En septiembre, se firmaron un total de 31.054 hipotecas sobre viviendas, lo que supone un 29,6% menos que en el mismo mes del año pasado y la séptima caída consecutiva de dos dígitos, mientras el tipo de interés medio se disparó más de un punto, hasta el 3,26%, el mayor nivel en siete años, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En concreto, el tipo de interés medio registra una subida de 1,26 puntos respecto al del mismo mes de 2022. El plazo medio es de 24 años. El 43,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 56,2% a tipo fijo, el porcentaje más bajo desde marzo de 2021. El tipo de interés medio al inicio es del 3,09% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,4% para las de tipo fijo.
Por su parte, el importe medio es de 143.186 euros, con una disminución del 0,1%.
Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 61,8% del capital total prestado en septiembre. En total, se sitúa en 4.446,5 millones, con un descenso anual del 29,7%.Supone sumar seis meses con descensos superiores al 20%.
En cuanto a los cambios registrales, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones es de 9.983, un 9,6% menos que en septiembre de 2022. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, se producen 7.842 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con una disminución anual del 10,6%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) aumenta un 5,8%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) disminuye un 37,1%.
De las 9.983 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 45,5% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 13,1% al 36,6%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 85,9% al 62,4%.
El euríbor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (82,4%), como después (60,7%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable aumenta 0,2 puntos y el de las hipotecas a tipo fijo sube 0,5 puntos.
Por CCAA, las que registran un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en septiembre son Andalucía (5.900), Comunidad de Madrid (5.854) y Cataluña (5.291). Mientras, todas presentan tasas de variación anual negativa. Los mayores descensos se dan en Región de Murcia (-44,8%), Aragón (-39%) y Galicia (-38,2%).
En las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.117,2 millones de euros), Cataluña (871 millones) y Andalucía (759 millones). Todas las comunidades presentan tasas de variación anual negativa en el capital prestado. Los mayores descensos se dan en Región de Murcia (-49,5%), Galicia (-40,5%) y Principado de Asturias (-40,1%).
En los nueve primeros meses del año, el número de hipotecas sobre vivienda se ha reducido un 17,2%, mientras que el capital prestado ha bajado un 18,6%.
SE RETORNA A NIVELES DE NORMALIDAD PREVIOS A LA PANDEMIA
Los portales inmobiliarios destacan que los datos ahondan en la tendencia que venimos observando a lo largo del año, sustentada en tres pilares: "Por un lado, la fuerte caída en la contratación, fruto de la subida de tipos y la incertidumbre económica; segundo, la fuerte competencia entre los bancos, lo que unido a la inversión de la curva de tipos, más baratos a largo que a corto, mantiene los tipos de interés relativamente estables, viendo incluso un abaratamiento en los tipos fijos contratados; tercero, la mayor pujanza de las hipotecas mixtas, en detrimento de las fijas, al ser más baratas aquellas".
Así lo señala el director general de idealista/hipotecas, Juan Villén, que añade que "seguramente esta tendencia se mantendrá en lo que queda de año, aunque es previsible que la caída de volumen respecto al año anterior se suavice en la parte final del año, no tanto por la recuperación de las operaciones sino simplemente porque el inicio de la contracción se produjo pasado el verano de 2022".
Por su lado, desde Fotocasa creen que las cifras ponen de manifiesto que la ralentización es una realidad "y que, por lo tanto, se retorna a niveles de normalidad previos a la pandemia. También es relevante destacar que la traslación real al mercado se ha producido de forma paulatina, ya que este es el octavo descenso oficial causado por el cambio en la política monetaria que llega más de un año después de la primera subida de tipos de interés".
"Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado". No obstante, "las firmas demuestran la gran resiliencia del inmobiliario frente a la situación de alteración económica y de subida de tipos que se está atravesando", comenta la directora de Estudios, María Matos.
Considera que comienza a detectarse cómo las concesiones hipotecarias toman un camino diferente al de las compraventas. "Mientras que las operaciones de compra y venta parecen resistir por el cambio en el perfil del comprador, la firma de hipotecas se está viendo afectada por el nuevo precio del dinero. Aunque, como vemos, más de 30.000 operaciones significa que todavía hay una parte muy importante de compradores que continúan cerrando acuerdos con las entidades financieras para poder comprar la vivienda antes de un encarecimiento hipotecario todavía mayor".
Añade que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas ya está teniendo resultados y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado en detrimento de las hipotecas fijas. "Ya estamos viendo cómo afloran variedades como las hipotecas mixtas, que se están convirtiendo en el producto estrella de los bancos".
El jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, Santiago Martínez, opina que el primer paso para que se estabilice el mercado hipotecario es que se alcance un techo en los tipos de interés y haya algo más de visibilidad, "ya que parece difícil que el Banco Central Europeo (BCE) tensione aún más la política monetaria en un contexto de debilidad en el crecimiento y moderación de las tensiones inflacionistas".
"A pesar de ello, creemos que es pronto para considerar que se ha alcanzado el suelo y podemos terminar el año en torno a las 390.000 hipotecas concedidas frente a 464.000 en 2022. En 2024, probablemente asistiremos a una moderación en las caídas, conforme las mejoras salariales permitan una pequeña recuperación de la accesibilidad de la vivienda tras el fuerte deterioro del último año", afirma.
