Los analistas de Jefferies creen que "el sector inmobiliario cotizado europeo entra en 2026 con un optimismo cauteloso" y anticipan un repunte en todo el sector, "con múltiplos de valoración que se expandirán y una aceleración de la rentabilidad total". En su opinión, la diversificación sectorial resulta crucial para mitigar la volatilidad macroeconómica y los riesgos específicos del sector.
Consideran que la estabilización de los tipos de interés y la mejora del acceso a los mercados de deuda deberían aliviar las presiones de refinanciación que afectaron las valoraciones. Por lo tanto, esperan que la inversión de capital y la liquidez mejoren, creando un contexto más positivo para el rendimiento de los REIT.
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Como explican en su último informe, después de un 2025 en el que las rentabilidades oscilaron entre el -30% y el 50%, mientras que el promedio del sector se mantuvo estable volviendo a tener un rendimiento inferior al del mercado, de cara a 2026, "las valoraciones se mantienen en niveles de riesgo, más bajas que el mercado por primera vez desde la crisis financiera mundial".
"Impulsadas por el crecimiento del FFO y del NAV, las rentabilidades de capital de dos dígitos parecen alcanzables, incluyendo rentabilidades por dividendo de un solo dígito medio", señalan.
Por sectores, para este año, prevén que la divergencia persista y se extienda, pero aseguran que un repunte sectorial podría estar sobre la mesa el próximo año "impulsado por la flexibilización de las condiciones financieras y la reducción de los ratios de apalancamiento".
Según su análisis, habrá una expansión de los múltiplos de valoración en 2026. "Priorizamos las REIT con un crecimiento visible de las rentas, un control disciplinado de costes y una mejora en los balances. Dado que prevemos un crecimiento del valor liquidativo (VL) de un dígito medio para 2026, impulsado por la mejora del valor de los activos, el crecimiento del BPA y el continuo desapalancamiento, creemos que es improbable que el sector experimente un mayor descuento del VL, lo que se traduciría en una rentabilidad total para el accionista de al menos dos dígitos".
"La combinación de unas condiciones financieras estabilizadoras y la recuperación operativa debería favorecer una reducción de los descuentos. Una tendencia de reversión a la media (2010/2025), tanto en las métricas de FFO como de VL, se traduciría en una rentabilidad total para el accionista para 2026 de entre el 21% y el 23%", añaden.
PREFERENCIAS SECTORIALES
En cuanto a su posicionamiento sectorial para 2026, indican que se prevé un rendimiento superior en los segmentos minorista y residencial, mientras que la logística, las oficinas y el autoalmacenamiento cuentan con un enfoque equilibrado, donde la selectividad es clave.
"La diversificación sigue siendo esencial para protegerse contra la volatilidad macroeconómica y los riesgos específicos del sector. Si bien el sector minorista y residencial ofrecen vías de recuperación más claras, la logística y las oficinas requieren una exposición selectiva a operadores de primer nivel. Nuestro enfoque combina la disciplina de valoración con filtros de calidad, centrándose en empresas que pueden ofrecer múltiples recalificaciones y un crecimiento del flujo de caja subyacente", apuntan.
En detalle, sobre el segmento minorista señalan que entra en 2026 con fundamentos sólidos y una mejora en la confianza de los inversores.
"El gasto de los consumidores en Europa ha demostrado resiliencia a pesar de la incertidumbre macroeconómica y los centros comerciales de destino siguen atrayendo clientes, gracias a los formatos experienciales y la integración omnicanal. El comercio minorista de conveniencia mantiene una postura defensiva, beneficiándose de la demanda estable de productos esenciales y compras de proximidad. Los balances de las principales REIT minoristas se han fortalecido gracias a una gestión disciplinada del capital y desinversiones selectivas, lo que reduce el riesgo de refinanciación y mejora la liquidez. Las valoraciones parecen atractivas, con nombres minoristas cotizando con importantes descuentos sobre el valor liquidativo y ofreciendo atractivas rentabilidades por dividendo, lo que proporciona protección contra caídas. Además, las REIT minoristas están bien posicionadas para posibles fusiones y adquisiciones, ya que la escala y la eficiencia operativa cobran cada vez más importancia. Estos factores se combinan para crear un perfil de riesgo/recompensa favorable, convirtiendo al minorista en uno de nuestros sectores preferidos para 2026", afirman.
Por su parte, los mercados residenciales de toda Europa continúan beneficiándose de la escasez crónica de viviendas, las tendencias de urbanización y los cambios demográficos que impulsan el crecimiento sostenido de los alquileres.
"A diferencia de los sectores más cíclicos, la demanda residencial es relativamente inelástica, lo que proporciona una ocupación estable y flujos de caja predecibles incluso en períodos de volatilidad macroeconómica. Los marcos regulatorios en los mercados clave siguen favoreciendo el alquiler de viviendas a largo plazo y las restricciones de asequibilidad están impulsando a más hogares hacia el alquiler, lo que refuerza la demanda de carteras gestionadas profesionalmente. Los balances del sector residencial han mejorado gracias al desapalancamiento y la venta selectiva de activos, lo que reduce el riesgo de refinanciación y mejora la resiliencia. Las valoraciones siguen siendo atractivas, con muchas empresas cotizando con importantes descuentos sobre el valor liquidativo, a la vez que ofrecen rentabilidades por dividendo seguras. Estos factores convierten a los REIT residenciales en una inversión defensiva, pero orientada al crecimiento, con potencial alcista tanto por el rendimiento operativo como por la posible expansión del múltiplo", dicen.
Para la logística, tras un período de crecimiento excepcional, el sector está volviendo a la normalidad y sigue beneficiándose de factores estructurales favorables como la penetración del comercio electrónico, la reconfiguración de la cadena de suministro y la demanda de almacenamiento moderno.
"Las tasas de ocupación son altas y los activos prime en ubicaciones estratégicas aún tienen un fuerte poder de fijación de precios. Al mismo tiempo, las valoraciones de los principales REIT logísticos siguen siendo altas en comparación con otros subsectores, lo que limita el potencial alcista y deja menos margen de error si las condiciones macroeconómicas se suavizan. Si bien prevemos que la demanda a largo plazo persistirá, el rendimiento a corto plazo será más selectivo, favoreciendo a las empresas con sólidas carteras de desarrollo", comentan.
Mientras, los mercados de oficinas continúan lidiando con tendencias seculares como el trabajo híbrido, la reducción de personal y la creciente obsolescencia de activos secundarios.
"La demanda de arrendamiento se mantiene concentrada en las ubicaciones privilegiadas del centro de la ciudad, mientras que las propiedades periféricas y antiguas se enfrentan a un riesgo prolongado de desocupación y a requisitos de inversión de capital para su reposicionamiento. Los activos prime en mercados clave con sólidos convenios con los inquilinos y credenciales ecológicas siguen atrayendo capital y las empresas con carteras de desarrollo disciplinadas y bajo apalancamiento pueden obtener un rendimiento superior. Si bien el sector ofrece un potencial alcista selectivo en activos de primera clase, las dificultades estructurales y la recuperación desigual nos mantienen cautelosos con respecto a la exposición amplia", exponen.
Finalmente, el autoalmacenamiento se encuentra en vías de recuperación tras algunos años de aumento gradual de la desocupación.
"Las nuevas tiendas diluyen las ganancias, pero creemos que el pico de inversión de capital en desarrollo ya ha pasado y las nuevas finalizaciones están comenzando a aumentar la ocupación, lo que luego se convertirá en un factor generador de ganancias una vez estabilizado. Creemos que los márgenes siguen siendo bajos y los proveedores de almacenamiento deben seguir expandiéndose para beneficiarse de las sinergias de costes", concluyen.
DIEZ TEMAS CLAVE QUE IMPULSARÁN AL SECTOR
Además, el informe de Jefferies recoge diez temas clave que impulsarán el sector inmobiliario cotizado europeo este año.
La primera idea es que los inmuebles inmobiliarios cotizan con un descuento histórico respecto al mercado de renta variable en general, con múltiplos P/FFO aproximadamente un 18% por debajo de su media de 15 años y un descuento actual del valor liquidativo cercano al 30%. La segunda idea es que, incluso en el peor de los casos, prevén un margen de caída limitado, en particular gracias a una rentabilidad por dividendo sostenible del 5% y a la mejora continua del apalancamiento.
Por el contrario, la tercera idea pasa por una revalorización hacia las medias de largo plazo podría resultar en una rentabilidad total superior al 20%. A medida que el valor de los activos se estabilice y el crecimiento de los alquileres se mantenga resiliente, prevén que los descuentos por valoración se reduzcan, lo que sustenta una perspectiva positiva para el rendimiento del sector en 2026. Como cuarta idea también estiman que las fusiones y adquisiciones continúen como se observó en 2025.
La quinta idea es que los múltiplos de valoración logísticos pueden parecer más atractivos ahora, pero la moderación del crecimiento de los alquileres y el aumento de las tasas de desocupación exigen un enfoque más selectivo en la selección de acciones.
Entre la sexta y la novena idea se encuentran que los sectores minorista y residencial parecen estar bien posicionados para superar el rendimiento, respaldados por la resiliencia del gasto de los consumidores, la escasez estructural de vivienda y los bajos múltiplos de valoración. Los activos de oficinas siguen bajo presión debido a la reducción de personal (IA y trabajo híbrido), la obsolescencia y las ubicaciones remotas, mientras que es probable que las propiedades privilegiadas en los centros de negocios demuestren una resiliencia relativa. En el sector del autoalmacenamiento, ven margen para la recuperación operativa y la mejora de los márgenes en todo el sector.
Finalmente, la idea décima es que calculan que el mercado europeo de centros de datos entre en una nueva fase de crecimiento en 2026, con desequilibrios entre la oferta y la demanda que impulsarán los alquileres a niveles históricamente altos.