El Banc d'Espanya creu que els problemes d'accessibilitat a l'habitatge i les consegüents ineficàcies a nivell macroeconòmic es poden alleujar mitjançant algunes intervencions públiques en el mercat del lloguer, segons es desprèn d'una anàlisi sobre el mercat de l'habitatge a Espanya entre 2014 i 2019 realitzat per la Institució. En concret, advoca per augmentar el parc d'arrendaments, particularment el dedicat a col·lectius vulnerables.
"El funcionament del mercat de l'habitatge, i de manera particular del lloguer residencial, és un factor rellevant des de moltes perspectives, com la macroeconòmica, financera i social", apunta.
Així, posa l'accent que l'existència de situacions d'insuficiència de l'oferta d'habitatge, "que deriven en dinàmiques alcistes en els preus", pot generar "problemes" d'accés a l'habitatge per a determinats col·lectius i crear ineficàcies i riscos en el funcionament de l'economia i el sistema financer.
Així mateix, el Banc d'Espanya ha alertat que el "substancial impacte" macroeconòmic que tindrà la crisi sanitària del coronavirus podria agreujar tant les dificultats d'accessibilitat a l'habitatge com els riscos vinculats al mercat immobiliari.
IMPACTE DEL CORONAVIRUS
La institució creu que existeix una major incertesa dels efectes a mitjà termini sobre el mercat immobiliari del coronavirus, així com sobre l'impacte de les mesures introduïdes. "Convé evitar que es generin distorsions en el mercat del lloguer que acabin minvant la seva seguretat jurídica, la qual cosa desincentivaria el necessari increment de l'oferta per absorbir la demanda", indica.
No obstant això, deixa clar que, donada l'absència de dades per la proximitat del coronavirus no analitza aquests aspectes en aquest informe i afirma que, en tot cas, en el seu seguiment habitual dels desenvolupaments macrofinancers, abordarà aquestes qüestions quan es disposi d'informació.
El Banc d'Espanya afirma que les dificultats d'accés a l'habitatge de les llars a Espanya s'han agreujat durant els últims anys, sobretot en col·lectius com els joves o les llars amb rendes baixes i a les grans àrees metropolitanes.
Des de 2013, la inversió real en habitatge de les llars ha augmentat un 47% i també han mostrat una pauta expansiva durant els últims anys d'indicadors com l'inici d'obra nova residencial o l'ocupació en el sector de la construcció.
No obstant això, des de mitjan 2018 s'ha observat una moderació del creixement de l'oferta immobiliària, fet que, segons el Banc d'Espanya, és compatible amb la desacceleració de l'economia espanyola i la deterioració de les perspectives econòmiques a mitjà termini.
Segons la institució, un determinant clau dels baixos nivells d'oferta al sector immobiliari en comparació amb altres cicles expansius anteriors és el reduït creixement de la població dels últims anys.
No obstant això, també remarca que l'elevat 'estoc' d'habitatge sense vendre que es va acumular durant l'última crisi és un altre dels condicionants que expliquen els baixos nivells de nova oferta.
Respecte als preus de compravenda i les transaccions, apunta que el preu de l'habitatge ha presentat una trajectòria de creixement sostinguda durant els últims anys, després de l'intens ajust durant la crisi, i que les transaccions han avançat de manera significativa durant els últims anys, sostingudes pel segment d'habitatge usat per la "reduïda" iniciació de nous habitatges.
MODERACIÓ DELS PREUS I LES TRANSACCIONS
Malgrat això, diu que s'observa una moderació del creixement dels preus i les transaccions des de mitjan 2018 i que, en el cas de les compravendes, la desacceleració ha estat "especialment acusada".
"La intensitat d'aquesta desacceleració s'explicaria, en part, pel procés d'adaptació a la nova normativa del mercat de crèdit immobiliari, que va entrar en vigor al juny de 2019 i que va causar durant els primers mesos d'aplicació un alentiment de les operacions", explica.
El Banc d'Espanya creu que aquesta regulació va introduir millores importants en la protecció dels consumidors i una major seguretat jurídica, "que haurien de conduir a mitjà i llarg termini a un millor funcionament d'aquest mercat".
AUGMENT SIGNIFICATIU DELS PREUS DE LLOGUER
Sobre el mercat del lloguer, afirma que els preus també han augmentat "de manera significativa" durant els últims anys, fins i tot a un ritme superior al de les compravendes. "Encara que no existeixen preus oficials del lloguer d'habitatge, la informació proporcionada pels portals immobiliaris evidència un fort increment dels preus des de 2014", afegeix.
Aquest repunt es deu a l'augment de la demanda, especialment en el cas dels joves, que respon "als canvis ocorreguts després de la crisi iniciada al 2008 en la situació del mercat laboral i de crèdit, així com a la fiscalitat de l'habitatge".
El Banc d'Espanya ressalta que la incertesa associada a la situació del mercat de treball (contractes temporals i alta taxa de desocupació) ha pogut desincentivar les decisions dels joves d'invertir en actius immobiliaris, "havent preferit molts d'ells llogar en lloc d'adquirir el seu habitatge de residència".
A més de l'augment de la demanda del lloguer dels joves, el Banc d'Espanya diu que el repunt ve motivat per l'oferta, perquè el mercat del lloguer té una escassa grandària i per l'aparició de plataformes que han obert el mercat tradicional dels apartaments turístics a altres habitatges l'ús dels quals era residencial o que estaven buides.
No obstant això, diu que l'evidència dels desplaçaments d'habitatge residencial cap a l'activitat turística i del seu impacte en els preus immobiliaris a nivell nacional i internacional "és encara escassa".
L'estudi també incideix en què la despesa d'habitatge en lloguer com a proporció de la renda de les llars ha anat augmentant i que ha crescut també la proporció de llars per a les quals la despesa en lloguer de l'habitatge excedeix el 30% de la seva renda.
A causa de les implicacions que el mercat immobiliari té per al conjunt de l'economia, el Banc d'Espanya afirma que està desenvolupant diferents eines analítiques i indicadors d'alarma primerenca.
A nivell internacional, segons explica, les polítiques s'han centrat en alleujar l'escassetat relativa d'habitatge en arrendament i a contenir les pujades acusades dels preus del lloguer, i afegeix que aquesta experiència internacional mostra "la complexitat en el disseny i la implementació de polítiques d'habitatge en el mercat del lloguer".
La institució considera que l'efectivitat de les polítiques en el mercat del lloguer residencial depenen de la seva interacció amb la situació macroeconòmica, dels condicionants locals del mercat de l'habitatge i de la seva articulació conjunta amb altres polítiques com les fiscals i laborals, que també afecten la dinàmica de les rendes de les llars que demanden un habitatge en lloguer.
EL MÉS EFECTIU ÉS INCREMENTAR L'OFERTA
Des del seu punt de vista, les polítiques més efectives són les que incrementen de manera estable l'oferta d'habitatge en arrendament a la disposició dels col·lectius més vulnerables, ja que "és la fórmula més apropiada per atacar de manera persistent les causes que expliquen l'increment excessiu dels preus".
"En el disseny d'aquesta mena de polítiques resulta essencial evitar un efecte desplaçament per part de la provisió pública que redueixi l'oferta privada i que, per tant, minvi l'eficàcia d'aquestes mesures", afegeix.
També afirma que podrien considerar-se polítiques centrades "a detectar i recalibrar" aquells components de la regulació urbanística i de l'ús del sòl que dificulten la disponibilitat d'habitatges en àrees tensionades.
