Sareb, como las cajas: da una patada adelante para no vender con pérdidas

Pedirá la ejecución de préstamos morosos para quedarse con activos inmobiliarios

  • Esperará a vender cuando el mercado exija menos descuento... si es que ocurre
Elena Lozano
Bolsamania | 27 may, 2019 06:00
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Promoción de Sareb en San Juan, AlicanteSAREB

Sareb, el banco malo, está tomando el camino contrario al de la banca para desprenderse del ladrillo que las entidades rescatadas le legaron hace seis años. La compañía asegura que le sale más rentable convertir los préstamos morosos que tiene en cartera en inmuebles que intentar vender los créditos, como están haciendo casi todas las entidades. Esta última fórmula, a pesar de ser más rápida, implica asumir fuertes descuentos, algo a lo que la compañía no está dispuesta. El problema es que también tendría que aceptar descuentos para vender inmuebles, por lo que prefiere esperar a una mejora del mercado: una actitud parecida a la "patada adelante" de las cajas en la crisis.

Recientemente, el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) publicó sus cuentas del ejercicio 2018, en las que incluye un deterioro de 382 millones de euros por la deuda subordinada que tiene de Sareb. Es decir, el FROB considera que recuperará menos de lo que pensaba el año pasado de su inversión en el banco malo. De hecho, su presidente, Jaime Ponce, cree que la recuperación de las ayudas que recibió será “escasa”.

En el informe de sus cuentas, el FROB indica que Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) está adaptando su estrategia a transformar activos financieros en inmobiliarios (es decir, préstamos en inmuebles), algo que “supone una reducción de los ingresos por los activos financieros durante un periodo transitorio” que no especifica.

¿Cómo lo hará? Sareb, en ese periodo, impulsará las daciones y las ejecuciones de los inmuebles que son garantía de esos préstamos, algo que requerirá acudir a la vía judicial en muchos casos. Así, según sus planes, revalorizará la compañía a largo plazo, pues “la recuperación por la vía del colateral resulta previsiblemente más rentable que por la vía de venta de préstamos, que exige elevados descuentos”.

El problema reside en ese "previsiblemente". El presidente de Sareb, Jaime Echegoyen, confía en que, en el futuro, la venta de esos inmuebles requiera menos descuento que la de los préstamos de los que ahora son garantía. Y eso requiere una mejora del mercado en los próximos años (o que, como mínimo, no venga otra crisis). Esta actitud recuerda a las de las cajas de ahorros y algunos bancos en la burbuja, la famosa "patada adelante"... y entonces esa mejora del mercado no llegó, lo que provocó el rescate de España y la propia creación de Sareb.

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El presidente de la Sareb, Jaime Echegoyen.Europa Press - Archivo

Esta estrategia es opuesta a la actual de la banca, que apuestan por comercializar lo antes posible los préstamos agrupados en carteras, aunque sea con grandes rebajas. Al vender los créditos, las entidades evitan llegar a adjudicarse más viviendas. Del mismo modo, los bancos se están deshaciendo de los inmuebles que ya se habían adjudicado tras ejecutar préstamos a los promotores, también con fuertes descuentos. Por ejemplo, Santander vendió el ladrillo de Popular al poco de comprar la entidad y lo traspasó a una firma conjunta con Blackstone, en la que el banco mantiene una participación del 49%. Traspasó activos con un valor bruto contable de 30.000 millones que en el momento estaban valorados en un tercio.

De esta forma, el año pasado Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell se liberaron conjuntamente de unos 60.000 millones de euros entre inmuebles y préstamos para sanear sus balances. Las entidades siguen así los reiterados consejos de los supervisores sobre la necesidad de liberarse de los restos del naufragio de la crisis financiera.

Mantener tanto crédito moroso como inmuebles en balance consume mucho capital de los bancos, por lo que librarse de ellos les permite liberar sesos recursos. Además, el descuento en la venta no les obliga necesariamente a registrar pérdidas si ya los tienen bien provisionados (saneados) en sus cuentas. Más en un momento en el que los reguladores no hacen más que recordarles que son los últimos de la clase en capital en Europa.

Sareb, en cambio, no necesita liberar capital (no sigue las normas contables bancarias) y, además, tiene muchas menos provisiones que los bancos porque recibió los activos traspasados por las cajas a precios muy superiores a los de mercado. Por tanto, en su caso, tiene que vender muy por debajo del valor al que los tiene en libros, con fuertes pérdidas. Que es lo que pretende evitar Echegoyen.

Vender estos activos no implica para las entidades librarse por completo de su riesgo. La fórmula elegida por los bancos para deshacerse de su ladrillo es colocar los activos tóxicos en vehículos en los que participan las propias entidades y cuya propiedad mayoritaria queda en manos del comprador. Así, pueden desconsolidarlo de su balance, pero siguen manteniendo una participación.

ESTRATEGIA REGIONAL Y DE SERVICERS

A finales del pasado año, la compañía ya había decidido cambiar de estrategia y reorganizar los activos que tiene en cartera agrupándolos por territorios con el objetivo de obtener de sus carteras más rentabilidad y poder terminar algún ejercicio con ganancias.

Además, la Sareb debe decidir qué hacer con los servicers con los que trabaja, pues sus contratos empiezan a vencer este mismo año, cuando han pasado cinco desde que traspasó la gestión de los activos comprados a la banca a Altamira Asset Management, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia, actualmente controlados por Apollo, Cerberus, Lone Star e Intrum, respectivamente. El primero de los contratos caduca el próximo diciembre.

El conocido como banco malo nació a través de un real decreto ley en el verano de 2012 con el objetivo de terminar su función quince años después, cuando deberá haberse desecho de los 200.000 activos por valor de 50.781 millones de euros que recibió de BFA-Bankia, Catalunya Banc, Banco de Valencia, Novagalicia Banco y Banco Gallego. De esta cantidad, el 80% eran préstamos a promotores y el 20% inmuebles.

Por el momento, la compañía ha logrado reducir su cartera en 16.426 millones de euros y ha disminuido su deuda en 15.020 millones, hasta 35.761 millones. Por el camino, ha sacado al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) su socimi Témpore Properties, que gestiona 2.249 viviendas en alquiler valoradas en 339 millones de euros.

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