El mercado inmobiliario ha vivido en 2022 un año dorado, tras haber alcanzado cifras récord, en cuanto a transacciones se refiere, a pesar del mayor cambio en la política monetaria del último lustro, que entró en vigor a mediados del 2022 por orden del Banco Central Europeo. De hecho, el interés por cambiar de vivienda ha impulsado las más de 600.000 compraventas con las que se cerrará el presente ejercicio. Sin embargo, las previsiones para 2023 no son tan optimistas.
Para el próximo año, se espera que el nivel de compraventas se modere registrando una caída del 12%. Aún así, "aunque las sucesivas subidas de los tipos de interés del segundo semestre del año, lejos de moderar la demanda de compra, han provocado una aceleración en la compraventa. Los compradores se han apresurado en cerrar los créditos hipotecarios para intentar sortear el endurecimiento de los tipos de interés", destaca María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.
La alta inflación, que continuará vigente en 2023, seguirá afectando negativamente a las familias, reduciendo tanto su poder adquisitivo como frenando la demanda. Esto provocará una relajación en la compra de bienes inmuebles en España.
En lo que respecta al precio, al contrario de lo que prevé el BCE, desde Fotocasa estiman "que no se producirán fuertes caídas del precio, debido a que habrá una demanda latente muy fuerte de adquisición, ya que muchos compradores se han visto obligados a paralizar los procesos de compra por las subidas de tipos. En 2023 es probable que se detecten pequeñas fluctuaciones del coste de la vivienda al alza o a la baja, y es esperable algún ajuste a partir de la mitad del año, pero alejado de grandes descensos".
Donde sí aseguran que continuarán los incrementos de precio es en el mercado de obra nueva. La vivienda a estrenar está sufriendo un fuerte auge. Sin embargo, puede encontrarse con "una grave problemática de subida de precios, si la demanda continúa tan fuerte. No solo por la inflación desbocada, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, que ha ocasionado la ralentización y paralización de algunas promociones, sino por los escasos niveles productivos de la obra nueva", afirma Matos.
EL ALQUILER EN MÁXIMOS Y CON PERSPECTIVA DE RIESGO
El alquiler se ha convertido en un mercado tensionado por la escasez de oferta, que ha provocado que las principales ciudades y capitales de provincia españolas hayan alcanzado precios máximos históricos.
"El despertar de la demanda de alquiler por la vuelta a la normalidad, junto con una oferta de vivienda cada vez más reducida, produce un desequilibrio entre oferta (3%) y demanda (16%) de más de 13 puntos porcentuales, que empuja los precios al alza", apuntan desde Fotocasa.
Todo ello dará lugar a que el arrendamiento sea a partir de 2023 la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda, "por lo que el pronóstico del precio del alquiler es con incrementos, incluso, por encima del 5% interanual".
Además, desde el portal inmobiliario también destacan que este año se ha detectado una contracción de la oferta muy pronunciada, "de en torno al 35% a nivel nacional". "De hecho un 4% de pequeños propietarios mantienen viviendas vacías por miedo a cuestiones como la ocupación o el impago, al considerar que la inseguridad jurídica existente, por la posible entrada en vigor de la ley de vivienda, les desincentiva a mantener esas viviendas en el mercado".
RETOS PARA 2023
Fotocasa, en su balance inmobiliario de 2022 y sus perspectivas para 2023, señala una serie de retos a los que se enfrentará en el sector durante el próximo año.
- Los jóvenes: los menores de 35 años tienen cada vez más dificultades para relacionarse con la vivienda. "Su mayor aspiración pasa por convertirse en propietarios, pero su situación laboral de inestabilidad y precariedad les impide ahorrar para dar la entrada de una vivienda, por lo que se ven obligados a vivir de alquiler. Las ayudas a la compra son fundamentales para impulsar que este colectivo pueda rebajar la edad de emancipación".
- Facilitar el acceso a la vivienda. "Debido al contexto social y macroeconómico, España entrará en recesión técnica. La fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía, alimentación y carburantes reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por tanto, lleva a menores tasas de ahorro. Esto podría elevar el esfuerzo salarial de las familias y propiciar que destinen más del 35% al pago de la vivienda, lo que sería muy perjudicial".
- Ampliar la oferta de alquiler: el 95% del parque de vivienda está en manos de pequeños propietarios. "La administración debe proteger a los vulnerables y también ofrecer seguridad a los propietarios. Bonificaciones fiscales, seguros de impago y medidas incentivadoras para que pongan sus viviendas en alquiler".
- Movilizar la vivienda vacía. Los propietarios de dos viviendas creen positivos los incentivos fiscales y "las ayudas a la rehabilitación como medidas que ayudarían a que pusieran sus viviendas en el mercado, y consideran que las políticas punitivas son desconcertantes".
- Mantener el apetito inversor. Agilizar trámites legislativos para el fomento de la vivienda de obra nueva será una buena opción.
- Resiliencia de la banca: debido al contexto macroeconómico de subida de tipos, las entidades financieras tendrán "un papel fundamental para evitar que se repitan desahucios como en años anteriores. La adhesión al Código de Buenas Prácticas para aliviar el encarecimiento hipotecario es un gran gesto que indica que la banca asistirá a las familias con dificultades".
- Sostenibilidad: una gran oportunidad se presenta en términos de eficiencia energética. Pero el sector necesita ser más resiliente y actuar con más rapidez para poder cumplir con el compromiso de la agenda 2030. "El gran reto será aprovechar realmente la ayuda europea en la tan necesaria rehabilitación de nuestro parque residencial. Del mismo modo, es importante la imagen que el sector proyecte, y es necesario que madure cada paso para que cada cambio refuerce la credibilidad del mercado inmobiliario de cara al exterior. La estabilidad siempre es la mejor garantía de confianza", concluye María Matos.
