Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield en España, tomó las riendas de la consultora a mediados de 2013 después de dos décadas en la firma. La consultora inmobiliaria, una de las tres mayores del mundo, ha triplicado su tamaño desde entonces en España, pasando de un equipo de 90 a más de 230 personas entre Madrid y Barcelona. El ejecutivo, que vive entre estas dos capitales, se ha convertido en uno de los testigos en primera línea de cómo se ha gestado la recuperación del mercado inmobiliario a través del inversor institucional.
Barrachina conoce bien la evolución de las dos grandes áreas metropolitanas donde se concentra la actividad de la consultora inmobiliaria internacional, enfocada en los grandes clientes corporativos que buscan un gran espacio para sus empleados, o para grandes inversores que buscan edificios en los que invertir. Cushman & Wakefield se ha ganado a pulso convertirse en una de las principales referencias del mercado inmobiliario en el ámbito institucional tras su fusión con DTZ en 2015. Impulsada por el fondo de capital riesgo TPG, la compañía centenaria acabará en bolsa más pronto que tarde como uno gigante del sector: factura 5.000 millones y cuenta con más de 45.000 empleados en todo el mundo.
P: ¿Cómo ha sido la transformación de Cushman & Wakefield desde 2013?
R: Hay un antes y un después. Lo primero que hicimos fue cambiar el modelo de negocio. Teníamos una compañía con una mano derecha y otra izquierda que no iban todo lo coordinadas que deberían. Teníamos las oficinas de Madrid y Barcelona, pero cada uno iba por su lado, eran independientes, pero demasiado poco alineadas. Una de las cosas que hice al principio fue cambiar el modelo de trabajar con equipos orientados a proyectos y clientes dando igual donde estuviesen sentados. A mediados de 2013 me ofrecieron llevar la compañía en España. ¿Fue en el mejor momento? Fue cuando se podían hacer cambios. Por aquel entonces veníamos de un tsunami en nuestro sector, en los que se sufrió mucho. Veníamos de los años de expansión, pero habíamos sido muy prudentes y los años de corrección fueron menos duros para nosotros.
P: ¿Hacia Madrid o Barcelona?
R: Creo que soy un gran cliente de Renfe-Adif y estoy entre las dos ciudades. Había una apuesta muy clara por reforzar Madrid porque la dimensión que teníamos no nos permitía ser lo suficientemente competitivos. Digamos que nos faltaban medios y estructura que si teníamos en Barcelona. Éramos unas 90 personas y hoy somos unas 230 personas había un driver muy importante crecimiento. Hemos triplicado facturación desde 2013 y nivel de ebitda estamos dos veces por encima de la media del sector. Ese crecimiento rentable lo hemos aprovechado para crecer atrayendo al mejor talento y reteniéndolo. Hemos buscado recuperar la confianza de nosotros en nosotros mismos y de los clientes en nosotros.
P: ¿Cómo definiría su forma de hacer en el sector inmobiliario?
R: Buscamos maximizar las sinergias entre áreas y sobre todo, responder a lo que buscan los clientes. Comparándolo con el sector de la medicina. No se trata de entrar en la consulta y directamente a operar, sino encontrar alguien que diagnostique las necesidades del cliente, pero escuchando. A veces se nos olvida que tenemos dos orejas y una boca, por tanto, tenemos que escuchar el doble de lo que hablamos.
P: ¿Cómo han visto este año del Brexit? ¿Hay oportunidad para España?
R: Hay dos o tres fases tras el Brexit. Una primera fase de shock cuándo salen los resultados electorales. Luego una segunda fase en el que las empresas analizan los planes B, pero no llegan a ponerlos en marcha. No hemos detectado movimientos significativos, sin embargo, tras las siguientes elecciones en Reino Unido, ya se empieza a vislumbrar las dificultades de gestionar el proceso de Brexit, que es muy complejo y se alargará.
P: ¿Cuál es el argumento de venta Madrid-Barcelona como alternativa a Londres?
R: Tenemos un parque de oficinas que compite a nivel de calidad a todos los niveles con Londres. La gran diferencia que tienes es que los costes de alquiler no tienen nada que ver: son mucho más competitivos y a nivel de salarios somos más baratos... Lamentablemente también. También tenemos buenas infraestructuras, buena calidad de vida, pero no tenemos ventajas fiscales de otros países.
P: Y en el mercado internacional, ¿qué lugar ocupan?
R: A nivel global las ciudades asiáticas mueven unas cifras muy superiores a las que se ven en Europa, pero en el contexto europeo tanto Madrid Barcelona ocupan un lugar principal. Siempre ha habido un 'top 3' con Londres, París y Fráncfort. Luego había un grupo de ciudades en el que siempre estaban Madrid y Barcelona junto a Bruselas o Ámsterdam. Aquí estamos entre dos modelos: el francés en el que solo está París y el modelo alemán en el que te encuentras cuatro o cinco ciudades con un modelo económico más descentralizado.
SITUACIÓN ACTUAL
P: Con la recuperación, ¿por qué se habla ahora de escasez en el sector oficinas?
R: Desde un punto de vista analítico, el ciclo inmobiliario está cambiando. Llevo 20 años en este sector y he visto unos cuantos ciclos. Durante la crisis hubo un tiempo de riesgo país y nadie quería invertir en España, pero en el momento en el que desaparece ese riesgo país es cuando se deja de mirar a la macroeconomía y se mira a la micro. Madrid y Barcelona son mercados muy consolidados en los que el dinero entró enseguida e invirtió apostando por la recuperación en 2014 y 2015. Pero hay que tener en cuenta que la producción de edificios se paró con la crisis y no hay nueva producción. Va cayendo la tasa de disponibilidad de espacio de alta calidad y en 2016 te encuentras con que no hay nuevos desarrollos. Además, los viejos promotores cayeron con la crisis. Esto al final está teniendo un impacto en las rentas, que suben determinados proyectos y con buenas ubicaciones.
P: ¿Cuáles son las grandes novedades del mercado de oficinas?
R: Lo primero que vuelve son proyectos de rehabilitación porque es volver a poner en el mercado ubicaciones que estaban sin usar. Tal es el desfase entre oferta y demanda que ya estamos viendo prealquileres es decir que las compañías ya están contratando antes de tener la ubicación disponible. Las dos mayores operaciones que hicimos en 2016 fueron con Huawei y Schibsted. Y las dos fueron prealquileres. Es una novedad que estamos viendo ahora en un mercado como el español en el que no es habitual. El cliente no paga por adelantado, pero se asegura el espacio. Ahora, las empresas están contratando y buscan nuevas ubicaciones por el aumento de tamaño y buscan traslados.
P: ¿Cuál es el perfil tipo de inversor en inmobiliario en renta? ¿Amancio Ortega?
R: Nosotros trabajamos para ellos en todo el mundo y son una gente muy profesional y pragmática en el análisis de sus inversiones. En el mercado español los ‘landlord’ (caseros) españoles no tenían la tradición de reinvertir en sus edificios iban cobrando rentas años y años hasta que se caían... El nuevo perfil de inversor en edificios para renta y alquiler destina una parte del presupuesto cada año a reinvertir en edificio porque saben que es la manera de atraer y retener ocupantes y maximizar rentas. Y esta tendencia se ha trasladado a todo el mercado. Se ha profesionalizado mucho más el propietario enfocado en el alquiler.
