El Banc d'Espanya constata que l'"elevada correlació" entre el creixement del preu de l'habitatge i l'augment de la població suggereix que l'increment dels habitants residents d'origen estranger a determinades províncies, especialment les insulars, hauria contribuït a elevar els preus de l'habitatge a Espanya a través del seu efecte sobre la demanda d'immobles.
Així es desprèn de l'article analític 'La inversió estrangera al mercat residencial espanyol entre 2007 i 2019', elaborat i publicat aquest dimecres per l'organisme supervisor, en el qual confirma la hipòtesi que l'impacte del creixement de la població en els preus és més alt a les províncies amb major densitat demogràfica.
No obstant això, l'organisme explica que sembla que no se sustenta la hipòtesi que la inversió dels estrangers no residents ha contribuït a l'augment del preu de l'habitatge a Espanya durant els últims anys, si bé matisa que els resultats cal prendre'ls "amb cautela", ja que les compres netes dels no residents es concentren en unes poques províncies i, a més, existeix una elevada correlació entre el creixement de la població total i el volum d'aquestes compres netes, la qual cosa "dificulta la identificació de l'efecte".
A més, assenyala que a l'anàlisi no s'hi inclouen les operacions realitzades a través de persones jurídiques, com les societats d'inversió, si bé l'activitat d'aquesta mena de vehicles es concentra fonamentalment en el mercat no residencial.
TENDÈNCIA CREIXENT: ARRIBA AL 10,9% DEL TOTAL DE TRANSACCIONS
L'estudi mostra que la proporció que representen les compres d'habitatge dels estrangers residents a Espanya sobre les transaccions totals en aquest mercat ha presentat una pauta creixent entre 2007 i 2019, en passar en aquests anys del 4,2% al 10,9%.
Per nacionalitat de l'inversor, els països comunitaris (entre els quals s'hi inclou el Regne Unit) i Noruega van augmentar el seu pes relatiu sobre les compres d'estrangers residents fins a 2015, any en què representaven un 58% del total, reduint-se aquesta xifra en els següents anys, fins al 53% en 2019.
Això sí, durant aquest període hi ha hagut canvis per països dins d'aquest grup. Per exemple, el pes relatiu del Regne Unit va disminuir en 6 punts percentuals entre 2007 i 2019 i va representar el 8% del total de les compres d'estrangers residents al 2019, mentre que el pes relatiu de països com Itàlia o Romania es va incrementar fins arribar al 8% i el 12%, respectivament, del total de les compres d'estrangers residents en 2019. Entre els països no comunitaris, destaquen el Marroc i la Xina, amb percentatges respectius del 14% i del 6% de les compres d'estrangers residents en 2019.
Per part seva, les compres totals realitzades per estrangers procedents de la resta dels països de fora de la Unió Europea són també significatives (27% en 2019).
Durant la recuperació (2014-2019) la destinació on els estrangers residents van representar el pes més elevat (19% de les compres d'habitatge totals de la província) va ser Santa Cruz de Tenerife, seguit d'Illes Balears (16%), Alacant (15%) i Las Palmas (14%).
AUGMENTA L'ESTOC D'HABITATGE EN MANS D'ESTRANGERS RESIDENTS
L'anàlisi mostra que l'estoc d'habitatge en mans d'estrangers residents ha augmentat ininterrompudament des de 2007, i s'ha accelerat des de 2014. Així, al 2019 les compres netes dels estrangers residents van suposar gairebé el 0,2% de l'estoc d'habitatge, gairebé tres vegades més que al 2013.
En 2019, els països comunitaris i Noruega van representar el 45% de les compres netes, destacant entre aquests el pes de Romania (15%) i d'Itàlia (8%). Entre les nacionalitats no comunitàries, destaca el pes dels marroquins (17%).
BAIXEN LES COMPRES D'ESTRANGERS NO RESIDENTS
Pel que fa a l'activitat dels estrangers no residents a Espanya, després d'arribar les seves compres a una mitjana del 3,3% entre 2007 i 2019 i pujar fins al màxim del 10,5% en 2014, des de llavors ha disminuït, fins al 7,8% al 2019.
Els països europeus de rendes elevades concentren el gruix de compres, i el 84% de compres realitzat durant la recuperació va procedir de països comunitaris i Noruega. Els britànics van ser la proporció més elevada de compres (23% del total), encara que va disminuir, al mateix temps que es va elevar entre d'altres nacionalitats, com ara alemanys (12), francesos (12%), belgues (10%) o suecs (8%).
En el període de recuperació econòmica, també va tenir lloc una elevada heterogeneïtat a les províncies de les compres realitzades per no residents, sent el pes més elevat el d'Alacant (38% de les compres totals de la província), Màlaga (28%), i Santa Cruz de Tenerife (25%). En contraposició, a 35 de les 50 províncies les compres de no residents no van arribar al 2% de les compres totals d'habitatge.
EL PREU LES SEVES OPERACIONS SUPERA EL DE LES NACIONALS
Respecte als preus, el preu mitjà per metre quadrat de les operacions realitzades per estrangers residents durant el període de 2014 a 2019 va ser un 4% superior al de les efectuades per compradors nacionals en el mateix període, similar al 3% del període 2008-2013, encara que amb gran disparitat, ja que a Santa Cruz de Tenerife, Barcelona i Balears va superar en un 10%.
Segons el Banc d'Espanya, això es deu al fet que a la costa mediterrània i a les illes tenen segurament un pes més elevat els inversors estrangers amb rendes altes, que demanden habitatges de major qualitat i situades en millors zones.
Al seu torn, el preu mitjà per metre quadrat de les operacions efectuades per estrangers no residents va ser un 46% superior al de les realitzades per nacionals, augmentant la diferència respecte al període de crisi de 2008 a 2013 (19%). A 26 províncies es van situar per sobre dels efectuats per nacionals, i a la resta, per sota.
ELS BRITÀNICS VAN VENDRE MÉS QUE VAN COMPRAR
Bèlgica, Suècia i França van ser els països més compradors nets al 2019, mentre que van disminuir les compres de britànics, a causa del Brexit i la devaluació de la lliura, que han pogut propiciar que, entre 2017 i 2019, les vendes d'habitatge dels britànics no residents hagin superat de nou les seves compres a Espanya.
Les compres netes per estrangers no residents entre 2014 i 2019 es van concentrar principalment, igual que les compres brutes d'aquest grup, a les províncies de la costa mediterrània i a les illes. El valor més elevat es va assolir a Alacant, on un 3% de l'estoc d'habitatge va ser adquirit per estrangers no residents, seguit de Màlaga (2,1%) i Balears (1,3%).
A més, durant el període de recuperació econòmica, a diferència del que va ocórrer amb les compres netes dels estrangers residents, que van ser positives a totes les províncies, les vendes dels no residents van superar lleugerament les compres a 29 províncies.
