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Especial fiscalidad de la vivienda habitual

La vivienda habitual constituye uno de los grandes medios para desgravar en la declaración de la renta. La fiscalidad de la vivienda habitual abarca desde las deducciones por compra hasta las deducciones por alquiler, tanto inquilino como propietario. Os las explicamos.

La Ley de IRPF prevé diversos motivos por los que será posible deducir por la vivienda habitual, siendo el de la compra el más habitual junto con el alquiler. Pero lo primero que debemos tener en cuenta es la definición de vivienda habitual a efectos fiscales. No basta con identificar una casas como la vivienda habitual para poder incluirla como tal en la declaración dela renta, sería necesario que cumpla con los tres preceptos que se enumeran a continuación:
  1. Que constituya su residencia durante un plazo continuado de al menos tres años desde su compra.
  2. Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.
  3. Se asimilan a la vivienda habitual a efectos de la deducción los anexos y plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda.
La vivienda que cumpla con estos requisitos será considerada la habitual y tendrá derecho a practicar los diferentes tipos de desgravaciones previstas en el IRPF y que son las de adquisición y rehabilitación de una nueva vivienda habitual, construcción o ampliación, por cuenta ahorro vivienda, por adecuación de la vivienda por motivos de minusvalía y por alquiler de la vivienda habitual.

La deducción por compra

La adquisición es la principal causa para desgravar por la vivienda habitual. La Ley de IRPF prevé una serie de deducciones que el contribuyente puede practicar sobre las cantidades satisfechas para la compra de la casa cuando esta se ha producido mediante financiación ajena. Es decir, que para poder deducir deberá existir una hipoteca que se pague todos los meses, ya que a efectos prácticos se deduce un porcentaje del pago anual que realiza a la entidad de crédito. LAgencia Tributaria es la que marca los límites a las cantidades que se pueden desgravar y que cambiaron a principios de 2012 después del anterior cambio de 2011. Dentro de la subida de IRPF de 2012 a través del Real Decreto-ley 20/2011 figura la recuperación de la deducción por vivienda habitual con carácter general, eliminando así el anterior límite de 24.000 euros en la base imponible para poder deducir. Actualmente se podrá deducir hasta un 15% de las cantidades que destinemos a la compra de vivienda durante el año sobre una base máxima de 9.040 euros. Es decir, que si hemos pagado 8.000 euros de hipoteca podremos deducir un 15% sobre ese capital, lo que nos da una deducción total de 1.200 euros. Si en total hemos pagado 12.000 euros por la vivienda, sólo podremos deducir el 15% sobre los primeros 9.040 euros, el resto no tiene derecho a deducción. De esta forma la cuantía máxima que podremos ahorrarnos en la declaración de la renta por medio de la vivienda habitual será de 1.356 euros al año. Además, conviene recordar que existe una rebaja en la retención de IRPF para hipotecados. En concreto, se trata de una rebaja de dos puntos porcentuales en las retenciones a cuenta que practica la empresa a sus empleados siempre que sus ingresos sean inferiores a 33.000 euros. La fiscalidad de la cuenta ahorro vivienda funciona exactamente igual, sólo que en este caso existe un plazo de cuatro años desde que se abre la cuenta para comprar un piso que sea la vivienda habitual o habrá que devolver las deducciones que se hayan practicado.

Segunda vivienda

Para la compra de una segunda vivienda para convertirla en vivienda habitual la deducción funciona de forma diferente. Y es que no se podrá empezar a desgravar hasta que la inversión no supere las cantidades invertidas en la anterior vivienda. Dicho de otra forma, si se han deducido 50.000 euros por la primera vivienda, no se podrá empezar a desgravar por la compra de la segunda hasta que no hayamos invertido más de esa cantidad en la nueva casa. Las obras de adecuación de la vivienda por motivos de minusvalía tributan de forma similar, aunque aquí la base se eleva hasta los 12.020,24 euros. Ambas deducciones son compatibles.

Rehabilitación de vivienda habitual

Reformar la vivienda habitual también es deducible, pero sólo para determinadas obras, recogidas en el Real Decreto-ley 6/2010 de 9 de abril, el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre y la Ley de IRPF. Hasta la última reforma sólo se podía deducir las obras de rehabilitación estrictamente imprescindibles para la conservación del piso y las ya mencionadas de adaptación de vivienda por motivos de minusvalía, pero ahora el margen de obras deducibles es mucho mayor. Así, entran dentro de las obras que desgravan toda las “que tenga por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente”. Eso sí, conviene tener en cuenta que deberemos acometer la reforma antes de 2012. En todos los casos la deducción será del 20%, pero no así la base sobre la que se aplica este porcentaje, que  se reduce progresivamente hasta desaparecer en los 71.007,2 euros de la siguiente forma
  • Si la base imponible es igual o inferior a 53.007,20 € anuales, el limite son 6.750 € anuales.
  • Si la base imponible esta entre 53.007,21 y 71.007,20 el limite será el resultado de 6.750 – 0,2 x (Base Imponible – 33.007,20).
La deducción puede practicarse durante un plazo de cuatro años a razón de los citados 6.750 euros por año, lo que hace que la cantidad máxima a deducirse sea de 20.000 euros.

Alquiler de vivienda

Alquilar la vivienda habitual también da derecho a deducción tanto para el arrendador como para el arrendatario. En el caso del arrendatario o quien habita la casa las deducciones funcionan de forma similar a las de la compra de vivienda, sólo que con diferencias. La deducción por alquiler de vivienda para el inquilino se compone de dos tramos, uno estatal y otro autonómico. Esto quiere decir que una deducción se aplica en todo el territorio nacional y la otra depende de cada Comunidad Autónoma (se pueden consultar aquí). En el caso de la deducción del tramo estatal, funciona con los mismos baremos que la deducción por vivienda en lo que a la base imponible se refiere. La única diferente es que el porcentaje a deducir es del 10% sobre las cantidades aportadas. Conviene recordar que las ayudas al alquiler como la renta de emancipación deben incluirse en la declaración de la renta. En el caso del arrendador o casero, las ventajas empiezan por no tener que pagar el IVA si la casa se utiliza como vivienda habitual. También puede deducir los costes de alquilar la casa y los intereses de la hipoteca, tasas estatales, gastos de administración o conservación, entre otros, que se restarán del beneficio obtenido por el alquiler. Adicionalmente, pueden aplicar una reducción del 100% sobre la renta obtenida cuando se alquila a menores de 30 años que cumplan unas determinadas condiciones económicas. En caso contrario la reducción será sólo del 60%. Para ampliar información sobre casos concretos, aquí os dejamos una serie de enlaces algo más prácticos:
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