Las condiciones macroeconómicas y fundamentales del sector inmobiliario se mantendrán favorables hasta 2026, según la visión de los expertos de DWS, que consideran que, en el corto plazo, "Europa superará en rendimiento a EEUU y a la región Asia-Pacífico", con excepciones según sectores y mercados.
Tal y como exponen en su último informe sobre el mercado inmobiliario, durante 2025, el 'real estate' global ha mantenido un momento positivo, con el rendimiento de los activos mejorando conforme se redujeron las presiones de los tipos de interés. Una estabilidad que ha permitido que los retornos converjan hacia niveles más acordes con los fundamentales.
Los expertos de DWS creen que los rendimientos de los bonos se moverán en general de forma lateral en las principales economías hasta 2026 (ligeramente altos en Japón), ejerciendo una fuerza neutral sobre las valoraciones.
"Ciertamente, las perspectivas de crecimiento siguen siendo inciertas, en gran parte debido la política arancelaria de EEUU. Sin embargo, también existen 'drivers' positivos, en nuestra opinión, como el agresivo estímulo fiscal en Alemania y la inversión en Inteligencia Artificial (IA) en EEUU y otros países", señalan.
Y resaltan que este ritmo económico más lento coincidirá con un 'pipeline' de oferta inmobiliaria que se está reduciendo rápidamente, tras las recientes correcciones de precios y el aumento de los costes de construcción. "En conjunto, creemos que los fundamentales están preparados para fortalecerse", dicen.
Con este telón de fondo, ¿cuál es su estrategia de inversión? Como apuntan, el sector industrial ha sido uno de los grandes protagonistas a lo largo de la última década, "impulsado por el auge del e-commerce y los esfuerzos asociados para lograr una entrega rápida de pedidos, que han ganado cada vez más tracción. Desde entonces, los fundamentales se han enfriado, conforme los patrones de gasto se normalizaron y la oferta generada por el boom anterior se materializó. Más recientemente, el espectro de guerras comerciales ha amenazado aún más la preeminencia del sector".
En su opinión, cualquier preocupación sobre la perspectiva del sector industrial está, en gran medida, mal ubicada: "El Covid distorsionó el 'timing' del gasto de los consumidores y del arrendamiento de almacenes, pero no alteró de forma fundamental la trayectoria ascendente de la actividad online, que se mantiene plenamente intacta. Un breve estallido de oferta se está disipando rápidamente, ya que los precios más bajos y los elevados costes de construcción han alterado por completo la economía del desarrollo".
Además, destacan que el comercio no es del todo crítico para el éxito del sector. "A menudo, se omite en el debate sobre aranceles el hecho de que la globalización (definida como la cuota del comercio de bienes en la economía) alcanzó su punto máximo en 2008, salvo por un breve repunte en 2022 debido al Covid. Incluso cuando el comercio ha retrocedido (aunque de manera irregular), el sector industrial ha prosperado, generando un crecimiento de renta promedio del 4%-5% anual, muy superior al de la época dorada de la globalización en los años 90 y los 2000", indican.
Añaden que la experiencia de los últimos 15 años sugiere que la desglobalización podría no ser perjudicial para la logística de almacenamiento en su conjunto, generando ganadores (como, por ejemplo, centros de fabricación en tierra), así como perdedores (puertos).
Aunque siguen mostrando preferencia por el sector industrial en todas las regiones, reconocen que su liderazgo ha sido reemplazado en muchos lugares por el pujante sector residencial.
"En las economías desarrolladas, los precios de la vivienda han alcanzado máximos históricos, ya que la construcción de nuevas viviendas no ha logrado mantenerse al ritmo del crecimiento poblacional. Las rentas también han aumentado, pero los ingresos de los hogares han crecido aún más rápido, mejorando la asequibilidad relativa del alquiler, incluso cuando la propiedad de vivienda se ha vuelto aún más inalcanzable", afirman.
Ven posible que políticas migratorias más estrictas frenen el crecimiento poblacional, la formación de hogares y, en última instancia, la demanda de alquiler. Al mismo tiempo, aprecian pocas señales de un repunte significativo en la construcción de vivienda, "lo que sugiere que previsiblemente el nivel de desocupación se mantendrá bajo en el futuro".
En cuanto al sector de oficinas en EEUU, comentan que arrastra elevados niveles de desocupación (aunque en proceso de estabilización), pero las condiciones son mucho más fuertes en Tokio y Seúl.
"Mientras tanto, el sector retail en EEUU, especialmente los centros comerciales anclados por supermercados, es singularmente robusto, ofreciendo a los inversores rendimientos sólidos y un saludable crecimiento de rentas. No existe una solución única para todos y seguimos identificando oportunidades atractivas y riesgos relevantes en distintas regiones y sectores", concluyen.
