Aunque el efecto real de los tipos hipotecarios sobre los precios de la vivienda en toda Europa es desigual, en Scope Rating, basándose en estudios del Banco Central Europeo (BCE), señalan que podemos esperar una caída del 9% en los valores medios de la vivienda en Europa dentro de dos años.
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"El crecimiento medio anualizado de los precios de los últimos cuatro trimestres sigue siendo de dos dígitos, pero la tendencia se está invirtiendo: algunos países, principalmente los nórdicos, experimentaron descensos intertrimestrales en el tercer trimestre y la tendencia se reforzó en los últimos tres meses de 2022", explican el subdirector de cédulas hipotecarias de Scope, Mathias Pleissner.
Haciendo referencia a estudio publicado en el Boletín Económico del BCE de septiembre de 2022, un aumento de un punto porcentual de los tipos hipotecarios provoca un descenso de alrededor del 5% en los precios de la vivienda (al cabo de dos años) y una caída de la inversión en vivienda del 8%.
En él se señala, además, que "la dinámica del mercado de la vivienda es muy sensible a los tipos hipotecarios". Y esta tendencia histórica es aún más acusada en un entorno de tipos de interés bajos.
Con lo que, teniendo en cuenta el panorama, "podemos esperar una caída del 9% en los valores medios dentro de dos años porque ahí es donde estamos: los tipos hipotecarios vienen de mínimos históricos y, según el BCE, aumentaron con más fuerza que nunca en el primer semestre de 2022", afirma.
No obstante, nos encontramos ante un mercado muy desigual. Tomando de referencias los diferentes países, algunos mercados son más vulnerables a la subida de tipos de interés que otros.
Así, el mapa planteado por Scope sugiere que Noruega, Suecia y Luxemburgo muestran la mayor vulnerabilidad estructural a los riesgos hipotecarios derivados de las crisis de asequibilidad y de la caída del valor. Por su parte, Dinamarca, los Países Bajos y Portugal también presentan mayores desafíos estructurales en comparación con otros países europeos. Mientras tanto, los países periféricos de la eurozona (España, Italia y Grecia) muestran unas métricas relativamente sólidas. En Europa del Este, el sector inmobiliario presenta riesgos estructurales moderados.
A esto se suma otro factor: "La mayoría de los propietarios del este y el sur de Europa poseen una vivienda, pero sin hipoteca. Esto contrasta con países del norte de Europa como Noruega, Países Bajos, Suecia y Dinamarca, donde más del 75% de los propietarios tienen hipotecas. Como consecuencia, los hogares de estos países son también los más endeudados de Europa", comenta Pleissner.
En cuanto a la diversidad de la financiación de la vivienda en Europa, la proporción de préstamos a tipo variable ha aumentado en algunos países en la última década. "Esto afecta sobre todo a los países nórdicos, que siguen siendo mercados de hipotecas a tipo variable y donde los préstamos a tipo fijo son un producto de nicho".
