Merlin Properties previo 4T25-2025: previsible cumplimiento de guías
- Esperamos que MERLIN Properties cierre 2025 cumpliendo guías, con un FFO cercano a 0,56 €/acción y DPA previsto de 0,42 €/acción.
- Fuerte impulso de Data Centers (Bilbao Arasur) y buen tono operativo en oficinas, logística y centros comerciales, con ocupación cerca del 96%.
- Atención centrada en la revisión del valor de activos, la evolución del LTV ~30% y el próximo Capital Markets Day como catalizador sobre la estrategia en Data Centers.
Resultados esperados y FFO 2025
MERLIN Properties publicará sus resultados de 4T25 y del ejercicio 2025 el 26 de febrero, con conference call prevista para el día siguiente. Según el análisis original de Javier Díaz (Renta 4), el último trimestre del año será previsiblemente el más flojo en términos de FFO debido al mayor volumen de inversiones asociadas al Plan MEGA y a la menor remuneración de la caja, pero el conjunto del ejercicio debería cerrarse con un FFO de en torno a 0,56 €/acción. Con esta cifra, la compañía cumpliría la guía anual revisada al alza desde 0,54 €/acción y podría confirmar un dividendo con cargo a 2025 de 0,42 €/acción.
El mensaje de fondo es el de un ejercicio que termina en línea con las expectativas, con cierto sacrificio de FFO trimestral para reforzar el perfil de crecimiento a medio plazo vía inversión.
Dinamismo operativo y contribución de Data Centers
Desde el punto de vista operativo, el foco está en el crecimiento de las rentas. Se espera un incremento significativo en Data Centers, al comenzar a consolidar en octubre de 2025 el alquiler de Bilbao Arasur. En el resto de activos, el trimestre debería ser continuista, con un tono similar al de los periodos previos y apoyado en:
1) Nuevas contrataciones netas relevantes (102.000 m² en 2024 y 59.000 m² a 9M25).
2) Release spreads positivos a 9M25: aproximadamente +0,2% en oficinas, +5,7% en logística y +4,2% en centros comerciales.
3) Ocupación en niveles cercanos a máximos históricos, alrededor del 96%.
Con este escenario, se estiman para 2025 unas rentas brutas cercanas a 537,4 M€, un EBITDA en torno a 397,4 M€ y un beneficio neto de aproximadamente 271,2 M€, sin incluir el impacto de la revisión del valor razonable de los activos. Como remarca el informe original, el comportamiento operativo respalda una lectura constructiva sobre la calidad de la cartera.
Estructura financiera, valoración de activos y LTV
En balance, la atención se dirige al nivel de apalancamiento y a la actualización del valor razonable de los activos. Con las cifras estimadas, la ratio LTV podría situarse alrededor del 30% (frente al 28,6% de 9M25 y al 28,5% de cierre de 2024), pendiente del cierre efectivo de las inversiones y desinversiones del ejercicio. A 9M25 se habían desinvertido 68,6 M€, con otros 114,6 M€ firmados para ejecutar entre 4T25 y 2026.
La revisión al alza del valor razonable de la cartera parece un escenario razonable, teniendo en cuenta el buen desempeño operativo y un contexto de tipos de interés menos tensionado. Como referencia, el EPRA NTA se situaba en 9M25 en torno a 15,17 €/acción, frente a los 14,32 €/acción de cierre de 2024, reflejando la creación de valor acumulada.
Catalizador: Capital Markets Day y Data Centers
Un elemento clave a corto plazo será el Capital Markets Day previsto para los días 9-10 de marzo. Tal y como apunta Javier Díaz, es razonable esperar que la compañía aporte en ese evento una mayor visibilidad de largo plazo sobre su estrategia de inversión en Data Centers, segmento llamado a ser uno de los vectores de crecimiento más diferenciales dentro de la cartera de MERLIN Properties.
En este contexto, se reitera la recomendación de SOBREPONDERAR con un precio objetivo de referencia en torno a 16,00 €/acción, apoyado en la combinación de rentabilidad por dividendo, calidad de activos, creación de valor en Data Centers y disciplina en el LTV.
Reflexión de Capital Bolsa
Nosotros vemos a MERLIN Properties llegando a este 4T25 en un punto de equilibrio interesante: por un lado, la compañía parece en vías de cumplir cómodamente sus guías de FFO y dividendo; por otro, el verdadero diferencial puede venir de cómo sea capaz de escalar su apuesta por Data Centers y de cómo el mercado valore ese segmento en términos de múltiplos. A corto plazo, el Capital Markets Day se perfila como el principal catalizador para una posible revisión de valor.
Para carteras de perfil inmobiliario-patrimonial, el caso MERLIN sigue siendo atractivo por su combinación de ocupación alta, spreads positivos, LTV contenido y dividendo razonable. De cara a la gestión activa, el binomio riesgo-retorno mejora si se aprovechan episodios de volatilidad alrededor de la publicación de resultados y del CMD para ajustar posiciones, siempre con la referencia de un valor intrínseco sustentado en una cartera de activos de calidad y en un crecimiento más visible en Data Centers.