Extinción de condominio e IRPF - Declaracion de la Renta

Extinción de condominio e IRPF

| 18/02/2016 | 4 Comentarios

Divorciarse nunca es plato de buen gusto, pero la forma de hacerlo tiene sus repercusiones fiscales al hacer el IRPF. La extinción de condominio es la mejor fórmula con la que menos impuestos pagaras al hacer la declaración de la renta. Te explicamos cómo funciona y todo lo que tienes que saber al respecto.

La fiscalidad en los divorcios es un elemento que no conviene pasar por alto. Además de las cicatrices sentimentales, la separación puede dejar también cicatrices económicas vía costes judiciales y también impuestos. La vivienda suele ser uno de los elementos más peliagudos en los casos de divorcio o separación ¿Quién se queda con el piso? ¿Cómo compensar a la otra parte? ¿Qué impuestos hay que pagar? Lo más habitual en el entorno actual de caída de los precios de los pisos es que una de las partes se quede con la casa y compre de alguna forma el porcentaje en posesión de la otra. Aqui es donde entra en juego la extinción del condominio.
fiscalidad extinción por condominio

Qué es la extinción de condominio

La extinción de condomino está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil, que tratan de la división de la cosa común en las comunidades de bienes.
En el caso de los matrimonios en régimen de gananciales o en realidad en cualquier otro régimen, cuando compran una vivienda a medias, ambos cónyuges se convierten en copropietarios y dado que la casa se tiene en proindiviso, no se puede determinar qué parte es de cada uno como hicieron en La Guerra de los Rose o Esta casa es una Ruina. La propiedad se establece siempre al 50%, sin distinciones.

La extinción del condominio sirve para repartir los bienes del matrimonio sin tener que realizar una venta de una parte a otra y, sobre todo, sin tener que pagar todos los impuestos aparejados a la transmisión.

Ventajas de la extinción por condominio

La ventaja impositiva de la extinción de condominio reside en que sólo sólo hay que hacer frente al pago del 1% en cuestión de impuestos más el coste del notario, lo que a efectos prácticos supone tener que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD.Una de las fórmulas más utilizadas para cubrir este trámite es una extinción de condominio que de forma resumida, consiste en la compra de una parte de la vivienda, sólo que con importantes ventajas fiscales frente a una compra-venta al uso.
La diferencia básica es que sólo hay que tributar por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados en la parte del AJD, que dejará el pago de impuestos en un 1,5%
(el 1% más los gastos del notario dependiendo de tu Comunidad autónoma. Aquí puedes comprobar el coste en la tuya).

En casos de vender la vivienda de forma normal, sin extinción de condominio, habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también varía en función de cada comunidad autónoma entre un 6% y un 10% -aquí puedes comprobar cuánto pagarías en la tuya-. Para que te hagas una idea, para la venta de un piso valorado en 100.000 euros, el ahorro puede ser fácilmente de 7.000 euros sólo en lo que a la transmisión del 50% de la casa se refiere.

La vivienda tras el divorcio y los impuestos

Esta es la parte de la compraventa de vivienda que afecta al comprador, que es quien debe abonar el IPT. Por su parte el vendedor estará exento de tributar por el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal, ya que los proindivisos o extinción de condominio no tributan cuando se efectúan a favor de los partícipes que la integran.

 

La extinción de condominio en el IRPF

Sin embargo, en estos casos tampoco debemos perder de vista que puede ser necesario incluir la extinción de condominio en el IRPF como una ganancia o perdida patrimonial paa quien cede o vende parte de la vivienda. En este sentido, el artículo 33.2.a de la Ley 35,2006 o Ley de IRPF establece:

Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:

a) En los supuestos de división de la cosa común.
b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.

Por fortuna, la práctica más habitual permite que si el valor total de la adjudicación es igual al valor del inmueble en el momento de la adquisición con la correspondiente actualización, esta no computará como alternación del patrimonio a efectos de IRPF. Es decir, no sería necesario tributar en la declaración de la renta. Sin embargo, cuando este valor es distinto, sí que habrá una alteración. Cuando esto ocurre, la base imponible estará determinada por la diferencia del valor del exceso de adjudicación declarado en la disolución de la copropiedad y la parte que corresponda del valor del inmueble en el momento de la adquisición actualizado al momento de la extinción del condominio.

Para que lo entiendas mejor. Imagina que Juan y Ana se separan y adjudican cada uno el 50% de la vivienda que valoran según el valor catastral en 80.000 euros. Al cabo de un año Juan vende a Ana su parte. Si lo hace por los 40.000 euros no tendría que tributar, ya que no habría exceso sobre el valor de adjudicación declarado. Sin embargo, si recibe más de esa cantidad sí que tendría que pagar impuestos en la renta 2015 por ese exceso.

La hipoteca en caso de separación

Puede ocurrir que pese a la extinción de condominio, la hipoteca siga estando a nombre de ambos cónyuges. ¿Qué hacer en este caso? ¿Quien puede desgravarla? La lógica nos dice que sólo podrá hacerlo la persona que se queda con la vivienda y para la que efectivamente la casa constituya su vivienda habitual. Esta es, de hecho, la norma general.

 

La excepción la marcan los matrimonios separados con hijos. En este caso, un padre o madre cuyos hijos vivan con el antiguo cónyuge y siga pagando la hipoteca de la vivienda, podrá deducir por sus aportaciones a la misma como si esta fuese su vivienda habitual. Es decir, podrá deducir el 15% de las cantidades aportadas hasta un máximo de 9.040 euros. Además, si opta por adquirir otra vivienda para que sea su residencia habitual, podrá deducir por ambas hipotecas, siempre hasta el mencionado límite. Dicho de otra forma, no por tener dos hipotecas podrá desgravar el doble.La hipoteca en matrimonios y parejas separadas

La otra gran duda en el caso de divorcio es quien pagará la hipoteca. Para aclarar este punto, el Tribunal Supremo dictaminó en sentencia del 28 de marzo de 2011 que el pago de las cuotas de la hipoteca corresponderá a ambos componentes del extinto matrimonio por igual, según rezan los artículos 147.3 y 1362 del Código Civil. Esto se debe a que la deuda se entiende como de la sociedad (el matrimonio) y no como de una de las partes.

En el caso de las parejas no ocurre lo mismo y aquí deberán ponerse de acuerdo para el pago de la hipoteca, aunque al final será determinante lo que establezca el contrato hipotecario. Es decir, si en la escritura de la hipoteca figuran ambos la responsabilidad será de ambas partes a efectos del préstamo y en caso de ejecución de la hipoteca por impago el banco podrá reclamar los bienes de ambos cónyuges, independientemente de que residan o no en la vivienda.

Solicitar la novación de la hipoteca

La alternativa a este tipo de situaciones es dejar sólo a una persona en la hipoteca. De hecho, esto evitará problemas en caso de posibles impagos. Y es que si las dos partes están en la hipoteca, el banco podría ir contra los bienes de ambas, por más que una de ellas ya no sea dueña de la casa. La solución es o bien cancelar la hipoteca o, lo que es menos costoso, realizar una novación del préstamo hipotecario, que consiste simplemente en cambiar sus condiciones para eliminar a uno de los miembros.

El problema es que la mayoría de bancos la denegarán por cambiar las garantías (un salario y un garante frente a dos) y además actualizarán el diferencial y el tipo de interés a las condiciones actuales, por lo que pagarás más por el mismo préstamo.

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Categoría: Fiscalidad, General

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Comentarioss (4)

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  1. José Trecet dice:

    Buenas Mocalde,

    Pues no tengo claro que se pueda hacer la extinción del condominio en este caso, te animo a preguntarlo en Hacienda. En cuanto a la venta, hay gastos que corresponden a la parte vendedora y otros a la compradora, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En tu caso pagarías por la ganancia, entendida como la diferencia entre los 22.500 euros que pagaste en su día y los 30.000 que recibirás ahora.

  2. Mocalde dice:

    Buenas noches,
    estoy divorciado desde hace 13 años. Nuestro régimen era ganaciales. Fue divorcio de mutuo acuerdo e hicimos una liquidacion de bienes de mutuo acuerdo.
    Una de las cosas que acordamos fue quedarnos como propietarios al 50% de una casa, aunque yo cedí el usufructo a mi ex.
    Nos costó 45.000€ hace 19 años.
    Tengo que decir que tenemis 2 hijas en comun, ambas mayores de edad, aunque una de ellas,de 26 años, aun vive con mi ex.
    Esta no es la vivienda habitual y no tiene cargas hipotecarias.
    Hoy me ha llamado y me propone comprar mi 50% ofreciendome 30.000€ y gastos por su cuenta.
    En principio no lo veo como un mal acuerdo, ya que al tener ella el usufructo tengo muy claro que no podre disfrutar de esa casa el resto de mis dias.
    Tambien tengo que decir, por si sirve de algo, que estoy nuevamente casado y tengo otra hija en comun con mi actual esposa.
    Mi consulta es clara:
    Puedo hacer una exticion de condominio ya que he leido que se pagan menos impuesto?
    O debo hacer una venta con todos los gastos que conlleve?
    Que gastos, incluido el IRPF, conllevaria cada uno de ellos?

    Que me aconsejan?

    Agradeceré un pco de ayuda y luz.MUCHAS GRACIAS

  3. José Trecet dice:

    Hola Lola,

    En la extinción de condominio la parte que se queda el piso deberá pagar al otro la mitad de lo que se ha pagado por la vivienda hasta el momento, no sólo de la entrada o por lo menos así es como yo lo entiendo.

  4. Lola martinez dice:

    Somos pareja (no casados) y con dos hijos no comunes. Llevamos dos años viviendo juntos y ahora queremos hacer una extinción de condominio. El q se queda la vivienda hace una novación del préstamo y se lo queda al 100%. El que se queda el piso y la nueva hipoteca ha de pagar al que se va la entrada que en su momento se dio para el piso, pero ¿qué ocurre con la parte de hipoteca pagada en esos dos años? ¿El que se queda en el piso tendría que pagarle su parte al otro, cuando se supone que en ese tiempo él ha disfrutado del usufructo del piso? Me parecería injusto. ¿Pueden aclarármelo por favor?
    Gracias

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