Qué es la nuda propiedad y cómo tributa en la renta

La posesión de una vivienda se diferencia entre el usufructo y la nuda propiedad. De hecho, esta distinción es cada vez más habitual y suele darse al heredar una vivienda por parte de los hijos cuando uno de los padres vive o al comprar una vivienda a precio más barato a cambio de dejar que su anterior dueño siga viviendo en ella.

Tener claro qué es la nuda propiedad te ayudará a entender mejor cómo funciona la propiedad de la vivienda y a saber cómo tributar por esa parte de la casa que tienes al heredar, por ejemplo.

Qué es la nuda propiedad

La nuda propiedad es un término jurídico y fiscal que define el derecho de una persona sobre una cosa de la que es su propietario y tiene su dominio, pero no su posesión. Y es que esta posesión, es lo que se conoce como usufructo y lo que se cede a una tercera persona.

De esta forma, la nuda propiedad indica que eres el dueño de algo, pero que el derecho a utilizarlo lo tiene otra persona, el usufructuario.

Para que lo entienda mejor, nada como un ejemplo con una vivienda heredada. Lo más habitual al heredar la vivienda familiar es que la casa pase a ser de los hijos, pero se reserve para el padre o la madre, dependiendo de quien sobreviva, el usufructo vitalicio o uso de la misma de la misma. Así, tendrá derecho a residir en la casa, aunque no sea suya.

En otras palabras, los hijos son el nudo propietario de la vivienda y la madre la usufructuaria. Así de simple.

¿Hay que pagar impuestos por tener la nuda propiedad de una vivienda?

Cada una de las dos figuras tiene sus derechos y responsabilidades. En el caso de los impuestos, ser el nudo propietario hará que tengas que pagar los impuestos relativos a la vivienda. Así se desprende del artículo 505 del Código Civil.

Existe una excepción a esta norma general: el IBI o Impuesto sobre Bienes e Inmuebles, que tendrá que pagarlo la persona que disfruta de la casa, su usufructuario.

El resto de impuestos los abonará la persona que ostenta la nuda propiedad. Entre estos impuestos se incluye la fiscalidad de la nuda propiedad en la renta y la tributación de la nuda propiedad en el Impuesto de Sucesiones, es decir, en la herencia.

como tributa la nuda propiedad

Cómo tributa la nuda propiedad en la renta

Heredar la nuda propiedad de una vivienda y después vender la casa es una de las cuestiones que puede complicar la declaración de la renta a cualquier persona.

¿Hay que pagar impuestos por la nuda propiedad en el IRPF? ¿Cómo se incluye la nuda propiedad en la renta?

La realidad es que un inmueble del que se tiene la nuda propiedad no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta. Quien disfruta de la propiedad del bien, el usufructuario, es quien puede alquilar el piso y obtener rentas por él

El nudo propietario deberá incluir el edificio en la declaración de la renta e indicar en la clave de propiedad que ostenta la propiedad, pero no así el usufructo. Aquí puedes ver cómo se hace.

Cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF

La cosa cambia en caso de la venta del inmueble. Si se vende el piso del que tienes la nuda propiedad sí que tendrás que tributar por la venta de la vivienda en el IRPF. La fiscalidad de la venta de la nuda propiedad es la misma que la que se aplica en cualquier otro caso. La única diferencia es que no tributarás por el 100% del valor de la venta de la vivienda.

El motivo es que el usufructo de una casa también tiene un valor fiscal, sobre todo si es vitalicio. Así, el usufructuario tendrá que calcular cuánto vale ese usufructo en la renta. Este valor se calcula en función de la edad del usufructuario.

Una vez descubras ese valor, deberás restarlo al valor de transmisión de la vivienda para tributar sólo por la vivienda.

Cómo tributa la nuda propiedad en el Impuesto de Sucesiones

Lo que acabas de leer sobre la nuda propiedad en el IRPF también aplica al impuesto de sucesiones. A la hora de calcular el valor de la vivienda que heredas, también se restará el valor del usufructo, de forma que sólo pagarás impuestos por el resto. Así de sencillo.

Si no sabes cómo funciona este impuesto pero ya prevés tener problemas para afrontarlo, aquí puedes ver cómo cobrar una herencia cuando no tienes dinero para pagar el impuesto de sucesiones.

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