Colonial 9M21: Máximos en desocupación por el programa de renovación en un contexto de recuperación (valoración)
Renta 4 Banco
Colonial ha presentado unos resultados correspondientes a 9M21 con unas cifras operativas totalmente en línea con nuestras estimaciones y las del consenso, registrando con unos ingresos por rentas de 234 mln eur, -10% i.a. y +2% i.a. LfL, tras las desinversiones de activos no estratégicos ejecutadas en el 2020 y principios de 2021 y la aceleración del programa de renovación del Grupo.
Por su parte, el EBITDA rentas asciende a 219 mln eur, -10% i.a. y +2,5% i.a. LfL, impulsado por el incremento del +5% en la cartera de París, gracias al incremento del +3% en la cartera de oficinas y a la relevante mejora adicional tras la reapertura del Hotel Indigo en el activo de Édouard VII. El resultado neto alcanza los 184 mln eur, 123 mln eur en términos recurrentes, +10% i.a LfL. equivalente a 0,24 eur/acc.
La desocupación total de la cartera se sitúa en un 6,6%, +1,6 p.p. vs 6M21 y +2,6 p.p. vs 9M20, afectada principalmente por la entrada en explotación del programa de renovaciones en los tres mercados y la rotación de inquilinos en un activo en Sant Cugat. Excluyendo las entradas en explotación del programa de renovaciones, la desocupación se mantiene en niveles del 3% (París 2%, Madrid 3% y Barcelona 8%).
En comparación con la renta de mercado de diciembre 2020 los precios de alquiler firmados han aumentado un +4% en 9M21, destacando el crecimiento en París, +7% vs 2020; +2% en Barcelona y -1% en Madrid tras una renovación con un organismo público. Por su parte, el release spread se sitúa un +7%, lo que resalta el potencial de reversión de los contratos de Colonial, destacando el elevado +24% en el portafolio de Barcelona, mientras que en Madrid y París crece +2%.
A nivel de balance, la Compañía ha renovado 1.000 mln eur de deuda, reduciendo su coste por debajo de 1,5%, -24 pbs vs 2020, mejorando el mix y sus plazos de vencimiento, contando un con LTV de 36,6%, con 2.020 mln eur entre caja y líneas de crédito no dispuestas que le permiten asegurar sus necesidades de financiación de los próximos años cubriendo los vencimientos de deuda hasta 2024.
No esperamos impacto significativo en cotización, aunque el sesgo es ligeramente positivo por los signos de mejora en la actividad durante 3T21 y la expectativa de recuperación de los niveles de ocupación en la cartera, afectada por la aceleración del programa de renovación que, no obstante, debería permitir captar mayores rentas, especialmente en BCN a la luz de un elevado release spread.
Reiteramos recomendación de Sobreponderar y P.O. de 10,7 eur/acción.