Moody's no ve riesgos de burbuja en la recuperación del mercado hipotecario español

Dice que el incremento en la venta de viviendas no se está trasladando con la misma intensidad a la concesión de nuevas hipotecas: se han popularizado los pagos en efectivo

Así lo indica en un informe publicado este jueves sobre el mercado de la vivienda en España. Ha experimentado un crecimiento del 14% en el último año gracias al incremento de ventas de residencias de segunda mano, que suponen el 90% del total, frente al 50% previo a la denominada 'gran recesión'. "Es improbable que esta mejoría en el mercado de la vivienda, en el contexto de la recuperación económica, se traduzca en un sobrecalentamiento del mercado hipotecario español en el corto plazo", asegura Moody's.

Entre las razones que llevan a la agencia de calificación a descartar una nueva burbuja en el sector, Moody's entiende que la concesión de créditos hipotecarios no alcanzará los niveles previos a la crisis. En concreto, la concesión de hipotecas en la actualidad tan solo supone el 25% del volumen registrado antes de la recesión económica pese al repunte observado recientemente. Moody's también considera que el incremento en la venta de viviendas no se está trasladando con la misma intensidad a la concesión de nuevas hipotecas, ya que se han popularizado durante los últimos años los pagos en efectivo en este tipo de operaciones.

Además, la agencia sostiene que, en la actualidad, los criterios de concesión de hipotecas son "mucho más restrictivos" que antes de la crisis y subraya que los consumidores que demandan este tipo de créditos destinados a la adquisición de la vivienda presentan unos perfiles de crédito "más sólidos".

Otro elemento que respalda la situación actual del mercado hipotecario es el repunte a raíz de julio de 2015 de la concesión de nuevas hipotecas con interés fijo, que llegaron a superar el 40% del total en enero de 2016, frente a los niveles próximos al 3% anteriores a la crisis. "Es un aspecto positivo, porque ante un aumento de los tipos de interés no se producirá un 'shock' de pago", afirma Antonio Tena, analista senior y vicepresidente de Moody's, aunque desde la calificadora también reconocen las ventajas de los tipos de interés variables.

Entre los aspectos negativos del mercado inmobiliario español, desde Moody's subrayan el lento ritmo de disminución del 'stock' de vivienda nueva, que alcanza las 400.000 unidades y se reduce a un ritmo aproximado de 40.000 cada año.

Precisamente este miércoles el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mario Draghi, en una conferencia en Madrid, pidió una mayor "vigilancia" en el "impacto" de la baja rentabilidad del negocio tradicional de las entidades financieras, pero también que se asuman los riesgos de los préstamos bancarios para evitar futuras "burbujas que hemos visto que son peligrosas para la estabilidad financiera", especialmente en el sector inmobiliario, como bien sabe España en su historia reciente, dijo.

MEJORA EN LOS BALANCES BANCARIOS

De cara al periodo comprendido entre 2017 y 2019, Moody's pronostica que el precio de la vivienda se encarecerá en torno a un 4,7% cada año, un aspecto "positivo" para el sector bancario, al reducir los niveles de impago y la exposición de las entidades a los créditos improductivos. "La subida en el precio de la vivienda en España está afectando positivamente a los niveles de morosidad de las hipotecas residenciales en las carteras de los bancos", subraya Greg Davies vicepresidente adjunto, analista de Moody's y uno de los autores del informe.

En este sentido, Davies explica que, al disminuir la ratio entre el importe de la hipoteca y el valor de la propiedad, se reduce el riesgo de impago y aumentan los recobros procedentes de las viviendas que respaldan las hipotecas. "Más aún, un mercado más líquido hace que sea más fácil para los deudores con problemas de pago vender una vivienda, lo que previene una ejecución hipotecaria", agrega Moody's.

AUNQUE TAMBIÉN HAY PELIGROS...

No obstante, no todo son buenas previsiones. Moody's considera que la nueva Ley Hipotecaria, junto al aumento de los litigios en relación con las cláusulas suelo, podrían encarecer y hacer más restrictiva la concesión de hipotecas en España. "Las hipotecas en España podrían volverse más restrictivas y con mayor coste en el contexto de los cambios previstos en la legislación hipotecaria, así como por el aumento de los litigios que afronta la banca como el caso de las recientes sentencias contra las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios", señala la agencia de calificación.

"Las hipotecas en España podrían volverse más restrictivas y con mayor coste en el contexto de los cambios previstos en la legislación hipotecaria"

El Gobierno actualmente se encuentra trabajando en la trasposición de la Directiva de la Unión Europea (UE) sobre contratos hipotecarios destinada a mejorar la protección de los consumidores. Moody's entiende que una modificación de la legislación que "limite" la capacidad de los bancos para ejecutar una propiedad y/o "debilite" su capacidad para generar beneficios probablemente se traducirá en un aumento en el precio de las hipotecas.

A este respecto, Tena ha explicado que el coste de las nuevas hipotecas en España "ha tocado suelo" en el entorno del 2%, nivel donde se mantiene durante los dos últimos años y que se sitúa en línea con el coste medio en el conjunto de países que conforman la Unión Europea (UE).

Por otra parte, Moody's, que reconoce la dificultad de cuantificar el impacto de las cláusulas suelo, considera que la exposición de los bancos españoles a batallas legales en relación con este motivo plantea "riesgos a la baja" para el sector. "Se espera que las instituciones ajusten sus prácticas de suscripción, lo que posiblemente tendrá un impacto en la oferta y la fijación de precios de crédito", agrega la calificadora de crédito, que apostilla que los cambios en la legislación relacionados con las ejecuciones hipotecarias podría impactar negativamente sobre las operaciones de valores respaldados por este tipo de créditos.