La burbuja inmobiliaria China: ¿realidad a punto de estallar o mito eterno?

Los últimos datos del índice que mide el incremento en el valor de las residencias de 70 ciudades del país han disparado las alarmas. En algunas megalópolis, como Hefei o Xiamen, el coste de los pisos se ha encarecido más de un 40% hasta septiembre, alcanzando cifras históricas. En los centros de negocios, como Pekín o Shanghai, los precios han subido entre el 20% y el 30% y muchos analistas se han lanzado a pronosticar que se puede desencadenar una situación como la sufrida en EEUU en 2008.

En algunas megalópolis, como Hefei o Xiamen, el coste de los pisos se ha incrementado más de un 40% hasta septiembre

El Gobierno del gigante asiático ha tomado cartas en el asunto limitando el acceso al crédito, ya sea recortando la concesión de hipotecas o los préstamos para segundas y terceras viviendas. Este cambio de política, que entró en vigor en octubre, se prevé que ponga freno a los especuladores y, según Danske Bank, "ya ha dejado notar sus efectos". De hecho, gran parte del incremento de septiembre obedece a que muchos compradores realizaron sus adquisiciones antes de que se impusieran las nuevas medidas.

El banco danés estima que, en consecuencia, el crecimiento de las nuevas construcciones podría atenuarse en 2017, lo que acabará por perjudicar el crecimiento del país. Actualmente, un 15% del Producto Interior Bruto (PIB) depende del sector inmobiliario y para Amadeo Jensana, director de Economía y Empresa de la Casa Asia de Barcelona, es difícil a estas alturas ponerle freno "porque los otros factores que podrían contribuir a una mayor expansión económica (el consumo, las exportaciones, o la inversión extranjera) no están aportando lo que se esperaba".

Los datos de septiembre han confirmado que el gigante asiático cumplirá con sus objetivos de crecimiento de entre el 6,5% y el 7%. "Se trata de unas cifras más modestas que las de hace unos años, pero hay que tener en cuenta que China ya ha alcanzado un nivel de desarrollo considerable y está intentando cambiar su sistema económico hacia el consumo, en detrimento de la inversión y las exportaciones, que han sido los motores del crecimiento económico durante las últimas décadas", explica Jensana.

Aunque más bajo, el ritmo actual ha mitigado los miedos de que la segunda economía del mundo perdiera fuelle de manera abrupta y pudiera desencadenar una desaceleración global. Pero las preocupaciones en torno a China no han desaparecido del todo de la mente de las principales entidades y bancos de inversión. Desde BNP Paribas, por ejemplo, se preguntaban, en una reciente nota para clientes si la evolución del mercado de la vivienda en el gigante asiático "es el mayor riesgo para la economía en 2017" y alertaban de que, a pesar de los intentos del Gobierno de poner coto al crédito, "las hipotecas son el motor principal del 'boom' en los préstamos de las entidades del país".

¿HASTA QUÉ PUNTO SE PUEDE HABLAR DE BURBUJA?

Sin embargo, otros expertos llaman a la calma y contraponen el crecimiento en las grandes urbes con el de otras zonas menos pobladas, que se están convirtiendo en más asequibles para el propietario medio en China.

"Existe una demanda real de gente que quiere vivir en megalópolis (Shangai, Shenzen, Pekin, etc.) y por tanto no se trata solo de especuladores. Si bien es cierto que la vivienda en estas ciudades está desorbitada también pasa lo mismo en Hong Kong, Singapur o Londres y los precios no bajan", comenta Jensana.

En China no ha acabado el movimiento migratorio del campo a la ciudad, por lo que se siguen necesitando viviendas

El experto en economía asiática explica que no ha explotado la burbuja porque en China hay factores que no se dan en otros países, donde se han vivido crisis del sector inmobiliario como EEUU, Japón o, sin ir más lejos, España. En primer lugar, "se sigue produciendo un proceso de urbanización por los movimientos migratorios del campo a la ciudad. En China, al contrario que en Japón o Europa, este proceso no se ha acabado, por lo que aún se necesitan viviendas", indica.

Por otro lado, "no hay muchas otras opciones de inversión para muchos ciudadanos chinos, teniendo en cuenta que la bolsa es una lotería y que hay restricciones a la hora de invertir fuera del país", explica el experto.

La mayoría de ciudades avanzadas están situadas en la costa este de China, como Shanghai, Ningbo o Xiamen, “mientras muchas ciudades del centro y de la zona oeste, que constituyen más del 80% de las tierras y población del país presentan unos niveles mínimos de desarrollo”, explica Yue Zhong, analista de mercado del bróker FXTM.

Zhong sí cree que hay cierta burbuja en las metrópolis, donde los precios de las viviendas en zonas como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen se han vuelto prácticamente inasequibles para el ciudadano medio, pero estas áreas representan “sólo el 10% o 20%” del parqué de vivienda disponible en el país, señala. “En general no podemos hablar de que los precios sean desorbitados”, asegura el analista de FXTM, aunque comenta que en las urbes, “una casa puede llegar a alcanzar un millón de dólares”. Si tenemos en cuenta que el salario medio en China es de 20.000 dólares anuales, un comprador debería pasar 50 años de su vida ahorrando su sueldo íntegro para poder hacer frente a estos precios”, explica Zhong.

Larry Hu, director de economía china en Macquarie Securities Ltd. presentaba en Bloomberg una visión similar: “Las rápidas subidas son casi exclusivas de las grandes metrópolis o los centros regionales, mientras que el sector inmobiliario a escala nacional se ha vuelto, de hecho, más asequible, en parte gracias a la subida de los salarios".

En un artículo de la revista Barrons, analistas de UBS advierten de que "dado que el nivel de endeudamiento de las familias es relativamente bajo y que las medidas que se han aplicado se mostrarán ineficaces, obligando a los gobiernos locales del país a endurecer sus políticas para atar en corto los precios de los pisos, hay un riesgo limitado a un 'crash' de este mercado por ahora".

Además, el intervencionismo en el sector de la vivienda es una constante en China en la última década, señala Jensana, y ha llevado a ciclos expansivos y ciclos de retroceso de los precios "en función del interés de las autoridades en fomentar o desacelerar el mercado inmobiliario en un momento determinado". "El problema de la especulación en china no es nuevo y ya desde el año 2005 se está hablando de una posible catástrofe sin que se haya producido hasta la fecha", comenta el director de Economía y Empresa de la Casa Asia.

ENTONCES, ¿EL SECTOR HA ALCANZADO YA SU TECHO?

Así, la actual exuberancia de los precios tiene tintes de déjà vú, ya que las amplias fluctuaciones del valor de la vivienda en China son más que habituales. Entre 2000 y 2008, el sector de la construcción se disparó en las principales ciudades gracias al entorno de tipos de interés bajos y crédito barato. Por ejemplo, el precio de los pisos de segunda mano presentó crecimientos en ciudades como Shanghai del 121% (un 85% tras el ajuste inflacionario), entre el primer trimestre de 2003 y el segundo trimestre de 2008, según datos de Ehomeday.

Llegó la gran crisis mundial y los precios se desplomaron desde finales de 2008 hasta mediados de 2009, cuando el Gobierno de Pekín introdujo un paquete de estímulos de casi 4 trillones de yuanes a- cambio actual, unos 533.000 millones de euros-, acompañados de una serie de medidas fiscales entre las que se incluía la excepción de impuestos a los nuevos propietarios. El resultado fue que en 2013 el precio de los pisos existentes había vuelto a catapultarse en Pekín, con subidas de cerca de un 20%, y de más de un 12% en Shanghai, con lo que el Consejo Estatal de China, la más alta autoridad del país, se vio obligado a cortar en seco el ciclo alcista.

El índice del precio de la vivienda en China presentó un crecimiento medio del 2,14% entre 2011 y 2015, llegando al mínimo histórico en marzo de 2015, desde donde empezó su recuperación. ¿La causa? Obviamente una nueva intervención del Estado y del Banco Popular de China, que inició un período de recorte en el tipo de interés de referencia, desde el 6% en noviembre de 2014, hasta el 4,35% actual, que se alcanzó el octubre de 2015, hecho que fomentó el crédito.

El Gobierno debe seguir esforzándose para crear infraestructuras que impulsen el crecimiento en las zonas menos desarrolladas

Los hechos recientes demuestran que Pekín ha tenido que volver a poner en marcha sus mecanismos de control. Pero en esta ocasión el Gobierno debe ser más cauto, ya que una caída en picado de las ventas de pisos tendría un efecto no deseado en el crecimiento del país, con lo que los expertos consultados creen que el ciclo actual de los precios todavía no se ha agotado.

La fiebre inmobiliaria de los últimos dos años ha generado burbujas en las grandes y superpobladas metrópolis -donde el coste de la vivienda ya supera al de Londres- y ha hecho poco para absorber el excendente de suelo que aún existe en zonas menos pobladas, con lo que las políticas estatales deben ir encaminadas a equilibrar esta situación, opinan los expertos consultados. “Las nuevas políticas ya ha provocado un declive de los precios de un 5% o 10%, pero no creo que puedan ajustarse mucho más ya que estas ciudades aún atraen a chinos adinerados de otras áreas, con lo que la demanda mantendrá el sector caliente”, alerta Yue Zhong

La gran asignatura pendiente del país es lograr el equilibrio entre las zonas más industrializadas y las menos pobladas. Por este motivo, el analista de FXTM cree que el Gobierno debe seguir esforzándose para crear infraestructuras que impulsen el crecimiento del territorio. “Hay mucha dependencia de la inversión estatal pero es el camino que debe seguir el país para desarrollarse ya que el resto de ciudades tardarán años en alcanzar a las megalópolis", señala Zhong.

La receta que proponen desde UBS es que se apliquen los ajustes necesarios en las megalópolis, pero que se deje que las zonas menos pobladas continúen con su crecimiento. "Seguirá habiendo demanda de nuevas construcciones en la próxima década por la sencilla razón de que existen 230 millones de personas de edades comprendidas entre los 20 y los 29 años que deben convertirse en compradores", señalan en Barrons.