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TORONTO, 21 de agosto de 2019
TORONTO, 21 de agosto de 2019 /PRNewswire/ -- Contra un fondo mundial de disminución de la confianza en los negocios y una perspectiva de crecimiento económico más débil, un robusto mercado laboral en las mayores economías del mundo sigue apoyando la demanda de espacio de oficina con altos niveles de empleo predominantes en varios mercados importantes. La demanda sigue impulsada por la economía del conocimiento, y el auge del cotrabajo continúa ampliando su alcance en mercados importantes, obligando a los propietarios tradicionales a adaptar su oferta con el fin de acomodar mejor a los inquilinos actuales y potenciales.
Estas son algunas de las tendencias fundamentales señaladas en el Informe de Mediados de Año sobre el Mercado Mundial de Oficinas de 2019 de Avison Young, divulgado hoy.
El informe abarca 79 mercados de oficinas en ocho países: Canadá, los Estados Unidos, México, el Reino Unido, Alemania, Polonia, Rumania y Corea del Sur.
"A pesar del incremento de los obstáculos y la incertidumbre política, la salud relativa de la economía y los mercados laborales siguen ofreciendo una base positiva para la demanda de espacio de oficina en los principales mercados mundiales", comenta Mark E. Rose, presidente y director ejecutivo de Avison Young. "Seguimos viendo un desarrollo importante en áreas urbanas de grandes mercados metropolitanos en todos los países en los que operamos. El impacto se puede ver en los perfiles urbanos, que cambian rápidamente, y en la entrega de nuevas formas de espacio de trabajo impulsadas por organizaciones que se adaptan constantemente a sus cambiantes fuerzas laborales y a las nuevas tecnologías".
Rose continúa: "La gran cartera de proyectos está más que compensada por la robusta demanda. Esta situación es sobre todo cierta en el espacio de clase A de gran calidad, con los alquileres previos a la construcción en uno de los niveles más altos de la historia".
Según el informe, de los 79 mercados de oficinas estudiados por Avison Young en Norteamérica, Europa y Asia, que abarcan 700 millones de metros cuadrados, las tasas de espacios sin alquilar en todo el mercado disminuyeron o se mantuvieron en el mismo nivel en casi dos tercios de los mercados, mientras más de 11,7 millones de metros cuadrados eran absorbidos en una base anualizada, 12% más en comparación con el período anterior de 12 meses.
El informe señala que las grúas de construcción fueron una parte prominente de muchas siluetas urbanas cuando se construían casi 7,8 millones de metros cuadrados de espacio de oficina durante el período de 12 meses, mientras otros 23,5 millones de metros cuadrados estaban en construcción a mediados de 2019 (40% alquilados antes de la construcción), 16% más que el año anterior.
En su mayor parte, los sólidos elementos fundamentales del alquiler siguen atrayendo capital de inversión al sector de las oficinas. Los volúmenes de ventas de inversión en los 12 meses finalizados a mediados del año 2019 aumentaron por lo menos marginalmente con respecto al año anterior en todos los países cubiertos en el informe, con la excepción del Reino Unido.
"La historia más significativa ahora es la proliferación del espacio de cotrabajo", dice Rose. "La demanda siempre creciente de flexibilidad por los inquilinos, así como la evolución de la tecnología, ha dado lugar a un auge del cotrabajo en todo el mundo. Este crecimiento ha causado la apertura de nuevos mercados para proveedores de espacio de trabajo compartido".
Agrega: "Los elementos fundamentales del mercado de oficinas siguen siendo sólidos en los Estados Unidos y en Canadá, con una fuerte demanda que continúa bajando los niveles de espacio vacante en la mayoría de los mercados importantes. En el Reino Unido, el cercano fin del plazo para el Brexit ha hecho poco por reducir la demanda, mientras en Alemania, la actividad de arrendamiento continúa por encima del promedio".
CanadáEl mercado de oficinas de Canadá tuvo una absorción positiva de 836.000 metros cuadrados en los 12 meses que finalizaron el 30 de junio de 2019, considerablemente más que los casi 557.000 metros cuadrados absorbidos en el período anterior de 12 meses. La demanda fue más fuerte en Toronto, Montreal y Vancouver, mientras Calgary terminó en territorio positivo. En consecuencia, la tasa general de espacio de oficina desocupado en Canadá se mantuvo más baja, al caer 120 puntos base (bps) con respecto al año anterior para terminar la primera mitad de 2019 en 10,3%. La intensificación urbana y la creciente demanda de empresas de tecnología y cotrabajo en mercados importantes están impulsando la absorción en mercados de oficina del centro de la ciudad, con la absorción en 12 meses casi duplicándose con respecto al año anterior a 372.000 metros cuadrados, más de la mitad de esa cifra absorbida en Toronto. Entretanto, Vancouver (1,9%) superó a Toronto (2,1%) al registrar la tasa de oficinas vacantes en el centro de la ciudad más baja en Canadá y en Norteamérica.
"El mercado laboral sigue siendo el principal catalizador de la expansión económica de Canadá y del próspero sector de los inmuebles comerciales", dice Mark Fieder, director y presidente de Avison Young, Canadá. "La intensificación urbana impulsada por la inmigración, una creciente economía basada en el conocimiento y el sector en alza del cotrabajo han fortalecido el mercado de oficinas de Canadá. El cotrabajo, un fenómeno mundial, está tomando por asalto a Canadá y obligando a los propietarios y a los inquilinos a adaptarse. Entretanto, el creciente sector de la tecnología está tomando una parte mayor del pastel del arrendamiento –especialmente en Vancouver, Toronto, Montreal y Ottawa– y, en muchos casos, impulsando la innovación en los negocios tradicionales".
Los urbanizadores están haciendo lo mejor que pueden para mantenerse al nivel de la fuerte demanda. Más de 1,95 millones de metros cuadrados estaban en construcción a mediados de 2019, un incremento del 40% interanual. La construcción en el centro de la ciudad superó a los suburbios más de dos veces. Toronto tuvo el mayor espacio de oficinas en construcción (1,06 millones de metros cuadrados) y en el centro de la ciudad (901.000 metros cuadrados) en Canadá, por detrás solamente de Nueva York (1,36 millones de metros cuadrados) entre los mercados norteamericanos.
Estados UnidosEn la primera mitad de 2019, los Estados Unidos siguieron experimentando un continuo avance hacia la calidad, el reposicionamiento de activos y la reutilización adaptable de edificios de oficinas obsoletos en el mercado de oficinas de 492 millones de metros cuadrados del país. El siempre creciente modelo de espacio de cotrabajo está obligando a otros propietarios a ofrecer espacios de trabajo y términos de arrendamiento flexibles, así como equipamientos de uso inmediato para inquilinos. La tasa general de espacio vacante continuó su trayectoria a la baja, y el mercado informó una tasa de espacio vacante del 11,5% a mediados de 2019, mejorando 50 bps con respecto al año anterior, mientras los alquileres de clase A subieron aún más.
El nuevo desarrollo de productos de oficina aumentó y 10,8 millones de metros cuadrados estaban en construcción el 30 de junio, en comparación con 9,2 millones de metros cuadrados un año antes. Y la mayoría de los mercados estadounidenses informaron una absorción positiva neta y montos de adquisición significativos. A pesar de la elevada construcción, se espera una mayor mejora en los indicadores del mercado de oficinas basada en los niveles de alquiler previo a la construcción.
"Parece claro que los proyectos orientados al tránsito, abundantes en servicios e instalaciones, o los nuevos espacios de primera clase ganarán la carrera de los arrendamientos, y los inquilinos han mostrado una voluntad de pagar alquileres más altos por metro cuadrado cuando buscan eficiencia mediante el diseño y la tecnología. Esperen la continuación de esa tendencia en 2020", dice Earl Webb, presidente de Operaciones en los Estados Unidos de Avison Young. "El volumen de las ventas creció con respecto al año anterior mientras las tasas de capitalización se mantenían sin cambios. Los mayores volúmenes en 12 meses se informaron en Nueva York, Washington, DC y los mercados altamente tecnológicos de Boston y San José/Silicon Valley".
México El precio de oferta promedio de los alquileres mensuales en el mercado de oficinas de México en general estuvo entre US$13,66 por metro cuadrado y US$22,06 por metro cuadrado, dependiendo de la ciudad, en todo el país. Nacionalmente, el inventario continuó expandiéndose en 6,3% interanual, y la tasa general de espacio de oficina vacante disminuyó 9,6% en comparación con el segundo trimestre de 2018. La absorción neta se mantuvo positiva durante los 12 meses finalizados a mediados de 2019, alcanzando un total de 130.000 metros cuadrados en el país. De esa cifra, la Ciudad de México constituyó el 80% y Monterrey el 9,8%.
La cantidad de espacio de oficina en construcción ha aumentado 3,1% en el país en comparación con el año anterior. La actividad de construcción agregará 2,39 millones de metros cuadrados de nuevo espacio de oficina en los cuatro años próximos, representando el 19% del inventario actual.
"El mercado de oficinas en México sigue mostrando fortaleza a pesar de una desaceleración en la economía mexicana debido a las políticas económicas que implementa el nuevo gobierno", dice Guillermo Sepúlveda, director de Avison Young y director gerente de la oficina de la compañía en la Ciudad de México. "Además, los urbanizadores han detenido muchos de los nuevos proyectos que ya estaban en la fase de preparación hasta que las políticas de desarrollo urbano y la conducta futura de las autoridades que gobiernan el nuevo desarrollo sean claras. Por lo tanto, por el resto de 2019, podemos esperar que el crecimiento en el inventario de oficinas sufra una desaceleración notable y, si la absorción continúa a los niveles actuales, que la tasa de espacio vacante termine en el 12% o el 13% para fines del año".
Reino Unido A pesar de la incertidumbre económica, la demanda de espacio de oficina en el Reino Unido sigue siendo robusta. En los 12 meses pasados, el mercado ha presenciado una de las actividades más fuertes de que se tenga registro en ciudades importantes.
"La demanda es particularmente fuerte por el espacio de grado A, y el arrendamiento previo a la construcción constituye una gran proporción de la actividad", comenta Charlie Toogood, director de Avison Young y director gerente de Oficinas en el Reino Unido. "Por otra parte, el espacio menor de segunda mano se está haciendo cada vez más difícil de alquilar, una situación que se puede atribuir parcialmente al crecimiento del sector del cotrabajo. Los dos negocios mayores fuera de Londres durante el segundo trimestre de 2019 fueron realizados por empresas de cotrabajo, cuando 1115 metros cuadrados se alquilaron a Spaces en 125 Deansgate en Manchester y 8547 metros cuadrados fueron tomados por WeWork en Birmingham. Creemos que esta actividad es un preludio de una mayor expansión de la presencia del cotrabajo en las ciudades regionales claves del país".
Toogood añade: "La fuerte demanda y la baja oferta de grado A están creando un crecimiento de la tasa de alquiler y presionando los incentivos a la baja, particularmente en las regiones que continúan ofreciendo un descuento considerable del alquiler a Londres. Es improbable que esta situación cambie a corto plazo debido a que la cartera de desarrollo está restringida en casi todos los mercados".
AlemaniaLos mercados de inversión y arrendamiento de oficinas en Alemania siguen prosperando en 2019. Aunque varios factores de riesgo prevalecieron en la primera mitad de 2019, presionando por consiguiente a la economía alemana, orientada a la exportación, la demanda se ha mantenido notablemente por encima del promedio. Entre los factores de crecimiento están una sólida economía nacional con un sector de servicios a negocios que crece rápidamente, condiciones de financiación favorables y la diferencia entre los rendimientos inmobiliarios de primera y los bonos del gobierno.
Una cantidad récord en la mitad del año de 1,6 millones de metros cuadrados se alquiló en los cinco mercados principales de Alemania (Berlín, Dusseldorf, Fráncfort, Hamburgo y Múnich) en la primera mitad de 2019. Múnich tuvo un desempeño estelar con 421.000 metros cuadrados alquilados, seguida por Berlín (411.000 metros cuadrados). Con la excepción de Múnich, donde el resultado récord de la mitad del año de 2017 no se pudo mantener debido a la escasez de oferta, todos los mercados registraron niveles de adquisición estables o en alza. Con respecto al año anterior, la cantidad de oficinas vacías disminuyó aún más en todos los mercados principales. Colectivamente, la tasa de espacio vacante disminuyó el 16% en los 12 meses finalizados a mediados del año 2019. Berlín (1,4%), Múnich (2,4%) y Hamburgo (3,5%) se mantendrán como mercados de propietarios a mediano plazo. Los alquileres han seguido aumentando. En los cinco mercados principales, los alquileres de primera subieron el 6% interanual, y Berlín logró el crecimiento más sólido, 11%.
"Aunque hemos visto un aumento notable en la actividad de construcción en todos los mercados principales, la escasez de oferta seguirá siendo un gran reto para los inquilinos a mediano plazo", expresa Nicolai Baumann, director de Avison Young y director gerente de la oficina de la compañía en Berlín. "Especialmente en Berlín, Múnich y Hamburgo, la falta de espacio vacante es un grave obstáculo para las empresas en vías de crecimiento. Las tasas de espacio vacante alrededor y por debajo del 3% son sin duda una amenaza para un mayor crecimiento económico. Sin embargo, teniendo en cuenta la confianza que los inversionistas y los urbanizadores tienen en el mercado alemán, prevemos un mayor crecimiento sostenible de la oferta y un regreso a proyectos inmobiliarios de alquiler más moderado".
Polonia El mercado de oficinas de Varsovia creció en 100.000 metros cuadrados de espacio nuevo entre mediados de 2018 y mediados de 2019. Actualmente, el espacio de oficina en construcción suma 780.000 metros cuadrados, y se espera la terminación de nuevas obras en los meses próximos. La elevada demanda de espacio de oficina se corresponde perfectamente con la disminución del espacio vacante, que en el segundo trimestre de 2019 promedió 8,6%.
"Aunque los precios del mercado se mantuvieron relativamente estables el año pasado, hemos observado recientemente un incremento en el precio de oferta de los alquileres debido al nivel relativamente bajo de espacio nuevo entregado y a la elevada demanda de espacio de oficina, especialmente en el distrito comercial central", señala Micha? ?wikli?ski, director de Avison Young y director gerente de la región de Polonia de la compañía. "Al mismo tiempo, los costos de materiales de construcción y mano de obra, así como los precios de los terrenos de inversión, se mantienen a niveles altos, presionando más al alza los alquileres de oficinas".
Agrega: "Durante el período bajo revisión, entre los inquilinos activos estuvieron empresas que ofrecen servicios de negocio a negocio y firmas que ofrecen espacio de oficina flexible. Estos dos grupos de inquilinos impulsaron la elevada demanda por nuevo espacio de oficina el año pasado. Esta tendencia se observa no solo en Varsovia, sino también en las importantes ciudades regionales de Cracovia, Tricity, Wroc?aw y Pozna?".
Rumania Todas las facetas del mercado de oficinas de Rumania muestran señales de madurez. En el lado de la oferta, el mercado está presenciando un fuerte compromiso de urbanizadores institucionales internacionales con el crecimiento de sus carteras, así como competencia y normas elevadas entre urbanizadores locales que hicieron acuerdos históricos en los últimos 12 meses. Bucarest alcanzó un hito en la primera mitad de 2019 cuando su inventario de oficinas modernas superó los 3 millones de metros cuadrados, proporcionando una perspectiva positiva sobre los próximos proyectos en ciudades fuera de la capital.
La demanda está impulsada por la TI y sectores de tercerización, que representan casi el 50% de la adquisición, una tendencia que ha sido constante desde el principio de este ciclo económico. Como los alquileres sobrevalorados son estables y hay una demanda constante, es probable que los propietarios disminuyan los paquetes de incentivos a inquilinos nuevos a la vez que piden términos de arrendamiento más largos. La tendencia del cotrabajo está recibiendo cada vez más atención con la llegada de WeWork, que recientemente alquiló antes de su construcción 8.000 metros cuadrados en el nuevo Edificio de Oficinas Matei Millo, que Forte Partners construye en el centro de Bucarest.
'Tuvimos una sólida adquisición de 390.000 metros cuadrados arrendados en los 12 meses que terminaron en el final del segundo trimestre de 2019", dice David Canta, director de Operaciones en Bucarest de Avison Young y director gerente de la oficina de Avison Young en Bucarest. "También la cantidad de obras en construcción es más alta que nunca, con más de 500.000 metros cuadrados que se entregarán a fines de 2020. Estos resultados son indicativos de un mercado donde todos los participantes están aumentando el nivel de exigencia para responder a las crecientes demandas de un mercado que madura".
CoreaLa tasa de oficinas vacantes en Seúl bajó 150 bps con respecto al año anterior a 8,7% a mediados de 2019, la tasa más baja registrada en dos años. La tasa de oficinas suburbanas vacantes (9%) fue ligeramente más elevada que el nivel del centro de la ciudad (8,7%) pero bajó 370 bps desde el año anterior, superando con creces el declive de la tasa de oficinas vacantes en el centro de la ciudad (70 bps). En particular, la tasa de oficinas vacantes para el nuevo producto de oficina suburbana ha disminuido agudamente en los dos años pasados.
El volumen de inversión en oficinas en Seúl totalizó ?13,3 billones en los 12 meses finalizados en junio de 2019, 44% más que en el período anterior de 12 meses. Durante el mismo período, el precio de venta de inversión promedio subió 4,1% a ?6.5 millones por metro cuadrado, mientras la tasa de capitalización de oficinas promedio bajó 20 bps a 4,7%.
"El reciente crecimiento del espacio de cotrabajo en el mercado de oficinas de Seúl ha estado expandiéndose en el área de oficinas suburbanas, al extender los operadores de cotrabajo su alcance más allá del mercado del centro de la ciudad", expresa Injoon Choi, director de Operaciones en Seúl y director gerente de la oficina de Avison Young en Seúl. "Después de tener su mejor resultado en 2018, el mercado de inversión en oficinas en Seúl se mantuvo fuerte en la primera mitad de 2019. Con la liquidez alta y las tasas de hipotecas comerciales relativamente bajas en un 3%, los precios de venta de oficinas siguen aumentando".
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