Actualmente, nos encontramos en España (y Europa) en una situación económica en la que la inflación está presente de forma preocupante. A modo de ejemplo, y conforme a datos actuales del propio Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el mes de octubre la tasa anual de precios de consumo de alimentos se mantuvo en el 9,5%. Las familias que conforman el tejido económico están observando cómo sus ingresos apenas aumentan y los precios de consumo continúan su tendencia alcista.
De esta forma, por lo general, el consumidor medio sufre una pérdida del poder adquisitivo y no consigue encontrar una financiación más allá de su salario. Este problema se agrava cuando hablamos de pensionistas o personas dependientes que ven cómo sus ingresos aún disminuyen más y su capacidad económica padece especialmente esta inflación generalizada. Según datos de la OCU, al menos un 30% de los españoles jubilados necesita actualmente un complemento de dinero para su jubilación.
En una situación como esta, se comienzan a plantear alternativas de financiación segura y estable. Aquí abordaremos la figura de la hipoteca inversa como negocio jurídico sencillo para el hipotecante y con una garantía de ingresos periódicos. Con sus ventajas y no exenta de inconvenientes.
La primera cuestión que se debe aclarar es: ¿Qué es una hipoteca inversa y quién puede solicitar una? Según el Banco de España, la hipoteca inversa es un crédito o préstamo que se garantiza con una hipoteca que grava una vivienda habitual (u otras), que se concede una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona mayor de 65 años o con un grado de dependencia grave o muy grave. Para que lo entienda un profano: es un préstamo para jubilados o dependientes graves en el que el banco te dará un dinero por tu casa durante tu vida mientras tú puedes continuar utilizándola hasta que se produzca tu fallecimiento. Además, se considerará como requisito adicional que la pensión permita mantener la vivienda hipotecada; algo entendible cuando será este inmueble lo que garantice el préstamo.
Parece lógico entender que es necesario tener una vivienda en calidad de propietario preferiblemente libre de cargas. Si todavía tienes una hipoteca vigente sobre el inmueble que quieres hipotecar, el préstamo de la hipoteca inversa se puede ampliar para cancelar la primera. Como recomendación legal, desde un punto de vista fiscal, es interesante que la vivienda hipotecada sea la habitual para que así no sea necesario liquidar y abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Por lo general, la renta que se obtiene con esta hipoteca depende del valor de la vivienda hipotecada y de la edad que tenga el prestatario. Como es lógico, si esta hipoteca se suscribe con 80 años se podrá percibir mayor cantidad que si se formaliza con 65 años. El tiempo de duración del préstamo será menor cuanto más cerca esté el final vital del prestatario. Estos ingresos periódicos se suelen establecer con una frecuencia mensual, trimestral e incluso semestral. ¿Qué ocurriría si vivimos más de lo previsto y se termina el dinero? En estos casos, las entidades de crédito tienen suscrito con las aseguradoras un modelo de contrato para rentas vitalicias en diferido. Aunque según datos de la OCU, estos seguros son muy costosos y las entidades de crédito suelen exigir un pago único al comienzo de firmar este tipo de hipoteca.
Un aspecto que suele preocupar a los consumidores que se plantean este tipo de producto es qué tipo de fiscalidad tiene y cuánto hay que tributar por estos ingresos. Podría decirse que es una de sus ventajas si sabe cómo configurarse: no están sujetas a tributar por el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siempre y cuando no se configure como una renta periódica que entonces sí se consideraría un rendimiento de capital inmobiliario. La razón técnica es porque son disposiciones de un crédito concedido por una entidad bancaria (o fondo) y no una renta como tal. Es decir, no será necesario tributar por estos ingresos; así viene contemplado en la disposición adicional 15ª de la Ley de IRPF. Como excepción está lo que se reciba si se activa el seguro de renta vitalicia si se supera el plazo previsto (si el prestatario vive más de lo previsto…). En ese caso sí se tributaría un 1,44% de lo ingresado gracias a sus ventajas fiscales inherentes.
Otra de las cuestiones importantes que pueden surgir al consumidor sería qué ocurre cuando el prestatario finalmente fallece. En ese caso, sus herederos deben decidir si ese dinero que ha ido recibiendo el causante en vida lo devuelven y recuperan la vivienda cancelando la hipoteca o incluso podrían suscribir una hipoteca ordinaria e ir pagando poco a poco la deuda generada por el fallecido para mantener la propiedad. Según estadísticas de la OCU, las entidades suelen conceder en la práctica un plazo de un año para abonar esta deuda que suele ser muy inferior al valor real de la vivienda.
Y bien, ¿qué ventajas se pueden extraer de este tipo de hipoteca? Quizá la principal sea lo que en economía se conoce como “monetización” de tu vivienda. Todo ello sin la obligación de alquilarlo a un tercero o incluso venderlo, perdiendo así la propiedad definitivamente. Para un jubilado o grave dependiente es una forma de conseguir unos ingresos extra que le ayuden a completar su exigua pensión y, todo ello, manteniendo su vivienda de siempre. Además, como se explica más arriba, llegado el momento, los herederos podrían cancelar esa hipoteca y evitar la pérdida de la vivienda abonando lo que se deba. Incluso estos beneficiarios del causante podrían cobrar lo que reste del préstamo y dejar que la entidad finalmente se quede con el inmueble garante.
Pero, no todo tienen que ser alabanzas, también existen desventajas como en cualquier negocio jurídico. Una de ellas podría ser la pérdida de valor por la inflación. De esta forma el capital se irá depreciando y puede llegar a una situación en la que el inmueble que sirve como garantía real tenga menos valor que el propio préstamo. En ese caso, serán los herederos quienes lo asuman en caso de aceptar la herencia con las cargas incluidas.
Por otro lado, esta hipoteca también generará unos intereses y unos gastos de formalización que el consumidor deberá tener en cuenta a la hora de formalizarlo. Además, como ya se ha comentado en líneas anteriores, puede darse la situación de ser necesario un seguro de renta vitalicia porque nuestra esperanza de vida sea superior a lo esperado y eso encarezca mucho el precio final del préstamo. Es decir, si se vive demasiado sale caro.
En definitiva, la hipoteca inversa es un producto bancario de cierta complejidad que ayuda a los consumidores que están en su etapa vital final y a las personas en situaciones de grave dependencia. Hay quienes critican este negocio jurídico porque juega con la esperanza de vida y en cierto modo “se pone precio a tus últimos años” y que, además, en ocasiones la entidad prestamista esconde en la misma otros productos asociados. Pero como se ha ido explicando, no es más que otra forma de financiación de libre disposición para quién así lo quiera y, además, cumpla los requisitos que marca la normativa en la materia y que con un buen asesoramiento legal se puede contratar con transparencia.