La inversión en inmuebles es la opción que más atrae a los particulares desde siempre, no obstante convertirse en el propietario de uno de ellos y alquilárselo a otro conlleva muchos miedos y quebraderos de cabeza: ¿es la persona ideal?, ¿producirá algún desperfecto?, ¿pagará lo acordado y a tiempo?
Antes vacío que mal alquilado. No es tarea fácil poner en manos de un desconocido la que es nuestra casa y esperar que todo vaya sobre ruedas, de ahí que esta inseguridad a la hora de alquilar haya producido que el número de pisos vacíos haya aumentado.
Entre los principales miedos de los propietarios están los esperados, aquellos que originan a menudo las disputas: el impago y los daños que se puedan ocasionar en el inmueble. Esto se traduce, según la encuesta realizada por Mendez Lit, despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario y patrimonio histórico, en que 4 de cada 5 propietarios siente inseguridad a la hora de rentar su casa a otra persona.
"Una de las principales preocupaciones es protegerse frente a un posible inquilino conflictivo", explica David García, socio de Méndez Lit.
Por ello, el propio despacho ha facilitado consejos para los que se encuentren en esta situación y aquellos a tener tener en cuenta antes de comenzar el proceso del alquiler.
ANTES DE LA FIRMA DEL CONTRATO
Es uno de los momentos más importantes por lo que hay que tener claro cuál va a ser el uso, puesto que ello va a determinar el tipo de contrato. No es lo mismo el uso de vivienda habitual que el de temporada por causas vacacionales, profesionales... Según corresponda, las obligaciones y garantías cambian.
Comprobar la solvencia del inquilino no es una fórmula perfecta, pero sí efectiva. ¿Cómo se comprueba?, a través de las últimas nóminas o liquidaciones trimestrales de IVA e IRPF si es autónomo o las declaraciones de la última renta.
Si las personas que van a ocupar tu inmueble son varias, el contrato debe ser único y todos serán responsables por igual en caso de impago.
El arrendamiento de vivienda habitual, aunque no es obligatoria, está acotado por un máximo de dos mensualidades. No obstante, no se debe hacer la vista gorda y hay que exigir la máxima garantía posible.
Muy a menudo, a la hora de renovar un aval anual, el inquilino no lo hace por lo que la garantía desaparece. Por ello, hay que evitar los avales prorrogables de corta duración y si se puede acordar que la garantía adicional se entregue en depósito, mejor. Por el contrario, si se acuerda la fórmula del aval bancario, no se debe aceptar una duración inferior a la de la totalidad del arriendo.
UNA VEZ ALQUILADO
Tener en cuenta la regularización de garantías y fianza, así como la renta. La ley recoge que, a partir del tercer año de contrato, éstas pueden ampliarse en el importe que se haya incrementado la renta por lo que hay que amoldar las garantías y solicitar la regularización al importe de la renta actualizada.
Muchas veces, el inquilino pide compensar lo pendiente de pago con la fianza o la garantía. No hay que aceptarlo. Si después de su salida, la casa tiene daños o desperfectos, ya no dispondrá de las garantías para cubrir esa responsabilidad y tendrá que reclamarlos judicialmente.
El plazo de preaviso obligatorio es de 30 días si se quiere que la persona abandone el hogar, no se debe olvidar. Un solo día de retraso hará que se quede un año más.
Evita las continuas llamadas del inquilino pidiendo la reparación del enchufe, la persiana, el picaporte... estableciendo en el contrato un importe razonable que delimite cuantitativamente la responsabilidad de las pequeñas reparaciones.
En cuanto a los seguros, la ley no lo exige, pero puede incluir una cláusula en contrato instando al arrendatario que suscriba un “seguro inquilino” y evitar así consultas molestas y gestiones con la aseguradora.
SI SE PRODUCE UN IMPAGO
Es una de las situaciones más comunes, por lo que si se lleva a cabo un impago hay que enviar inmediatamente un burofax reclamando el pago en un plazo máximo. El envío del burofax y su notificación determinará la cabida o no de la enervación. Si se quiere evitar, la espera es de 30 días desde la fecha en que se ha notificado el burofax y la interposición de la demanda.
La interposición de la demanda debe hacerse sin dubitaciones ya que los meses pasan y se van consumiendo las garantías. Esto es, en cuanto termine el plazo indicado en el burofax para el pago, hay que interponer la demanda. Durante este proceso, las negociaciones con el inquilino pueden seguir adelante.
Por último, solicitar la reposición de las garantías. Si se ha tenido que hacer uso del aval o la garantía por impago, se debe requerir al inquilino de inmediato que las restituya para mantener la cobertura y hacer cumplir el contrato.
Tras estos consejos y recomendaciones, el despacho Mendez Lit, recuerda que "cada inmueble alquilado posee unas condiciones distintas por lo que la mejor opción es, en cualquier caso, acudir a un abogado especialista que asesore según las circunstancias".
