¿Quieres donar tu casa a tus hijos, pero seguir viviendo en ella? Es lo que se conoce como donación con usufructo o donación con reserva de usufructo.
De forma muy resumida, en una donación con usufructo, donas la propiedad del bien a tu hijo y tú te reservas su uso. Lo primero es lo que se conoce como la nuda propiedad y lo segundo, el derecho de uso, es el usufructo del bien.
Al realizar una donación de cualquier bien, puedes separar la nuda propiedad del usufructo. Así puedes elegir qué parte quieres donar. Esto funciona exactamente igual en la compraventa. De hecho, es cada vez más habitual la compra de vivienda con reserva de usufructo por parte del anterior propietario.
Como con toda donación, esta operación implica el pago de impuestos. Vamos a ver la fiscalidad de la donación con usufructo y cómo tributa para ambas partes.
Impuestos para el donatario, que recibe la nuda propiedad
El primero que debe tributar en una donación con usufructo es quien recibe la vivienda (o el bien que sea). En otras palabras, el hijo que recibirá la vivienda en propiedad.
El donatario deberá hacer frente a dos impuestos:
El Impuesto sobre donaciones
Este tributo es obligatorio en cualquier entrega gratuita de bienes porque no existe un mínimo exento en donaciones.
En el caso de donación con usufructo tendrá que pagar por la nuda propiedad de la vivienda al recibir la donación. Después, al extinguirse el usufructo de la vivienda, pagará impuestos por esa parte del valor de la casa. Como lo normal es que ese usufructo sea vitalicio, habrá que tributar por la consolidación del usufructo en la herencia. Aquí puedes ver cómo calcular el valor de un usufructo en la renta.
Como con cualquier otra donación de inmuebles, si lo que se dona en usufructo es una casa, habrá que tributar en la comunidad autónoma en la que esté la vivienda. Si se dona otro bien, habrá que pagar impuestos en la comunidad en la que resida quien recibe la donación.
El plazo para hacer frente a la donación es de un mes desde que se produzca.
Plusvalía Municipal
El hijo también deberá hacer frente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, más conocido como la plusvalía municipal.
Este impuesto depende de los ayuntamientos y también hay un plazo de 30 días desde el cambio de propietario para abonarlo.
Impuestos para el donante, quien se queda con el usufructo
El padre también deberá pagar impuestos por la donación con usufructo. Para Hacienda no existen diferencias entre una donación y una venta. Da igual si se trata de la donación de una vivienda o de unas acciones.
A efectos de IRPF la donación equivale a la transmisión del bien. ¿Qué quiere decir esto? Básicamente que hay que pagar impuestos en la declaración de la renta por la ganancia obtenida, como su lo hubieses vendido.
En el caso de la vivienda, la venta de la nuda propiedad generará una ganancia patrimonial en el IRPF por la diferencia entre el valor de la propiedad en la compra y el valor al que se transmite. Como referencia del precio de venta se usará la cantidad que figure en el Impuesto sobre Donaciones.
Existen una excepción a esta norma. Es la exención por venta de vivienda para mayores de 65 años. Gracias a ella, el donante no tendrá que pagar impuestos si tiene más de 65 años y la que dona es su vivienda habitual.
Cómo hacer una donación con usufructo
Los pasos para donar la nuda propiedad de la vivienda y reservar el usufructo son soncillos:
- Firmar la escritura pública de donación ante notario, siempre que lo que transmitas es una vivienda. Con otros bienes puede no ser necesario.
- Hacer frente a los impuestos por la donación con usfructo, primero en donatario y en el IRPF el donante.
- Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad para que quede constancia del cambio de propietario.
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