Banca, notarios y clientes estrenan este lunes nuevas reglas del juego hipotecario

Los desahucios serán más difíciles y cambiarse a hipoteca fija, más fácil

Después de un tortuoso camino por las Cortes, la ley hipotecaria entra por fin en vigor

Elena Lozano
Bolsamania | 16 jun, 2019 06:00 - Actualizado: 09:10
hipotecas casa llaves

Tras meses de tramitación parlamentaria y con una demora considerable, la nueva ley hipotecaria entra en vigor este lunes. Bancos y notarios han tenido tres meses para prepararse para las nuevas reglas del juego del mercado hipotecario desde que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó la nueva norma, que pasó en ese momento a formar parte del ordenamiento jurídico. A pesar de su aprobación, sobre España pende la amenaza de una elevadísima multa por parte de la Justicia europea debido a su retraso. Hay 80 millones de euros en juego.

Las nuevas reglas del juego están para estrenar. La norma que salió el pasado febrero del Congreso tiene el objetivo de aumentar la transparencia en la negociación de contratos hipotecarios, endurecer las condiciones de las entidades para ejecutar desahucios e introducir un reparto de los gastos entre cliente y banco, un polémico aspecto que se encontraba hasta esta ley en una zona gris de la legislación.

Las normas anteriores en vigor no aclaraban en ningún momento qué gastos (registro, notaría, gestoría, impuestos…) debía asumir cada parte, lo que daba lugar a una ingente cantidad de pleitos que anegaba los juzgados. El único resquicio de legislación sobre este tema era el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al que los bancos se aferraban para asignar el pago del impuesto al cliente... hasta que llegó la polémica con el Tribunal Supremo, que llevó a los diputados a introducir un reparto de los gastos en la ley.

Otra novedad de la norma es que prohíbe a los bancos obligar al cliente a contratar un producto con la suscripción de una hipoteca, lo que se conoce como ventas vinculadas. No obstante, tras su paso por la Comisión de Economía del Congreso, la norma incluye una excepción a esta prohibición: los seguros, que son el producto estrella en las ventas vinculadas de hipotecas.

La norma endurece, además, las condiciones que han de darse para ejecutar una hipoteca. Concretamente, el banco deberá esperar a que el impago llegue a doce meses o al 3% del capital concedido durante la primera mitad del préstamo o a quince cuotas o el 7% en la segunda para poder ejecutar una hipoteca, que es el paso previo a un posible desahucio.

Las comisiones por amortización anticipada del préstamo, por su parte, estarán limitadas desde este lunes. En una hipoteca fija, no podrán superar el 2% del importe reembolsado cuando se amortice anticipadamente en los diez primeros años de la hipoteca o el 1,5% cuando el reembolso anticipado tenga lugar a partir de los diez años del préstamo.

En el caso de una variable, habrá un límite a la comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente cuando se haga en los cinco primeros años del préstamo o del 0,25% si se cancela en los tres primeros años de la hipoteca. En todo caso, la comisión no podrá superar la pérdida financiera que genere al banco esa cancelación.

Y habrá más novedades. Pasarse de una hipoteca variable a una fija será más sencillo, pues esta ley incentiva el traspaso de una a otra, precisamente en un momento en el que el Euríbor está a punto de cumplir casi tres años y medio en negativo, lo que favorece, por el momento, a las hipotecas variables.

Las hipotecas multidivisa también aparecen en la ley. Desde mañana, transformar el préstamo de una divisa extranjera al euro también será más sencillo que en la actualidad gracias a la nueva norma. Los notarios, por su parte, tendrán más protagonismo en las negociaciones de hipotecas a partir de mañana. Los clientes podrán elegir al que quieran y el notario deberá realizar más gestiones para que quede claro que el cliente entiende todo el contrato.

Todas estas ventajas para el cliente conllevarán, previsiblemente, un aumento del coste de la hipoteca o, al menos, así lo teme el Banco de España. "Los mayores gastos de constitución de hipotecas soportados por los prestamistas y, en particular, los límites a las comisiones máximas por amortización anticipada en los contratos a tipo fijo podrían propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a esta última modalidad", alertó tras la aprobación de la nueva ley.

NADA DE RETROACTIVIDAD

La ley se aplicará desde este lunes y solo desde este lunes, pues la banca consiguió que, a su paso por el Congreso, se esfumara toda posibilidad de que la norma se aplicara retroactivamente. Esta medida beneficia a las entidades porque les evita tener que asumir los gastos de más relativos a hipotecas firmadas en el pasado, pero también es buena para algunos consumidores.

La no retroactividad de la norma evita miles de desahucios de consumidores con procedimientos judiciales paralizados pendientes de la Justicia europea. Si los grupos hubieran pactado la retroactividad total de la nueva ley hipotecaria, estos procesos judiciales habrían sido suspendidos y a los contratos afectados se les aplicaría la nueva norma, lo que podría haber provocado el desahucio automático de estos consumidores.

ESPAÑA NO SE LIBRA DE LA MULTA PESE A LA APROBACIÓN

La tramitación de la ley hipotecaria fue larga en el Congreso, pero se demoró aún más a su paso por el Senado, donde algunos grupos, como el Popular, quisieron introducir las enmiendas que fueron rechazadas durante su debate en la Comisión de Economía del Congreso.

El PP utilizó su mayoría en el Senado para intentar eliminar el impuesto hipotecario, que tanta polémica generó en el Tribunal Supremo el pasado otoño, pero la jugada no le salió bien: el Congreso volvió a rechazar la medida en el Pleno que dio luz verde al texto definitivo. Por ello, el partido de Pablo Casado decidió incorporar esta medida en su programa electoral.

Con todo, esta norma estuvo a punto de frustrar su aprobación definitiva en el Congreso hace unos meses. El Parlamento votó las últimas enmiendas, las introducidas a su paso por el Senado, a finales de febrero, pocos días antes de que la convocatoria de elecciones generales obligara a disolver las Cortes.

Y, de todas formas, la aprobación no elimina la amenaza de multa para España por el retraso en la trasposición de la directiva europea. En un principio, la Comisión Europea había solicitado que castigara a España con el pago de 105.991 euros por cada día de retraso en su aprobación, que debió hacerse antes del 21 de marzo de 2016.

Pero la cosa no termina ahí. Una vez introducida la norma en el ordenamiento jurídico español, cuando ya estaba publicada en el BOE, el Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) propuso multar a España con 80 millones por este tema. ¿Acabará pagando España por el retraso de tres años en la aprobación de la ley? La pelota está en el tejado del TJUE.

Te Regalamos un número de la revista Estrategias de Inversión