Son muchos los aspectos relacionados con la vivienda que pueden reflejarse en la próxima declaración de la renta y aprovecharse de las deducciones, rendimientos o exenciones que pueden implicar al ser inversor, propietario, inquilino o arrendador de un inmueble. Estas son las claves para rebajar el IRPF, según detallan desde la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF).
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Exención por reinversión de vivienda habitual. Los contribuyentes que transmitan su vivienda habitual y reinviertan las cantidades obtenidas en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en el plazo comprendido entre los dos años anteriores y los dos posteriores a dicha transmisión, podrán dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida.
Para que la vivienda se considere habitual, el contribuyente deberá residir en ella durante un plazo continuado de tres años. Podrá considerarse vivienda habitual cuando, no residiendo ese plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda.
Hay que tener en cuenta que, en 2020, con motivo de la declaración del estado de alarma por la crisis sanitaria del Covid-19, los días comprendidos entre el 14 de marzo y el 30 de mayo no se tendrán en cuenta a efectos del cómputo de los dos años para reinvertir.
Exención parcial de rentas derivadas de la transmisión de determinados inmuebles. Los contribuyentes que transmitan en el ejercicio bienes inmuebles urbanos que hubiesen sido adquiridos a título oneroso entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 podrán dejar exenta el 50% de la ganancia patrimonial obtenida derivada de dicha transmisión.
Ingresos por arrendamiento. En el caso de haber obtenido rentas por el alquiler de una vivienda con carácter permanente, es importante recordar los gastos que son deducibles de los ingresos. Se podrá deducir los intereses y gastos de financiación, los gastos de reparación y conservación del inmueble, comunidad, seguro, tasa de basuras, servicios de abogados y asesores, suministros (si no los paga el inquilino), IBI, amortización o saldos de dudoso cobro.
En relación con la amortización de este tipo de inmuebles hay que recordar que una sentencia del 15 de diciembre de 2020 del Tribunal Supremo ha establecido que en el caso de inmuebles alquilados cuando estos fueron adquiridos por herencia o donación, el cálculo del gasto deducible por amortización se realizará sobre el coste de adquisición satisfecho a efectos del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado a efectos de este impuesto. Además, se podrá reducir en un 60% el ingreso neto, por lo que solo se tributará sobre el 40% de los rendimientos, siempre y cuando se trate de un alquiler permanente.
Hay que recordar que la Ley de 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ha modificado esta reducción para que únicamente sea de aplicación cuando el contribuyente haya incluido de forma voluntaria en su autoliquidación el rendimiento positivo. Es decir, antes de que la Administración le inicie un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que incluya en su objeto la comprobación de los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles. Tampoco será de aplicación la reducción a aquellos rendimientos netos positivos derivados de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos.
Deducción por inversión en vivienda habitual. Aunque este concepto se eliminó con efectos 1 de enero de 2013, los contribuyentes que aún conservan el derecho a aplicársela, es decir, aquellos que adquirieron la vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de 2012 y viniesen aplicándose la deducción, podrán deducirse el 15% de las cantidades satisfechas en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de vivienda, siendo la base máxima de deducción de 9.040 euros.
En los casos en los que se adquiriese la vivienda con préstamo hipotecario, si las cantidades destinadas durante el ejercicio a pagar la hipoteca no alcanzasen el importe máximo de base de deducción, puede resultar de interés amortizar préstamo antes de 31 de diciembre hasta alcanzar esos 9.040 euros, ya que de este modo se aprovecha al máximo la deducción.
Deducción por inversión en vivienda habitual en caso de divorcio. Los contribuyentes que por sentencia judicial de divorcio paguen las cuotas del préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda habitual que en su día le fue concedido conjuntamente a ambos cónyuges y cuando venían practicando los dos antes de 1 de enero de 2013 la deducción por adquisición de vivienda habitual, tiene derecho a la aplicación de dicha deducción por la totalidad de las cantidades pagadas por tal concepto aun cuando solo sea propietario del 50% de la vivienda por no haberse liquidado la sociedad de gananciales, tanto en el caso de que la vivienda continúe teniendo para él y los hijos la condición de habitual como en el supuesto de que la vivienda tenga dicha condición para los hijos comunes y el otro progenitor.
Deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas. Los contribuyentes que realicen obras para la mejora energética de la vivienda habitual o de una vivienda en alquiler podrán aplicar una deducción del 20% o 40% de las cantidades invertidas, siempre que se acredite (con certificado de eficiencia energética) una reducción de al menos un 7% en la demanda de calefacción y refrigeración o una reducción de al menos un 30% del consumo de energía primaria no renovable, respectivamente. Las obras que dan derecho a estas deducciones son las realizadas entre el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2022.
También existe una reducción del 60% por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, cuando se trate de obras en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica. Esta deducción se habilita para obras realizadas entre el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2023.
Deducción por alquiler de vivienda habitual. Esta deducción se suprimió a partir de 2015. Sin embargo, pueden seguir disfrutando de ella los contribuyentes con ingresos inferiores a 24.107,20 euros anuales que firmaron el contrato de arrendamiento con anterioridad a dicha fecha, hubieran satisfecho cantidades en concepto de alquiler de vivienda habitual y se hubieran deducido por ello en ejercicios anteriores.
El importe de la deducción será de 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. A este respecto, conviene revisar las deducciones adicionales establecidas por las CCAA.
