La inversión inmobiliaria en Sudáfrica a través de REITs, oportunidad para Hamco Financial
Hamco Financial, Investment Advisor del fondo Hamco Global Value Fund, que gestiona Andbank Wealth Management, opina que la inversión en el sector inmobiliario de Sudáfrica a través de REITs (Real Estate Investment Trust) es una clara oportunidad de inversión que puede aportar valor de forma estable y consistente en el largo plazo.
A principios de 2020, la expansión del Covid-19 tuvo un gran impacto sobre todas las empresas del planeta. Algunos de estos negocios se has visto beneficiados y otros han sufrido en este nuevo contexto socioeconómico. Los mercados financieros reaccionaron en marzo, desplomándose y ofreciendo grandes oportunidades a los inversores. Una de las oportunidades identificada por Hamco Financial fue el tremendo castigo que recibieron en bolsa los REITs.
¿Qué es un REIT?
Un REIT es una empresa que posee y gestiona una cartera de activos inmobiliarios de los que recibe rentas. Los REITs captan fondos de los inversores e invierten ese capital en la adquisición, desarrollo y mejora de activos inmobiliarios. De dichos activos, los REITs reciben unas rentas que provienen de su arrendamiento o alquiler.
Los REITs tienen una fiscalidad favorable, que en muchas ocasiones está sujeta al cumplimiento de su compromiso de repartir las rentas obtenidas entre los accionistas del vehículo. Por tanto, ofrecen a sus accionistas dividendos estables, y la posibilidad de invertir en el sector inmobiliario a través de un vehículo transparente, diversificado y líquido (siempre que cotice en bolsa). Otro aspecto a destacar es su especialización de acuerdo al tipo de activo inmobiliario que operan: residencial, centros comerciales, oficinas, centros comerciales, centros logísticos, almacenes, infraestructuras, etc.
El impacto del Covid-19
Pese a la estabilidad que se pudiera presuponer a esta clase de vehículos, la pandemia colocó en una situación complicada a muchos de ellos. Porque las rentas de numerosas propiedades inmobiliarias, como las oficinas o los centros comerciales, se vieron comprometidas a causa de los confinamientos y las restricciones de movilidad impuestas en todo el mundo.
Los negocios cerraban y las oficinas se quedaran vacías, dejando en el aire muchas preguntas acerca del modelo de negocio de los REITs:
• ¿Cuándo volverían a abrir los comercios no esenciales?
• ¿Cuándo tardaría la gente en volver a comer en los restaurantes?
• ¿Podrían sobrevivir algunos grandes inquilinos como los cines?
• ¿Los consumidores volverían a los centros comerciales una vez que las restricciones cesasen? En el momento en el que desde el mercado se planteaban estas cuestiones, Hamco Financial identificó grandes oportunidades en REITs cotizados en Sudáfrica.
REITs en Sudáfrica
El rand sudafricano se depreció casi un 30% contra el euro durante los primeros meses de la pandemia y los REITs sudafricanos cayeron en torno a un 65% en términos agregados, siendo la caída en euros de un 75%. Es decir, aquellos inmuebles que estaban siendo valorados por el mercado a 100€, pasaron a cotizar, en escasos tres meses, a 20€. ¿El valor intrínseco de estos inmuebles había cambiado radicalmente en cuestión de meses?
En los meses con restricciones de movilidad más intensas, los REITs ofrecieron condiciones especiales a los inquilinos de sus inmuebles, realizando quitas y difiriendo el pago de estas rentas en el tiempo, con el objetivo de aliviar la situación financiera de los inquilinos, y mantener las tasas de ocupación lo más elevadas posibles. Debido a estas medidas especiales, los REITs dejaron de pagar, o redujeron de forma significativa el dividendo.
Con una mayor vuelta a la normalidad, los REITs han vuelto a recibir ya en muchos casos las rentas habituales por sus inmuebles, así como los pagos diferidos en el tiempo. En 2021, los REITs han recuperado el dividendo o lo han aumentado con respecto al año anterior. En consecuencia, las revalorizaciones desde los mínimos de mayo de 2020 varían entre 120% y 170%.
Pese a que el descuento se ha reducido durante los últimos 18 meses dadas estas revalorizaciones, los REITs en Sudáfrica siguen cotizando con descuentos en torno al 50% del valor de sus inmuebles. Actualmente, los REITs sudafricanos que forman parte de la estrategia Value Global de Hamco Financial, cotizan a cash flow yields de entre el 15% y el 20%, presentando modelos de negocio estables y sólidos que deberían recuperar valoraciones similares a las que cotizaban antes de la crisis. Además, mientras estas empresas recuperan su valor en Bolsa, están pagando ya rentabilidades por dividendo de doble dígito.
Desde Hamco Financial consideran este caso de inversión como un gran ejemplo de cómo, en ocasiones, el mercado ofrece oportunidades de inversión a largo plazo si somos capaces de abstraernos del ruido y pensar sobre el futuro con un horizonte temporal mayor que el del mercado.