Durante años, la imagen más habitual del inversor medio era la de alguien con un pequeño paquete de acciones o con un fondo mixto de renta variable y renta fija, normalmente comercializado por su banco. Era, y sigue siendo, una forma legítima de invertir, pero también limitada: ambos tipos de activos están altamente correlacionados con el mercado.
Cuando las bolsas suben, la mayoría de fondos gana. Pero cuando los tipos se mueven o la economía se enfría, tanto las acciones como los bonos pueden caer a la vez, como ocurrió en 2022.
En los últimos años, los inversores –y también los gestores institucionales– han buscado nuevas fuentes de rentabilidad menos ligadas al pulso diario de los mercados. Incorporar a la cartera activos poco correlacionados, como el inmobiliario, amplifica la diversificación y reduce el riesgo total.
Hasta hace poco, dar ese paso no era sencillo. Invertir en ladrillo implicaba comprar una vivienda o un local, algo que no estaba al alcance de todos los bolsillos y que hoy lo está aún menos. Pero la tecnología y los nuevos modelos de coinversión han cambiado las reglas del juego.
Hoy, a través de plataformas reguladas como Urbanitae, cualquier persona puede añadir exposición inmobiliaria a su cartera con una aportación mínima de 500 euros, sin renunciar a aspirar a rentabilidades atractivas.
Por qué la diversificación importa más que nunca
La vieja fórmula 60/40 –60% renta variable y 40% renta fija– funcionó durante décadas. Pero el nuevo ciclo de tipos y la persistencia de la inflación han puesto a prueba ese equilibrio. Según J.P. Morgan Asset Management, incluir un 10%-20% de activos alternativos en una cartera puede reducir la volatilidad total hasta en un 15%, sin sacrificar la rentabilidad esperada.
La clave no está solo en diversificar por tipo de activo, sino también por fuente de rentabilidad. Mientras la renta variable depende de los beneficios empresariales y la renta fija de los tipos de interés, los activos alternativos –como el inmobiliario– se apoyan en dinámicas económicas más estructurales: la demanda de vivienda, el turismo, el comercio o la logística.
Según BlackRock, incorporar de forma estratégica activos alternativos puede mejorar la resiliencia de las carteras y contribuir a mejores resultados a largo plazo.
El inmobiliario como activo alternativo
El inmobiliario es, quizá, la inversión alternativa más cercana y comprensible para la mayoría de inversores. No requiere descifrar complejas estrategias ni entender mercados opacos: se trata, sencillamente, de invertir en un activo tangible con valor de uso y un mercado subyacente sólido.
Si el ladrillo ha gozado de la aceptación de buena parte de los españoles como preferencia de inversión es por sus ventajas. Ofrece rentabilidades reales y recurrentes, bien por la revalorización del activo y los ingresos periódicos por alquiler o explotación. Por lo general, resiste bien el ataque de la inflación, ya que las rentas se suelen actualizar con el IPC y los precios de los activos tienden a moverse en paralelo al coste de la vida.
Además, los inmuebles tienen una baja correlación con los mercados financieros. Esto implica que su comportamiento no depende directamente de lo que ocurra en la bolsa, sino de factores estructurales como la demografía, el turismo o la actividad económica local. Y, además, tiene lo que se suele llamar un colateral físico: a diferencia de la mayoría de activos financieros, el inmobiliario tiene un valor residual real, lo que limita el riesgo de pérdida total.
Ahora bien, como en toda inversión, existen también inconvenientes. El primero es el riesgo de la liquidez: comprar o vender un inmueble lleva tiempo y costes, lo que hace que este tipo de inversión no sea idónea para horizontes muy cortos. Otro, del que quizá muchos no sean conscientes, es la concentración: tradicionalmente, un inversor medio no podía diversificar porque la compra de una vivienda absorbía una gran parte de su patrimonio. Y, por último, el trabajo que conlleva gestionarlo, lo que incluye también declararlo debidamente a Hacienda.
Precisamente por estas barreras —liquidez, concentración y gestión— surgieron los vehículos colectivos de inversión inmobiliaria, desde las socimis hasta las plataformas de coinversión, que democratizan el acceso al sector con una estructura profesionalizada y regulada.
Urbanitae: coinversión y acceso profesionalizado
La coinversión inmobiliaria ha permitido a miles de inversores acceder a esta clase de activo sin necesidad de comprar una vivienda ni asumir grandes compromisos de capital.
A través de este modelo, varios inversores aportan fondos para financiar proyectos de desarrollo, adquisición o reposicionamiento, gestionados por equipos profesionales y dentro de un marco regulado.
Urbanitae, líder europeo en este ámbito y supervisada por la CNMV, ha financiado más de 550 millones de euros en 250 proyectos en España, Portugal y Francia, devolviendo más de 110 millones a sus inversores y con una rentabilidad media superior al 12% TIR, sin pérdidas de capital hasta la fecha. Incorporando, además, una segunda capa de diversificación, por tipo de estrategia (deuda, equity, rentas), segmento (residencial, comercial, hotelero…) y ubicación (desde grandes ciudades a zonas de costa).
De esta forma, Urbanitae permite a los inversores construir una cartera inmobiliaria diversificada dentro del universo alternativo, combinando la solidez del colateral físico con el potencial de rentabilidad de los proyectos profesionales.
Por todo ello, las carteras modernas ya no se construyen solo con acciones y bonos. Los inversores buscan estabilidad, rentabilidad real y activos que se comporten de forma diferente cuando los mercados se mueven.
El inmobiliario cumple con esas tres condiciones. Y gracias a la coinversión, hoy está al alcance de todos los bolsillos.