan extremos que la mayoría de la gente simplemente no puede permitirse comprar una casa en estos días, especialmente si usted es un comprador por primera vez o no tiene ninguna apreciación de capital previa de los bienes raíces. Siempre ha sido parte del Sueño Americano poseer una casa, y tristemente está fuera del alcance de muchos estadounidenses ahora. Esto claramente ha acaparado la atención del presidente Trump, quien al parecer está considerando declarar una emergencia nacional sobre este tema. Un artículo reciente de Newsweek resume la crisis afirmando:
"Los precios han aumentado en más de un 40 por ciento desde el comienzo de la pandemia, ya que las tasas hipotecarias históricamente bajas entre 2020 y 2022 desencadenaron un frenesí de compra de viviendas que chocó con una oferta crónicamente baja en todo el país. La escasez, que está en curso, contribuyó al aumento masivo de los precios en los últimos cinco años que ha hecho más difícil para millones de estadounidenses comprar una casa".
Las tasas de interés extremadamente bajas que implementaron la Reserva Federal durante la pandemia, junto con el estímulo masivo entregado por el gobierno de Estados Unidos, crearon un aumento sin precedentes en los precios de las viviendas. El problema es que los precios de la vivienda están tan lejos de los ingresos de los hogares ahora.
La era de los EE.UU. El estímulo del gobierno ha terminado, y puso al gobierno profundamente endeudado, que es una de las razones por las que no es probable que las tasas de interés a más largo plazo bajen mucho, si acaso, a pesar de los recortes de tipos de la Fed. La pandemia creó este aumento masivo de los precios de la vivienda, pero en los últimos 2 años, las tasas hipotecarias también aumentaron, a más del doble de donde estaban las tasas durante la pandemia. Por lo tanto, ahora usted tiene esta combinación de precios de la vivienda extremadamente altos, junto con las tasas hipotecarias que han aumentado. Esto ha creado una burbuja en los precios de la vivienda y, al mismo tiempo, un aumento masivo en el costo de financiar una casa, que ya no es asequible para muchos estadounidenses. El índice de asequibilidad de vivienda de Goldman Sachs (GS), que se muestra a continuación, sugiere que la asequibilidad está en mínimos históricos, y es aproximadamente la mitad de lo que era tan recientemente como 2020:
Algo ha llegado a dar
Está claro que la burbuja en los precios de la vivienda no puede ser sostenible en función de los ingresos de los hogares. Esto sugiere que los salarios necesitan subir significativamente, o las tasas de interés tienen que hundirse, o ambas cosas. Sin embargo, no veo que los salarios aumenten lo suficientemente rápido como para cerrar esta brecha masiva, y los recortes de tasas de interés por parte de la Fed podrían no ser suficientes más. La razón por la que los recortes de tipos de la Fed podrían no funcionar para volver a hacer la vivienda asequible es porque la Fed realmente sólo controla las tasas a corto plazo. Eso significa que tiene menos influencia en los tipos de interés a largo plazo, como el bono a 10 años, que es en lo que se basan muchas hipotecas. Después del reciente recorte de tipos de la Fed en septiembre, las tasas hipotecarias en realidad subieron un poco en los dos días siguientes. Esa es una mala noticia para la industria inmobiliaria y para los vendedores de casas que han estado esperando que vendrían tasas de interés más bajas, lo que ayudaría a restaurar el frenético de la guerra de ofertas y la apreciación del precio de la casa.
Con los EE.UU. El gobierno debe niveles récord de deuda, los inversores en bonos ya no están dispuestos a pagar tan poco por asumir este riesgo, especialmente cuando la inflación sigue funcionando a niveles más altos. Si los ingresos de los hogares no van a aumentar masivamente pronto y la Fed no puede reducir drásticamente las tasas hipotecarias, esto deja otra alternativa, y es que los precios de la vivienda sigan cayendo a un punto en el que están más en línea con los ingresos de los hogares y los valores históricos. Esto parecería tener sentido para que los precios de la vivienda volvieran a niveles más normalizados que se vieron antes de la pandemia ya que el estímulo (anormalmente masivo) ha terminado, y las tasas de interés ya han vuelto a niveles más normalizados. Esto deja los precios de la vivienda como el último elemento que necesita volver a niveles pre y post-pandemic normalizados.
Un cambio de tendencia mayor ha ocurrido y esto podría chispear una corrección de precios de la casa mayor en 2026
Los precios de la vivienda ya están cayendo en muchas partes del país. Veo esto como un cambio masivo en el impulso en el mercado de la vivienda, que anteriormente había estado frecuentemente marcado por múltiples ofertas y ofertas masivas. Esto ha cambiado la dinámica, ya que solía ser una situación en la que los vendedores fijarían altos precios de cotización y luego fijarían una fecha de oferta un par de semanas después de la primera casa abierta y luego todavía tienen expectativas para una guerra de ofertas que a menudo recompensaría al vendedor con una enorme oferta de compradores desesperados de casa. Ahora esto se ha desplazado a una situación en la que los vendedores están fijando precios de cotización más conservadores, y esperan que consigan incluso una sola oferta.
A pesar de que la debilidad del precio de la vivienda sigue siendo relativamente menor, parece que ahora están pensando más compradores potenciales, "Por qué comprar ahora porque los precios de la vivienda han comenzado a caer?" La sensación de pánico para comprar algo antes de que vaya aún más alto se ha desplazado a algo más como "deberíamos esperar" porque la casa que queremos comprar podría caer en valor. Cuando los precios subían, cada venta se convirtió en un "comp" por el que el siguiente vendedor quería más que la última venta y por lo general la conseguía. Pero ahora veo casos en los que está sucediendo lo contrario, y con cada venta, los comps van más abajo.
En resumen
Los precios de la vivienda están en niveles extremos e inasequibles, y esto fue alimentado por niveles extremos de EE.UU. El estímulo del gobierno, así como los niveles extremos de política de dinero fácil y las bajas tasas de la Fed durante la era pandémica.
Estos niveles extremos de estímulo y políticas de tipos de interés cero han revertido, y eso deja que los precios extremos de la vivienda sean el último factor que necesita volver a niveles normalizados. Parece que las crecientes tensiones sobre el consumidor y un mercado de trabajo debilitado podrían ser lo que propinas el ya debilitamiento del mercado de la vivienda en una corrección de precios más profunda en 2026, especialmente a medida que los propietarios (y compradores) comienzan a reconocer el cambio en este mercado y que los recortes de tasas de la Fed no son probables que traigan de vuelta las tasas hipotecarias extremadamente bajas de la era panista. Por supuesto, si hay una quiebra de la vivienda y la recesión, esto probablemente resultará en una corrección significativa del mercado en 2026.