Alerta de burbuja inmobiliaria en algunos países europeos. Es el aviso que recientemente se ha lanzado por parte de la Junta Europea de Riesgo Sistémico (ESRB). Sin embargo, el precio de la vivienda parece haber tocado techo durante la pandemia. Además, la política fiscal y las medidas macroprudenciales podrían suavizar el boom inmobiliario, según señalan desde Scope Ratings.
Los precios de las viviendas en Europa podrían haber hecho techo durante la pandemia, afirma Mathias Pleissner, director del equipo de bonos cubiertos de Scope. El incremento de los precios en un 10,6% en 12 meses hasta el tercer trimestre de 2021 puede haber sido el sprint final. La última vez que los precios crecieron en dos dígitos fue en 2017, un año antes de que se desplomaran un 15%.
Como explica en un reciente informe, los precios de la vivienda siguieron siendo impulsados por los tipos de interés ultrabajos, la falta de oportunidades de inversión, unos niveles de ahorro familiar históricamente altos y el deseo de los consumidores de mudarse a casas más espaciosas, fomentado por el aumento del teletrabajo.
En este sentido, los precios de la vivienda en Europa han sido un tema candente desde que empezaron a recuperarse tras la crisis financiera. En algunos países, los riesgos de burbuja fueron identificados ya en 2010, pero el consenso determinó entonces que los principales indicadores, como la deuda de los hogares y la relación entre la deuda y los ingresos, no indicaban que la vivienda hubiera entrado en territorio de burbuja.
De hecho, destaca que los niveles actuales de crecimiento del 4% de la deuda de los hogares están lejos de las tasas de crecimiento anual del 8%-9% observadas en 2004-2008. Pero la tendencia ha sido creciente desde 2014. Economías fuertes como Francia, Alemania, Austria y Bélgica han mostrado un crecimiento de la deuda muy por encima del 5%, antes y durante la pandemia.
"El argumento de la relación entre la deuda y los ingresos parece estar ganando terreno, demostrado por el fuerte aumento en 2020. Dicho esto, algunos atribuyen el aumento al desempleo a corto plazo. Sin embargo, a finales de 2020, el desempleo casi había vuelto a los niveles anteriores a la pandemia", asegura Pleissner.
Destaca además que la inflación podría presionar los precios de la vivienda. Pero dada la reticencia del Banco Central Europeo (BCE) a subir los tipos y la falta de alternativas de inversión, la compra de viviendas financiadas con deuda seguirá siendo atractiva. Tanto los políticos como los reguladores europeos y nacionales están atrapados. Considera que, a medio plazo, la herramienta más obvia para luchar contra la inflación -la subida de los tipos de interés- no es viable para los países de la zona euro (y los que tienen monedas con tipo de cambio fijo). Los tipos se mantendrán prácticamente intactos en 2022.
También opina que la política fiscal podría suavizar el boom inmobiliario. Una mayor fiscalidad podría ayudar a combatir la inflación, pero será ampliamente criticada, especialmente a la luz de la pandemia. Los políticos podrían decidir además detener la inversión pública en infraestructuras mientras la inflación sube. Pero esto no le parece una acción sostenible o popular, entre otras cosas, porque la inversión pública crea puestos de trabajo.
Por último, después de que su uso se redujera en los últimos años, los supervisores nacionales pueden aumentar o reintroducir medidas macroprudenciales. Alemania ha tardado en activar estas medidas, pero en su primera intervención de 2022, la BaFin (Autoridad Federal de Supervisión Financiera) ha pedido a los bancos que vuelvan a crear colchones a medida que se calienta el mercado inmobiliario. Su intención es incrementar el colchón anticíclico del 0% al 0,75% a partir de febrero de 2023 e introducir un colchón suplementario del 2% para las hipotecas residenciales.
"No esperamos que esto cambie las reglas del juego, sino que sea un primer paso para hacer que las hipotecas alemanas sean menos atractivas, siempre que el BCE mantenga su política de tipos ultrabajos. Es probable que otros reguladores nacionales hagan lo mismo", concluye.
