La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha sancionado con 1,25 millones a Anaconda, Idealista, Inmovilla, Look&Find, MLS, Remax y Witei por haber llevado a cabo una serie de acuerdos para fijar precios e intercambiar información en el mercado de la intermediación inmobiliaria.
Estas prácticas constituyen una infracción única y continuada de los artículos 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia y 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, constitutiva de cártel, como explica la CNMC en un comunicado.
En noviembre de 2019, la CNMC llevó a cabo diversas inspecciones en la sede de varias empresas y asociaciones del sector de la intermediación inmobiliaria. Posteriormente, en febrero de 2020, la CNMC inició un expediente contra las empresas ahora sancionadas. Las empresas utilizaban un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System). Este sistema de colaboración, importado de EEUU, funciona mediante una base de datos que permite a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida.
Cuando una inmobiliaria usuaria del MLS capta un inmueble (venta/alquiler) puede incluirlo en el sistema, lo que permite al resto de usuarios realizar la venta. En ese caso, la oficina captadora y la oficina vendedora comparten la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido.
En 2002, las empresas Remax y Look&Find promovieron el proyecto en nuestro país. Habitania, posteriormente adquirida por Idealista (Idealista Tools), se encargó del desarrollo tecnológico. En el año 2012, Inmovilla y Habitania adaptaron sus sistemas para que ambos fueran compatibles con el sistema. En 2017, la empresa Anaconda, constituida por Remax, Look&Find y MLS, se sumó a la estructura y se encargó de desarrollar y gestionar una base común de compartición de inmuebles. Además de las empresas franquiciadoras Remax y Look&Find, las empresas proveedoras de software inmobiliario Idealista (a través de Idealista Tools), Inmovilia y Witei contribuyeron de forma activa a desarrollar e implementar el sistema mediante el que se cometió la infracción.
COMISIÓN MÍNIMA DEL 4%
Las franquiciadoras que desarrollaron este sistema MLS aprobaron un reglamento obligatorio para las inmobiliarias usuarias que exigía aplicar la comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción. El incumplimiento de las reglas podía conllevar sanciones disciplinarias e, incluso, la suspensión de la condición de asociado, con la consiguiente imposibilidad de acceder a la bolsa de inmuebles.
Las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno.
La implantación de un software que permitía el seguimiento de honorarios en inmuebles captados de competidores y el acceso a información sensible entre ellos permitió asegurar la aplicación del sistema en el mercado inmobiliario, que se caracteriza por estar atomizado por el lado de la oferta y de la demanda. En consecuencia, tanto las normas como los desarrollos de software limitaron la competencia entre las inmobiliarias al establecer comisiones mínimas y otras condiciones comerciales y generar un nivel de transparencia incompatible con la competencia necesaria entre las entidades.
Además, excluyeron de las ventajas del sistema MLS a aquellas entidades que no estaban dispuestas a aceptar las reglas contrarias a la competencia contenidas en el reglamento.
La CNMC ha acreditado la existencia de acuerdos entre las empresas Remax, Look&Find, MLS, Anaconda, Idealista, Inmovilla y Witei. Los mismos han consistido en la aprobación, puesta en marcha y establecimiento de sistemas de control de cumplimiento de unas normas que incluyen la fijación de una comisión mínima de obligado cumplimiento para las agencias que desean hacer uso del sistema MLS desarrollado, así como el intercambio de información sobre las comisiones de las agencias por sus servicios de intermediación inmobiliaria.
Por ello se declara la existencia de una infracción muy grave de los artículos 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia y 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, constitutiva de cártel. En consecuencia, la CNMC ha impuesto las siguientes sanciones a las empresas: 1.749 euros a Anaconda; 730.000 euros a Idealista; 83.149 euros a Inmovilla; 31.486 euros a Look & Find; 9.942 euros a MLS; 375.320 euros a Remax; 18.925 euros a Witei.
En aplicación de lo dispuesto en el artículo 66 de la LDC, la multa que hubiera correspondido a Witei Solutions S.L., se ha reducido en un 45%, por su colaboración en el Programa de Clemencia de la CNMC. Además, el Consejo de la CNMC insta a la Dirección de Competencia para que analice la responsabilidad de los directivos y representantes legales y de otros operadores no sancionados en este expediente e investigue la existencia de otras posibles infracciones de competencia relacionadas con la infracción declarada en esta resolución.
La CNMC recuerda que contra esta resolución no cabe recurso alguno en vía administrativa y que se puede interponer recurso contencioso-administrativo en la Audiencia Nacional, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente al de su notificación.
IDEALISTA SE DEFIENDE
Ante la resolución del expediente incoado por la CNMC en febrero de 2020 por el que se ha sancionado a Tools, el software de gestión para profesionales inmobiliarios de Idealista, la compañía manifiesta que "la resolución confirma lo que siempre defendió, que el objeto de la investigación que la CNMC inició hace casi dos años no tuvo nunca nada que ver con el uso de algoritmos maliciosos para manipular el precio del alquiler".
Aclaran que "la CNMC en ningún momento plantea que idealista establezca, influya o altere ni los precios ni las condiciones comerciales de los inmuebles que se anuncian en el mismo. De hecho en su resolución la CNMC reconoce expresamente que idealista es una empresa que no opera directamente en el mercado de intermediación inmobiliaria". Añaden que "la investigación se ha centrado en todo momento en la legalidad de los acuerdos alcanzados entre unas concretas agencias que forman parte de dos redes inmobiliarias para supuestamente fijar comisiones mínimas de servicio en operaciones de compraventas de viviendas, y en el uso que hicieron de 3 software inmobiliarios, entre ellos Tools, el software de idealista. Nada que ver con ningún algoritmo ni con la manipulación del precio del alquiler".
Dese Idealista afirman que "la CNMC considera que Tools, al igual que los otros software inmobiliarios, son meros colaboradores necesarios o facilitadores, pero en ningún caso vincula a los software ni con la creación de la plataforma ni con la supuesta fijación de los precios de las comisiones. Se sanciona a Tools únicamente por configurar y facilitar un filtro, ni siquiera por el uso general que las agencias hacen de este software".
