Cuántos impuestos pagas por alquilar tu casa: caso práctico

Hacemos números: ¿cuántos impuestos pagas por alquilar tu casa?

| 21/12/2015 | 29 Comentarios

A día de hoy todo el mundo sabe que es obligatorio declarar en el IRPF el alquiler, pero no todo el mundo lo hace bajo el mito de que después habrá que pagar muchos impuestos. ¿Hasta qué punto es cierto? Hacemos números para que veas cuántos impuestos pagarás por alquilar tu piso y puedas saber si te compensa o no hacerlo.

Aunque lejos de otros países de nuestro entorno, poco a poco los españoles vamos haciendo crecer nuestro mercado de alquiler hacia la media comunitaria. La crisis ha empujado a muchas personas a poner en alquiler lo que hasta entonces eran segundas viviendas o, en el peor de los casos, a alquilar su casa para poder pagar la hipoteca mientras ellos accedían a una residencia más modesta. Si te cuentas entre estas personas y todavía no has hecho la declaración de la renta como casero, te damos las claves par que sepas cuánto pagarás. Y si estás pensando en alquilar tu casa, aquí encontrarás la información para saber qué porcentaje de tu beneficio reclamará Hacienda, ¡con números y todo!
Qué hacer con el alquiler impagado en la declaración de la renta

Así funciona el alquiler a efectos fiscales

Todo el mundo sabe cómo funciona básicamente el alquiler: se paga una cantidad por el uso de un determinado bien durante un tiempo concreto. El caso de la vivienda no es diferente. El inquilino pagará una cantidad por poder usar una vivienda durante el periodo marcado por el contrato. Lo que sí cambia es que existe una legislación específica para el alquiler, que es la marcada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y que determina diferentes supuestos de alquiler con sus distintas implicaciones fiscales.

Así, existe arrendamiento para vivienda habitual, arrendamiento de la vivienda destinado a otros fines y arrendamiento para negocio. El primero es el más habitual y por eso nos centraremos en ese. Si quieres conocer los impuestos que pagarás en otros supuestos como el alquiler vacacional, en este post lo explicamos.

En el caso del arrendamiento para vivienda habitual debe mediar siempre un contrato que, además, será necesario depositar en la entidad regional correspondiente para que el inquilino pueda desgravar. A efectos fiscales, como casero recibes una serie de ingresos por tu piso y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Lo que a Hacienda le interesa es el resultado de restar a los ingresos esos gastos -igual que ocurre con los autónomos, por ejemplo-. Estos dispendios son los que se suelen denominar erróneamente deducciones por alquiler de vivienda para el arrendador y que no son sino los costes que Hacienda estima oportunos o lógicos por poner la vivienda en alquiler.

Al hacer la declaración de la renta sólo tendrás que pagar impuestos por la diferencia entre tus ingresos y tus gastos, no por el montante total del alquiler de tu vivienda.
¿Cuál es la vivienda habitual para Hacienda?

Qué gastos puedes desgravar

Con carácter general, se puede incluir cualquier gasto derivado de poner la casa en alquiler, aunque como suele ocurrir, Hacienda es algo más específica y cuenta con un listado que sirve para orientar a los contribuyentes.
Los elementos concretos marcados por la Agencia Tributaria son los siguientes:

  • Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda. Dicho de otra forma, los intereses de la hipoteca, aunque no la parte de capital
  • Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…). Si financiaste el sofá o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de intereses
  • Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, siempre que lo pagues como casero. Si lo repercutes al inquilino no podrás restarlos.
  • Gastos para formalizar el alquiler.
  • Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
  • Gastos de conservación y reparación -ojo, aquí no entran las mejoras. Si cambias tu puerta por una mejor, no podrás incluir este gasto.
  • Gastos de servicios y suministros, siempre que los pague el casero.
  • La amortización del inmueble y los bienes que contenga. Esta será del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo.
  • Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
  • Las primas de contratos de seguro de la vivienda.

Fuera de los gastos deducibles figura el pago por siniestros ocurridos dentro de la casa y que devalúen su valor.

A la hora de calcular cuánto has ganado por el alquiler deberás sumar estos gastos y restarlos al dinero que has ingresado de tu inquilino.

Reducciones sobre el beneficio

La operación anterior nos dará la base imponible del alquiler, sobre la que además podrás realizar una serie de reducciones en función de la edad del inquilino. Si optas por alquilar a menores de 30 años podrás aplicar una reducción del 100% sobre los beneficios obtenidos siempre que se cumplan unos requisitos. Es decir, no pagarás impuestos por el alquiler. El principal requisito es que sus rendimientos netos del trabajo superen el 75% del IPREM o Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en cada ejercicio, así que si alquilas a estudiantes repasa los números -aquí puedes ver qué ocurre en este caso-.

Para los mayores de 30 años la reducción se limita al 60%, lo que quiere decir que sólo pagarás por un 40% de tus ganancias. De todas formas si no lo tienes claro, nuestro ejemplo práctico te lo aclarará.

deduccion-por-alquiler-y-por-hipoteca-en-la-renta

Los números: un caso práctico

Y ahora vamos a lo que seguro que muchos estáis esperando, el ejemplo concreto. En esta ocasión hablamos de Juan, que alquila la casa que compró en el año 2.000 por 200.000 euros y sobre la que todavía paga una hipoteca. Su vivienda de dos dormitorios está alquilada por una pareja de 32 y 33 años respectivamente, que abonan mensualmente 950 euros, lo que hace un total de 11.400 euros al año.

Entre los gastos que Juan tiene que soportar figuran los siquientes:

  • IBI – 350 euros
  • Tasa de basura – 50 euros
  • Comuniadad de vecinos- 50 euros al mes
  • Hipoteca – 150 euros al mes (recuerda que sólo podrás incluir los intereses)
  • Conservación y reparación – Se estropeó la caldera y la cambió por otra igual por 350 euros.

En total suman 2.600 euros a los que además se puede añadir la amortización del inmueble. En este punto nos vamos a poner un poco más técnicos, pero sin pasarnos. Y es que se podrá descontar el 3% del mayor de los valores entre el valor catastral o el valor de adquisición una vez descontado el valor del suelo, que Hacienda entiende que no se deteriora. Para dar con el valor del suelo bastará con acudir al IBI, que contendrá ambos datos. En el caso de Juan, el valor del suelo es de 85.000 euros o 45,94% del valor catastral, que es de 185.000 euros. Así, el mayor valor es el de compra, por lo que procederemos a aplicar ese porcentaje de 45,94% a los 200.000 euros que pagó por su casa. Esto no deja que el 3% se aplicará sobre 91.880 euros y que permitirá restar 2756,4 euros adicionales.

En total, Juan puede desgravar o restar a sus ingresos 5.356,4 euros. Si hacemos la operación, Juan habrá ganado a efectos fiscales 6.043,6 euros brutos. Sin embargo, tampoco pagará impuestos por esa cantidad. Y es que ahora deberá aplicar la reducción del 60%, por lo que en el IRPF sólo declarará por 2.417,44 euros. Este dinero se integrará con el resto de sus ganancias para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos, es del 16%. Alquilar su casa le habrá supuesto a Juan una factura fiscal de 386,79 euros ¿Mucho o poco? Pues todo depende con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho si ves las sanciones de Hacienda por no declarar estos ingresos.

¿Y en el caso de alquiler a empresas?

El anterior supuesto se aplica al alquiler para vivienda ¿Y si el alquiler es a una empresa? La mayor diferencia entre los dos arrendamientos radica en la necesidad de incluir el IVA en la facturas que remitas al inquilino y después liquidarlo trimestralmente. Del mismo modo, si quien alquila es una empresa ahí quedará todo, pero cuando quien lo hace es una empresa para un empleado o un autónomo como local, además habrá que incluir la correspondiente retención de IRPF.

En concreto, estarás obligado a retener IRPF a las siguientes personas:

  • Personas jurídicas
  • Entidades en régimen de atribución de rentas
  • Comunidades de propietarios
  • Personas físicas que sean empresarios o profesionales si pagan rentas en el ejercicio de sus actividades

Y al hacer el IRPF, la mayor diferencia radica en que no podrá aplicar ningún tipo de reducción a las ganancias. Sí que podrás restar los gastos, pero no podrás incluir la reducción del 100% por alquilar a menores de 30 años ni la del 60% por alquilar al resto de perfiles.

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Categoría: Fiscalidad, IRPF

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Comentarioss (29)

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  1. José Trecet dice:

    Hola Francisco,

    Para realizar los cálculos te recomiendo que contrates a un asesor financiero o un asesor fiscal si no deseas realizarlos por tu cuenta con la información que damos en el artículo.

  2. Francisco Maroso dice:

    Buenas tardes, tengo una consulta.

    El banco me esta facilitando un préstamo del 80 % del inmueble al 3% interés anual a 30 a;os. El inmueble me cuesta 150.000e + 10.000 (adecuarlo ) = 160.000e. Quiere decir que el banco me va a financiar 128.000e del cual tendré que cancelar 506e (amortización e intereses) mensuales. La consulta es que tengo un alquiler del inmueble por 1.600e al mes pero quisiera saber cuanto me cuestan aproximadamente los impuestos y también los servicios. Porque en este momento estoy viviendo fuera del país pero se me presento ( lo que yo pienso que es ) una oportunidad y quería aprovecharla. Muchas gracias

  3. José Trecet dice:

    Hola Antonio,

    Se aplicaría al precio de compraventa, no al precio más los impuestos que hayas pagado por comprar la casa.

  4. Antonio dice:

    hola!! tengo una duda sobre la renta referente a la amortizacion.
    esto es lo que entiendo:

    “Por lo que se refiere a la amortización del inmueble se puede imputar como gasto un 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
    -El coste de adquisición satisfecho (precio de compraventa + IVA e Impuesto Transmisiones + gastos notariales + gastos registrales + gestoría + inversiones o mejoras, etc)
    -El valor catastral.
    Hay que excluir el valor del suelo”

    en mi caso como el valor del piso es mayor al valor que aparece en el recibo del ibi descontandole el valor del suelo, pues tengo la duda de como prorratearlo,mis datos serias los siguientes:

    amortización del inmueble(3%): 105000(precio compraventa) + 7350 IVA + 2484.07(impuestos transmisiones,notaria,gastos registrales y gestoria).
    Mi duda es si el prorrateo se aplica solo al precio de la compraventa o a la suma de todos los valores (precio compraventa+impuestos de transmisiones+ IVA, gastos de gestorias+gastos notariales).

    1.- 105000 x 0.80 x 0.03= 2520euros +7350+2484.07= 12354.07euros

    2.- 105000+7350+2484.07= 114834.07×0.80×0.03=2756.01euros

    gracias por todo!!!

  5. José Trecet dice:

    Hola Javier,

    Tienes la información completa en este artículo sobre el IVA y la vivienda.

  6. Javier dice:

    Buenas, tengo la posibilidad de alquilar mi casa a una empresa que a su vez cederá a un empleado suyo que utilizará de vivienda durante un año o así. Tengo entendido que en este caso concreto no tengo que hacer factura, con el contrato bastaría (recogiendo el nombre del empleado). Por otro lado a efectos de declaración de hacienda cuales serían los puntos a tener en cuenta.
    Gracias de antemano.
    Saludos.

  7. José Trecet dice:

    Hola Teresa,

    Las cantidades cobradas mientras el piso no estaba a tu nombre no tendrías que incluirlas en el IRPF en principio. Si se sumaron a la masa hereditaria, se tramitarán con la herencia,
    Lo que sí necesitas es saber cómo se hace la renta de una persona fallecida. Aquí te lo explicamos.

  8. José Trecet dice:

    Hola Antonio,

    La depreciación puedes hacerla constar o no cada año, pero si no la pones no puedes trasladarla a otros ejercicios. En cuanto a los muebles, se entiende que también irían perdiendo valor mientras la casa no esté alquilada.
    Por último, el aire acondicionado no tengo claro cómo incluirlo, ya que es una mejora y no una reparación… Además no es un mueble o un enser de la casa

  9. Teresa dice:

    Hola, he heredado un piso que mi madre (fallecida en julio 2016)tenía alquilado.
    La adjudicación de la herencia y el registro de la vivienda a mi nombre fue en diciembre 2016. Las rentas generadas por el alquiler de esa vivienda han ido a parar a la masa hereditaria (somos 4 hermanos)para cubrir los gastos e impuestos de la herencia.
    Debo incluir yo, en mi declaración de la renta, los importes del alquiler de la vivienda, (que yo no he cobrado ni estaba a mi nombre), desde julio hasta diciembre??.
    Señalar que la inquilina no hace declaración de la renta.
    Si no lo incluyo, puesto que en esas fechas no tenía la vivienda a mi nombre ni el contrato de arrendamiento, puede Hacienda reclamarme esos ingresos??.
    Muchas gracias.

  10. antonio dice:

    Muchas gracias jose, muy amable!!

    Tengo otras dudas,la primera referente a la amortizacion de los muebles y enseres.creo que se puede deducir un 5% minimo y un 10% maximo en 20 años, es asi?. y el tiempo que no he tenido el piso alquilado, como constaria?.
    1.- cuenta 20 años del dia en que compre dichos enseres lo alquiles o no?.

    2.-el tiempo sin alquilar contaria como depreciacion del 5%?.

    3.- y si no me interesa aprovecharme de esa deduccion de amortizacion de muebles un año en concreto,perderia ese minimo de 5%?

    4.- el año pasado le instale al piso una maquina de aire acondicionado para toda la casa, ya que cuando lo compre venia provista de preinstalacion de conductos para toda la vivienda.Lo tendria que incluir en amortizacion de muebles y enseres no?, y si lo he instalado a mitad de año,me beneficiaria todo el año de la amortizacion o solo a partir del dia que lo compre?.

    muchas gracias de corazon!!!

  11. José Trecet dice:

    Hola Antonio,

    Esa es la ganancia neta que has obtenido por el alquiler y sobre la que pagarás impuestos. El porcentaje dependerá de tu situación y de tipo medio, pero bien podría ser ese 16% que comentas.

  12. antonio dice:

    holaa!! muy interesante tu blog!, nos ayudas a todos, y te lo agradezco de antemano!!!!

    tengo algunas dudas referente al caso practico, y te agradezco si me lo podrias aclarar.Cuando se le resta a los ingresos obtenidos por el arrendamiento todo lo que comentas y queda la cantidad de 2417,44 euros, esta cantidad no es lo que pagarias de impuesto? eso es lo que me dijeron a mi, o yo lo entendi mal y me asuste!!! :(, como a dicha cantidad luego le aplicas un 16% quedando en 386,79 euros…?

    gracias por todo!!

  13. José Trecet dice:

    Buenas Jorge,

    Registro, notaría, ITP y otros gastos no se puede desgravar como gastos de alquiler, son gastos de la compra… Se trata de conceptos diferentes. En términos de alquiler puedes desgravar la comunidad y los intereses, pero no el resto de gastos de la compra.

  14. Jorge dice:

    Yo tengo alquilado mi piso, recién comprado, a una señora desde 15 de junio pasado por 416 euros, resulta en total 2730 euros en año pasado. Si le resto los gastos, resulta que el resultado es más gastos que ganancia, al ser primer año ( no completo) y incluyendo intereses, Comunidad, seguro hogar, y los enormes gastos de notaría, registro, ITP, AJD, tasación (ha sido reciente compra de segunda vivienda). Entonces, en declaración ¿no incluyo nada en concepto de rentas de capital inmobiliario? Incluso me podrían devolver más en la declaración por esos gastos?

  15. José Trecet dice:

    Hola Cris,

    En el artículo se explica cuánto hay que pagar en la renta, que en tu caso serían los ingresos que recibas menos los gastos que tengas por alquilar. Eso sí, al ser un alquiler a una empresa para montar un negocio, no te olvides del IVA. Aquí te explicamos qué debes saber al respecto.

  16. Cris dice:

    Voy a alquilar un local a un vecino para montar un negocio.
    ¿Qué es lo que me corresponde pagar a mi como arrendataria?

  17. José Trecet dice:

    Hola Julia,
    Existe una reducción del 60% sobre los beneficios que obtengas. En cuando a los gastos, siempre podrás incluir los propios del alquiler como, por ejemplo, anuncios o gastos de comunidad.

  18. Julia Castillo dice:

    ¿Sigue vigente lo de alquilar a menores de 30 años?
    Si compro ahora e inmediatamente alquilo, ¿ya no puedo deducir los gastos para calcular el beneficio?

  19. José Trecet dice:

    Hola María Dolores,

    En el articulo explicamos cuántos impuestos tendrás que pagar por alquilar tu casa, que será la diferencia entre lo que ganes menos lo que gastes por poner la vivienda en alquiler

  20. José Trecet dice:

    Gracias por el apunte, José

  21. María dolores dice:

    Hola quiero alquilar las casa de mis padres fallecidos y quisiera saber los pasos a seguir y lo que me cobraría hacienda. Estoy cobrando una ayuda del inem y estoy sin trabajo actualmente alguien me puede ayudar por favor gracias

  22. José dice:

    ExeExcelente artículo, un pequeño matiz.
    Si el valor catastral del suelo es el 45,94%, el valor catastral edificado es del 54,06%. Por lo cual, la deducción por deterioro se aplicaría sobre 108.120€, el 54,06% de 200.000€.
    El 3% de dicha cantidad sería 3243’6€.

    Saludos, JRS.

  23. Eva dice:

    Buenas tardes, tengo un piso alquilado a mi nombre (soy yo la única propietaria), este piso tiene una hipoteca a nombre de 3 personas ( yo y mis padres ), para calcular la desgravación por la amortización del inmueble, en mi caso, cuando haya calculado el 3% del mayor de los valores, me degravo el 100 % del importe, o bien el 33 %?? ( como hay 3 personas en la hipoteca ).
    Con los intereses de la hipoteca sucede así, sólo puedo desgravarme el 33 %.
    Por otro lado, hoy he ido a la Agencia Tributaria y me han calculado el 3 % directamente sobre el valor catastral del piso, no sobre el mayor de los valores como explicais en vuestro caso práctico…se han equivocado??
    Muchas gracias por vuestra ayuda!!!

  24. José Trecet dice:

    Hola Claudio,

    El artículo se centra en vivienda y no en garajes. Aquí es donde tratamos los garajes

  25. Claudio dice:

    Hola, agradecería me aclarase si es posible la siguiente duda. Tengo la siguiente duda. He comprado durante 2015 (en junio) una plaza de garaje que puse en julio en alquiler. Al ser plaza de garaje sin vivienda, ¿que gastos puedo deducirme? Mis dudas se centran en los gastos de la compraventa (no la financié, tenía unos ahorros), y si son aplicables las deducciones que comenta usted en su artículo.
    Si fuesen deducibles, ¿deberían ser prorrateadas en relación a la parte del año que ha estado alquilada?

    Muchas gracias.

  26. José Trecet dice:

    Buenas Carlos,

    Efectivamente, ahora mismo sólo hay una única reducción del 60%, independientemente de la edad.

  27. Carlos Hernández dice:

    Hola, las deducciones del 60% para mayores de 30 años y de 100% para menores ¿no han sido suprimidas?, es decir, el arrendador debe tributar por el 100% de sus ganancias decontando las deducciones expuestas en vuestro articulo.Muchas gracias y felicidades por el articulo es el único claro que he encontrado.

  28. JuanJo dice:

    Alguien me puede decir cuales son los artículos de la Ley de IVA donde se gravan los alquileres, donde se eximen de pago los destinados a vivienda permanente y cual es el tratamiento de los de tempòrada

  29. Eva - apartamentos en oliva valencia dice:

    Un Artículo realmente bueno.

    En nuestro caso el alquiler es vacacional por lo que apenas se alquila 2-3 meses al año. al hacer esta cuenta los números salen realmete muy bajos para este tipo de alquiler.

    Un Saludo

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