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IVA en los alquileres: cuándo sí y cuándo no

¿Debo cobrar IVA a mis inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagar el IVA? En caso de tener que incluirlo, ¿Cuándo IVA debo cobrar? Estas son sólo algunas de las cuestiones más recurrentes que rodean a la fiscalidad del alquiler de pisos. Lo primero que hay que saber del IVA en los alquileres es que la ley diferencia entre alquilar a un particular o a una empresa. El resto os lo contamos en las siguientes líneas.

Lo primero que hay que saber del IVA en los alquileres es que la ley diferencia entre alquilar a un particular o a una empresa. La excepción la marca el IVA en los alquileres turísticos, donde no importa a quien alquiles sino los servicios que ofrezcas. El resto de lo que debes saber sobre el IVA como arrendatario te lo contamos en las siguientes líneas.

La norma general del IVA al alquilar

La regla general –aunque puede no ser la que se aplique de forma más frecuente- es que por defecto los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto.

El IVA en el alquiler de piso como vivienda

Entre las obligaciones generales del alquiler figuran las siguientes:

  • Alta censal como empresario. Modelo 036 Epígrafe 861 (si lo que se alquila son inmuebles urbanos, es decir, pisos).
  • Emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA del alquiler. Después veremos las excepciones y exenciones a esta norma.
  • Presentar cada trimestre (normalmente) el Modelo 303 e ingresar en su caso en el banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, Hacienda nos permitirá compensarlo en meses posteriores o recuperarlo, según elijamos.
  • Presentación del modelo 390 o resumen anual del IVA que refleja la evolución del mismo a lo largo de todo el ejercicio. Aquí te explicamos cómo presentar el modelo 390.

Por fortuna, una cosa son las obligaciones generales y otra bien diferente quien debe cumplirlas a efectos prácticos. Y es que como ocurre con la obligación de presentar el IRPF, existen excepciones por las que una persona que alquila su vivienda no estará obligada a cobrar el IVA.

A quien alquilas y el tipo de alquiler son claves para determinar si estás o no obligado a repercutir el IVA del alquiler a tu inquilino.

Exención del IVA en el alquiler: arrendamiento de vivienda

Como casi siempre en cuestiones fiscales, a la regla general se le añaden excepciones. En el caso del alquiler existen supuestos en los que su pago estará exento de IVA. De hecho, las excepciones incluyen al arrendamiento más común de todos: el arrendamiento de la casa para vivienda.

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Cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA. Esto quiere decir que no habrá que incluir el IVA en las facturas y que tampoco habrá que cumplir con los requisitos generales que mencionábamos al principio del artículo.

La exención del IVA afectará, además, tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda. Esto se hace así porque normalmente se tienden a alquilar todos bajo un mismo contrato y resultaría demasiado engorroso hace varios contratos de alquiler o incluir el IVA sólo en algunos elementos de la vivienda.

En otras palabras, si alquilas una casa para que actúe como vivienda no habrá que meter IVA en las facturas del alquiler. Como ves, ya hay una clara diferencia con los alquileres vacacionales y las viviendas de uso turístico a efectos de IVA.

Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador

Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre las rentas que se obtienen del alquiler. En ese sentido, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda o, en este caso, pagar menos por esos ingresos.

Recordemos que es obligatorio incluir el dinero procedente del alquiler en la declaración de la renta. Al hacerlo, el casero podrá reducir a los beneficios que obtiene parte de los gastos que soporta. Es decir, que, si ingresa todos los meses 1.000 euros en concepto de arrendamiento de vivienda, a esa cantidad podrá restar los gastos de comunidad, en caso de pagarlos por su cuenta, gastos de formalización del contrato, IBI y en general cualquier otro gasto relacionado con poner la casa en alquiler. La lista es larga y puede consultarse en este enlace: qué gastos puedes desgravar del alquiler.

La suma de esos dispendios se restará al dinero del alquiler, de forma que el arrendador sólo tributará por el beneficio efectivo o real que obtenga al que, además podrá aplicar una reducción del 60% con carácter general.

Por otra parte, al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, la exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o ITP. Este tributo recae sobre el inquilino y supone entre un 4% y un 7% del alquiler según Comunidad Autónoma, ya que el impuesto está transferido).  Aunque el arrendatario es quien debe pagarlo, es responsabilidad del arrendador asegurarse que así se hace.

El problema es que no todo el mundo está al tanto de esta obligación y en muchos casos se queda sin atender. Además, hasta hace poco la propia Hacienda pasaba por alto esta obligación. Conviene recordar que el ITP no se aplicar a los contratos a empresas y comercios, que ya pagarán el IVA normalmente en su factura de arrendamiento.

Particularidades a la norma: viviendas con despacho de trabajo

Como ya hemos mencionado, la casa debe destinarse de forma exclusiva a vivienda. De esta forma, si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA, ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

Sin embargo, en ese caso el autónomo o empresa tampoco podrá desgravar todo el IVA que paga por la vivienda a la hora de hacer la declaración trimestral, sólo el del porcentaje de superficie efectivamente afecto a la actividad. En este punto, la interpretación que hace Hacienda de la norma es claramente contraria al interés del particular, tanto del arrendador como del arrendatario. El primero pierde la posibilidad de incluir el alquiler del piso como alquiler para vivienda y con él las reducciones a la hora pagar en la declaración de la renta. Por su parte, el segundo tampoco puede desgravar el alquiler en el IRPF y no puede tampoco deducir todo el IVA que paga por la vivienda.

IVA en el alquiler a empresas para vivienda ¿Hay que aplicarlo?

A la hora de cobrar o no IVA en el alquiler también influye con quién se firma del contrato. La norma general es clara. Cuando alquilas tu vivienda a una empresa hay que pagar IVA.

Además, también habrá que cumplir el resto de obligaciones del primer punto.

¿Hay que pagar IVA cuando la empresa alquila para empleados?

Este es uno de los puntos más polémicos del IVA en alquiler a empresas. Nos referimos los alquileres para vivienda habitual, pero firmados por una empresa. Estaríamos hablando por ejemplo de una multinacional que alquila un inmueble para que viva en él uno de sus empleados. Es decir, quien figura en el contrato en y en las facturas como arrendataria una sociedad. En este punto la interpretación de Hacienda es clara: habría que pagar el IVA, mientras que la justicia no lo tiene tan claro y hay sentencias favorables para que el IVA esté exento también en estos casos.

En cualquier caso, lo más habitual en estos supuestos es que prime el criterio de la AEAT. Dicho de otra forma, quien alquila es la empresa y por lo tanto el alquiler debe incluir IVA.

La última contestación de la DGT a la pregunta de un usuario ha añadido una excepción. Según la respuesta 106778 a la pregunta de si está exento el alquiler de una vivienda a una sociedad que cede su uso a un empleado determina que sí, pero sólo en un caso: cuando “en el propio contrato de arrendamiento figure ya la persona o personas usuarias últimas del inmueble”, y además se impida el subarrendamiento o cesión posterior a otras personas de la vivienda.

Por el contrario, no estará exento el arrendamiento que faculta al arrendatario a designar a las personas que vayan a ocupar la vivienda.

Además, pueden darse casos como un uso mixto del edificio en Servicios adicionales de hostelería: si además del puro alquiler de vivienda, el arrendador “presta” servicios adicionales como lavandería, limpieza, etc., el arrendamiento está sujeto al IVA (10%) .

En definitiva, salvo los alquileres de vivienda “puros” firmados con el inquilino que vaya a vivir, el resto de alquileres están sujetos y NO exentos al IVA.

IVA en alquileres Turísticos

¿Qué ocurre con el IVA de los pisos de alquiler turísticos? La Dirección General de Tributos (DGT) también ha tenido que aclarar este punto. Lo primero que debes saber es que estás obligado a tributar por ese dinero en la declaración de la renta. De hecho, ahora es hasta necesario rellenar el modelo 179 para que Hacienda tenga controladas las viviendas de uso turístico a efectos fiscales.

¿Hay que pagar IVA por los alquileres turísticos? La respuesta depende primero del modelo que sigas con tu vivienda de uso turístico. Hacienda distingue entre dos situaciones: la cesión a una empresa para que explote la vivienda vacacional y el arrendamiento por tu parte como propietario y sin contar con intermediarios.

Cuando dejas que una empresa gestione el alquiler

En caso de la cesión de la casa a una empresa para que ésta la alquile, Hacienda considera que este arrendamiento está sujeto y no exento del IVA, ya que el uso del inmueble no va a ser exclusivo como vivienda por parte del arrendatario.

En otras palabras, tendrás que pagar el 21% IVA en los alquileres vacacionales. Por el contrario, no tendrás que hacerlo si cedes la casa a una empresa para que ésta lo alquile como vivienda.

Cuando alquilas la casa turística por tu cuenta

Si eres tú quien pone en alquiler la vivienda de uso turístico o alquilas tu casa en vacaciones, el escenario cambia. La clave para saber si hay que pagar IVA por el alquiler turístico depende de los servicios que ofrezcas.

Según establece la consulta V0420-18 a la Dirección General de Tributos, los alquileres turísticos están exentos de IVA, pero sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

La cosa cambia cuando se ofrecen servicios análogos a los de la industria hotelera. En ese caso sí habrá que incluir IVA. En concreto, el tipo de IVA será del 10%, que es el del sector hotelero.

La clave está en saber por qué tipo de servicios debes cobrar IVA en los alojamientos turísticos. A modo de ejemplo, no habrá que pagar IVA por cosas como el servicio de limpieza del apartamiento a la entrada y salida, el servicio de cambio de ropa o por reparaciones, electricidad y mantenimiento y asistencia técnica en general.

Por el contrario, sí tendrás que pagar un 10% de IVA en el alquiler vacacional cuando prestes servicios como.

  • Recepción y atención permanente al cliente en un espacio destinado al efecto. Es decir, cuando cuentas con una recepción propiamente dicha.
  • Cambio periódico de ropa de cama y baño o limpieza periódica del apartamento.
  • Servicios de restauración, cocina o alimentación.
  • Prensa
  • Servicio de reservas
  • Custodia de maletas

De hecho, si prestas estos servicios, también deben reflejarse en el alta del Impuesto de Actividades Económicas IAE.

¿Tienes dudas? Estaremos encantados de ayudarte a resolverlas, sólo tienes que preguntar. Y si no es así, ayúdanos a difundir. ¡Comparte en tus redes sociales!

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