Exención por reinversión en vivienda y deducción en el IRPF

Vender la casa implica el pago de impuestos, salvo si se reinvierte en una nueva vivienda habitual. Así funciona la exención por reinversión en el IRPF.

¿Son compatibles la exención por reinversión en vivienda habitual y la deducción por adquisición? La respuesta es negativa, siempre y cuando no se apliquen sobre una misma cantidad de dinero. Para aclarar las dudas y responder a la pregunta de un usuario, aquí os explicamos en qué consiste cada una y como se aplican.

La consulta de una usuario acerca de la exención por reinversión en vivienda y posterior deducción en la declaración de la renta nos sirve para hablar de ciertas incompatibilidades entre ambas que deberemos tener en cuenta a la hora de planificar nuestro IRPF.

En concreto, nuestra usuaria nos plantea el siguiente caso:

Hacienda me reclama 1700 euros porque yo reinvertí en los 2 años posteriores a la venta de mi vivienda habitual lo que correspondía, pero también utilicé esas cantidades (máximo 9015 euros) para deducirme por vivienda habitual, ya que había superado la suma de la ganancia patrimonial más las deducciones en la anterior vivienda. Hacienda me dice que si la aportación es para reinversión en vivienda habitual no se puede utilizar para deducción de vivienda habitual ¿Tienen razón?

Resumiendo, la pregunta sería ¿Es incompatible la exención por reinversión en vivienda habitual con la deducción por vivienda habitual para las mismas cantidades de capital?

En el artículo 38 de la Ley de IRPF, que regula la reinversión en vivienda habitual, no figura nada acerca de estas incomtabilidades. De hecho, sólo se indica que «Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen». En la reglamentación adicional, que determina el plazo de reinversión, cómo aplicar la exención y cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de la casa tampoco figura nada al respecto.

Sin embargo, desde la Agencia Tributaria explican que efectivamente resultan incompatibles la exención por reinversión en vivienda habitual y la deducción por adquisición aplicadas a una misma cantidad de dinero. Es decir, deberíamos elegir entre una u otra. Estas son las directrices que tiene en la AEAT y que hasta cierto punto resultan lógicas, ya que de otra forma se estaría aplicando a un mismo dinero (la ganancia obtenida por la venta de la casa) dos deducciones por un mismo concepto (la compra de una nueva casa). Dicho de otra forma, a la exención de tributar al 18% por las ganancias le sumaríamos el posterior 15% por la compra (hasta 9.020 euros en este caso), lo que no parece demasiado justo.

Tras dar respuesta a la pregunta, vamos a ver con algo más de detalle en que consiste cada una de estas deducciones.

Fiscalidad de la reinversión en vivienda habitual

La Ley de IRPF establece un trato especial a la venta de la vivienda habitual siempre y cuando las ganacias se destinen a la compra de una nueva vivienda. Así, , los artículos 38 y 41 Ley IRPF y la disposición transitoria novena Reglamento prevén que “las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”.

Dicho de otra forma, es posible ahorrar el 18% que deberíamos pagar por los beneficios de la venta siempre que con ese dinero se adquiera otra casa. De forma resumido, estos beneficios surgen de restar al precio de venta el precio de compra más una serie de coeficientes.

Pero no vale comprar y vender cualquier tipo de vivienda. Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual deben cumplirse dos requisitos:

debe realizarse sobre la vivienda habitual. Es decir, tanto la casa transmitida como la que se compre o rehabilite, deben ser la nueva vivienda habitual y tener tal carácter a efectos fiscales -esto implica que debe ser el domicilio habitual y que debe habitarse por lo menos durante tres años después de la compra y antes de un plazo superior a un año-.
debe realizarse en un plazo de dos años de una sola vez o sucesivamente desde la fecha de venta de la vivienda. La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Fiscalidad de la adquisición de vivienda

Por su parte, la adquisición de vivienda habitual también está sujeta a deducciones, aunque sólo para aquellos que compraron su casa antes del 1 de enero de 2013. Quienes se hayan convertido en propietarios con posterioridad no podrán desgravar nada en absoluto.

En cualquier caso, conviene recordar que para desgravar por la vivienda esta debe tener el carácter de habitual, es decir, debemos residir en ella.. La deducción a aplicar para quienes compraron su vivienda antes de 2013 es del 15% de las cantidades satisfechas sobre una base de 9.020 euros, lo que deja la deducción de IRPF en los 1.356 euros.

En el caso de la segunda vivienda habitual, que sería el aplicaríamos al caso de la venta de la vivienda habitual para la compra de una nueva casa, no se podrá deducir hasta que no se haya invertido en la nueva vivienda las cantidades que previamente sirvieron como base de la deducción. Además, es imprescindible que la casa que se compra sea la habitual.

Cuánto pagarás al vender tu casa sin reinvertir

La exención por reinversión en vivienda habitual supone una enorme ventaja fiscal y una enorme fuente de ahorro. Para que lo tengas más claro, nada como conocer cuántos impuestos pagarías por vender tu casa. Lo primero que debes saber a la hora de calcular la fiscalidad de la compraventa de casas es cómo se calcula la ganancia patrimonial que se obtiene y que de forma muy resumida será el resultado de restar al precio de venta el precio de compra más las mejoras efectuadas en la casa, según muestra el siguiente cuadro.

En esta primera aproximación no se incluyen los coeficientes de actualización y de abatimiento que sirven para recudir el incremento patrimonial y adecuar el valor del piso al paso del tiempo y el aumento de la inflación. Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición y servirán para pagar menos impuestos por la compra de la casa.

Desde 2015, la aplicación de esta ventaja fiscal se ha limitado a un máximo de 400.000 euros. Es decir, que en 2015 se puso el contador del abatimiento fiscal a cero y sólo se podrá seguir disfrutando de él hasta la cantidad indicada. Una vez se superen los 400.00 euros, ya no se podrá volver a aprovechar.

Una vez determinada la ganan patrimonial por la venta de la vivienda, ésta se sumará al resto de ganancias y pérdidas patrimoniales y tributará en función de los tramos de las rentas del ahorro, que son los siguientes para la renta 2014, 2015 y la de 2016 en adelante.