Merlin Properties: La sombra del retail es alargada
Pablo Fernández de Mosteyrín de Renta 4 Banco
Fin de ciclo y revisión de estimaciones.
Revisamos nuestras estimaciones significativamente a la baja, teniendo en cuenta el importante e inesperado efecto de la Covid-19, que ha acelerado un fin de ciclo del que veníamos avisando pero en el que no esperábamos un desenlace tan abrupto.
Desde nuestro inicio de cobertura, ha disfrutado un comportamiento excelente vs Ibex 35, impulsado por los vientos de cola en el sector inmobiliario español y por la constante caída de los tipos de interés.
¿Por qué no alcanzó los 14,2 eur/acc?
Cuando nos preguntamos por qué no alcanzó nuestro anterior precio objetivo creemos encontrar la respuesta en su importante exposición al sector retail (~24% ventas 2019 y ~21% GAV 2019) así como la mayor presencia de sus oficinas en zonas secundarias de Madrid y Barcelona (~28% rentas 2019 CBD y ~27% GAV 2019), segmentos más expuestos a los vaivenes del ciclo económico y a las tendencias estructurales.
No volvemos a 2008 pero hay que ser selectivo
Frente a los recuerdos de la crisis de 2008, creemos firmemente que la situación no es comparable. Presagiamos una corrección relativamente leve en las valoraciones del mercado inmobiliario, que además, será muy variable en función del tipo y de la localización de los activos.
Revisamos P.O. 9,90 eur/acc….con margen de seguridad
Valoramos Merlin Properties mediante una media equiponderada de una valoración por NAV y un descuento de dividendos, alcanzando un valor de los fondos propios de la Compañía de 4.673 mln eur, que equivale a un precio objetivo de 9,90 eur/acc. Mantenemos la recomendación de SOBREPONDERAR una Compañía con buena generación de caja, sólido balance y excelente equipo gestor. En su precio actual supone un potencial de revalorización del 40%.