La elevada inflación y los incrementos de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) han erosionado los fundamentales del sector inmobiliario. Así lo consideran en Renta 4, donde ven que el mercado residencial continuará corrigiendo. "No se respira 'momentum'", dicen. Pero hay matices.
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Según detallan en un informe sobre las compañías promotoras, "el contexto de inflación, el encarecimiento de las hipotecas por la subida de tipos y el consiguiente aumento del esfuerzo realizado por los hogares para la compra de vivienda, están suponiendo un freno a la demanda de vivienda, iniciando así una esperada corrección en el mercado desde el último trimestre de 2022".
Así, estiman que el mercado inmobiliario residencial continuará corrigiendo en términos de transacciones a corto plazo, dados los vientos de cara que suponen para la demanda la inflación y la subida de tipos, "que desplazan y desincentivan especialmente a la demanda con necesidad de financiación, toda vez que los precios podrían sufrir una corrección menor", dicen.
No obstante, puntualizan que, a pesar de la corrección ya iniciada, el número total de transacciones continúa siendo elevado, con una cifra acumulada de compraventas de vivienda de los cuatro primeros meses de 2023 que continúa por encima de los niveles de 2021 y 2019.
¿A qué se debe esta resiliencia? Apuntan a dos razones principales. La primera es el perfil menos apalancado de la demanda. Mientras las compraventas descienden un 20,7% en abril, las hipotecas lo hacen en un 32%. La segunda es la elevada proporción de demanda extranjera, que ha pasado de representar en torno al 18% del total de transacciones inmobiliarias en los años 2018-2019, al 20% actual, frente a una media histórica 2007-2022 del 15,4%.
LA OBRA NUEVA RESISTIRÁ MEJOR
Los analistas comentan que el mercado de la vivienda de obra nueva podría sufrir un menor ajuste frente a la vivienda usada. Y esto sería consecuencia principalmente de dos factores: el desequilibrio oferta-demanda y el perfil de la demanda.
En cuanto al primer factor, el documento de Renta 4 expone cómo la oferta actual continúa siendo limitada, con un número de viviendas libres tanto iniciadas como terminadas que se sitúan por debajo de las 100.000 unidades anuales. "Teniendo en cuenta el entorno competitivo actual, fragmentado y con un entorno de tipos que está generando dificultades a los pequeños promotores para acceder a préstamo promotor, consideramos que la oferta continuará limitada por debajo de 100.000 unidades anuales a corto y medio plazo".
Respecto al segundo factor, sostienen dos aspectos clave sobre el perfil de la demanda: la menor sensibilidad a los tipos hipotecarios y el incremento de la demanda extranjera.
AEDAS, MATROVACESA, INSUR Y NEINOR
Los expertos de Renta 4 se han centrado en su informe en cuatro compañías: Aedas Homes, Metrovacesa, Grupo Insur y Neinor Homes.
"Las promotoras analizadas están mostrando una mayor resiliencia a nivel de preventas de la que cabría esperar, con preventas trimestrales en el primer trimestre de 2023 que se sitúan en niveles similares o incluso por encima de las cifras de 2019 (obviando el extraordinario ejercicio 2021)", afirman.
Sin embargo, matizan que, "aún con un sector en el que no se respira 'momentum', las principales promotoras cotizadas se encuentran sin excesivo apalancamiento, manteniendo un nivel de preventas en el cuarto trimestre de 2022 y primer trimestre de 2023 por encima del que cabría esperar dado el contexto macro, repartiendo dividendo en efectivo a un 8% y 10% de rentabilidad promedio en 2023 y 2024, respectivamente, a precios actuales y cotizando con un descuento promedio frente a NAV del -51%.
Con todo esto, han revisado las recomendaciones y precios objetivos de estas cuatro compañías. Para Aedas Homes elevan la valoración desde 19 euros por acción anterior a 20,5 euros y mejoran el consejo a 'sobreponderar' desde 'mantener'. Para Metrovacesa suben el precio objetivo desde 8,3 euros a 9,7 euros, mientras mantienen su recomendación de 'sobreponderar'.
Para Grupo Insur y Neinor Homes, "ante sus recientes actualizaciones estratégicas" reiteran el precio objetivo de 10,1 euros y 9,7 euros, respectivamente. En cuanto al consejo, en el caso de la primera pasa de 'mantener' a 'sobreponderar', mientras que en el caso de la segunda continúa siendo un 'mantener'.
