Exención por venta de vivienda para mayores de 65 años

¿Cómo tributa la venta de una vivienda por mayores de 65 años? ¿Existe alguna exención adicional a la plusvalía generada? ¿Cuáles son los impuestos que habrá que pagar? Descubre la exención por la venta de vivienda si tienes más de 65 años.

La mayoría de las personas comprará su primera vivienda entre los 35 y los 44 años y la venderá a los 10 años para adquirir otra. Para esos casos se aplicaría la fiscalidad general de la compra-venta de vivienda. Sin embargo, hay todo un colectivo con casas a su nombre que, cada vez más, opta por traspasar sus inmuebles. Se trata de las personas mayores de 65 años.

La venta de vivienda por parte de mayores de 65 años está sujeta a una normativa fiscal ligeramente diferente de que se aplica al resto de transacciones. Los cambios afectan sobre todo a la vivienda habitual, que es en la que se reside de forma efectiva. Y es que, los mayores de 65 años pueden librarse de tener que pagar impuestos al vender su casa. En este artículo aprenderás cuándo pueden hacerlo y cómo funciona esa excepción sobre vivienda para mayores de 65 años.

exención por venta de vivienda para mayores de 65 años

Exención por venta de vivienda habitual en mayores de 65 años

La casa es la mayor inversión que una persona hace en toda su vida. Cuando llega el momento de cambiar o vender, Hacienda reclamará una parte de las ganancias por la diferencia entre el valor de compra y venta. El porcentaje que habrá que pagar en la renta por vender la casa pueden llegar hasta el 26%, aunque lo normal es que oscile entre el 19% y el 23%. Para evitar este palo, la ley prevé una serie de exenciones al vender la casa con carácter general.

Se trata de situaciones en las que no habrá que pagar impuestos por vender la vivienda. En este sentido, los menores de 65 años sólo podrán aplicarla cuando traspasen su vivienda habitual y usen el beneficio obtenido para comprar otra vivienda habitual.

En el caso de los mayores de 65 años la cosa cambia a mejor. La exención por venta de vivienda para mayores de 65 años no tiene ese tipo exigencias. Este colectivo no tendrá que pagar impuestos siempre que la casa que venda sea la habitual. Así se desprende del articulo 41.bi del RD 439/2007 de 30 de marzo por el que se aprueba el reglamento del IRPF.

¿Cómo funciona exención por la venta de la vivienda habitual para mayores de 65 años? ¿Cuándo se puede aplicar? A continuación te explicamos todo.

En qué casos no hay que pagar impuestos al vender la casa con más de 65 años

La clave para saber si puedes acogerte a la exención en la renta por vender la casa si tienes más de 65 años es lo que Hacienda considera una vivienda habitual.

A efectos fiscales Hacienda considera la vivienda habitual en la que se residido de forma efectiva desde dos años antes de la venta. Este es el criterio general.

Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo lo ha tumbado cuando se refiere a mayores de 65 años. El alto tribunal entiende que el criterio clave para poder acogerse a la exención es la propiedad. En otras palabras, basta con haber sido propietario de la vivienda durante los tres años anteriores a la venta. Este es el criterio que prima ahora en la tributación de la vivienda para mayores de 65 años.

En resumen, ya no hace falta que la vivienda sea la habitual según el criterio de Hacienda, sólo que fuese la vivienda en propiedad tres años antes de la venta.

Obligados a hacer el IRPF

Aunque la plusvalía generada por la venta de la vivienda habitual esté exenta de tributar en el IRPF, la operación generalmente generará un incremento patrimonial que habrá que incluir en la declaración de la renta.

Para que lo entiendas mejor, tendrás que poner los datos de la venta, pero no pagarás impuestos. El problema es que esto sí afectará a la obligación de presentar la renta. Una persona mayor de 65 años que normalmente no estaría obligado a tributar, al vender su vivienda seguramente pase a estarlo durante ese año. Aquí puedes ampliar informar sobre quienes están obligados a hacer la renta.

El hecho de que la venta esté exenta a efectos de IRPF no quiere decir que el vendedor no deba pagar otros impuestos. Y es que siempre quedará el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal, que depende del ayuntamiento.

venta de vivienda no habitual por mayores de 65 años

Cuando se vende una vivienda no habitual

La exención por venta para mayores de 65 años tal y como la hemos visto sólo se aplica a la vivienda habitual. Cualquier otra vivienda tendrá que pagar impuestos en la declaración de la renta salvo que se den determinados supuestos.

Esto aplicaría, por ejemplo, a la venta de la casa de la playa. También se aplicaría en el caso de que una persona se haya ido a vivir a la casa de la playa, mantenga su piso en la cuidad y decida venderlo al cabo de 5 años. La casa de la ciudad ya no sería su vivienda habitual en ese momento.

La norma dice que, en estos casos, habrá que pagar impuestos por el beneficio obtenido, que se entenderá como la diferencia entre el precio de compra y de venta con algunos correctores. En este artículo puedes ampliar información.

Exención por venta de vivienda no habitual

Por fortuna, existe un supuesto para poder aplicar la exención por venta de vivienda por mayores de 65 años a la casa no habitual. Y es que tampoco habrá que pagar impuestos en la declaración de la renta si se destinan los beneficios a constituir una renta vitalicia.

En estos casos la plusvalía también quedará exenta del pago del IRPF, sea o no la vivienda habitual. Esta es una de las novedades de la última reforma fiscal que entró en vigor en 2015 y que beneficia claramente a este colectivo.

De nuevo, lo que sí que habrá que abonar es la plusvalía municipal.

Ventas sin exención

El resto de casos no gozarán de exención. Es decir, si una persona mayor de 65 años vende una segunda residencia o una casa que no es la habitual y no constituye una renta vitalicia, tendrá que pagar impuestos en la declaración de la renta y afectará a sus finanzas personales.

En concreto, pagará por la diferencia entre el precio de compra más las mejoras que hubiese incluido en la casa (por ejemplo un aire acondicionado) y el precio de venta. Además, podrá aplicar una serie de reductores en función de los años de la vivienda. Aquí puedes ampliar información sobre la fiscalidad de la compra venta de pisos.

¿Y las donaciones?

Más allá de la venta, la otra operación habitual de las personas mayores de 65 años con una casa es la donación a favor de los hijos o nietos.

En las donaciones los impuestos se dividen entre los que pagará quien recibe la casa y los que abonarán los dueños.

El donatario, que es quien recibe la vivienda, tendrá que pagar impuestos por ese regalo. Lo que ocurre es que las donaciones no se liquidan vía IRPF, sino a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que está cedido a las comunidades autónomas.

En la mayoría de regiones se aplican exenciones cercanas al 100% por la donación entre familiares. Aquí puedes consultar la tuya.

Por su parte, el donante, también tendrá que pagar impuestos. En concreto, la donación de vivienda por mayores de 65 años tributa exactamente igual que una venta. Si necesitas más información, aquí puedes consultar cómo tributan las donaciones en la renta.

El alquiler de la viviendas

Por último, siempre está la posibilidad de no vender la casa y alquilarla. El alquiler también tributa en la declaración de la renta, pero recuerda que se puede aplicar una reducción general del 60% a las rentas obtenidas.

Lo más importante en caso de alquilar a familiares es hacer siempre contrato y tener claro que, como poco, el alquiler debe suponer el 1,1% del valor catastral del piso. Y es que eso es lo mínimo que habrá que abonar en la declaración de la renta por un piso, esté alquilado o esté vacío.

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