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Arrendamiento y contratos arrendamiento

Al alquilar una vivienda o cualquier otro tipo de bien es importante que tanto el dueño como el arrendatario tengan claras las condiciones en las que lo hacen.

Para determinar ese marco existen los contratos de arrendamiento que variarán según el caso y que siempre pueden adaptarse a las circunstancias particulares de cada alquiler.

En este post encontrarás:

 

Qué es un arrendamiento

Desde un punto de vista técnico, un arrendamiento no es más que un acuerdo privado entre dos personas, jurídicas o físicas, para la cesión de un bien durante un tiempo determinado.

En otras palabras, una persona le deja a otra algo de su propiedad a cambio de una remuneración, de un dinero. A partir de ahí cada arrendamiento es diferente porque al ser un contrato privado puede establecer condiciones concretas que reflejen las particularidades del caso.

arrendamientos y alquileres

Tipos de arrendamiento

En la práctica es posible alquilar cualquier cosa, desde algo tan normal como el arrendamiento de una vivienda o el alquiler de un coche hasta un taladro e incluso un cuadro que tienes guardado.

De hecho, gracias a internet existen páginas donde puedes alquilar cualquier cosa que tengas por casa. Y si estás familiarizado con la bolsa, sabrás que la cesión temporal de acciones, alquiler a fin de cuentas, está a la orden del día.

Estos son los tipos de arrendamiento más habituales

  • Arrendamiento de inmuebles. Dentro del mismo ya se podrán empezar a distinguir modales como arrendamiento para vivienda habitual, arrendamiento de habitaciones, de local comercial, de un garaje, un trastero e incluso alquiler un piso para fin de semana a través de plataformas como Airbnb.
  • Alquiler de vehículos. Lo más habitual es que seas tú quien alquiles un coche, pero en plataformas como Amovens también puedes alquilar tu propio vehículo. Aquí también entraría el alquiler de otros vehículos como motos de agua y similares.
  • Alquiler financiero. Hablamos de los famosos contratos de leasing y renting, que pueden aplicarse a cualquier bien en realidad.

Plantillas de contratos de arrendamiento

Cada contrato de arrendamiento es diferente y en todos se pueden añadir y quitar cláusulas dentro de la legalidad. Y es que existe una máxima según la cual no pueden añadir en ningún contrato de arrendamiento de bienes o servicios cláusulas que vulneren la legalidad vigente. Al final, es lo mismo que ocurre con tu contrato de trabajo por debajo del Salario Mínimo Interprofesional (SMI). Por mucho que hayas firmado ese sueldo, podrás después reclamar que lo suban.

Modelo de contratos de arrendamiento

Aquí puedes ver el resumen con los modelos de contratos de arrendamiento que encontrarás en el post

Contrato de arrendamiento para alquiler de vivienda

Es sin duda el tipo de alquiler más habitual. Hablamos de una persona que arrenda su vivienda a otra para que pueda vivir en ella. Los contratos de arrendamiento deben cumplir con lo que marca la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos o LAU y sus posteriores actualizaciones.

Esta es la estructura y las cláusulas más comunes de los contratos de alquiler de pisos:

  • Cláusula Primera: Objeto del contrato. Sirve principalmente para situar el contrato en la legislación y delimita el bien que se alquila. En el caso de la vivienda se trataría de delimitar lo que se considera la casa, si hay o no zonas comunes como piscina o pista de pádel y el uso que el arrendatario puede hacer de las mismas.
  • Cláusula segunda.  Cesión del Contrato y Subarriendo. Es la que fija el uso que se le dará a la casa, que debe ser el de vivienda y domicilio del arrendatario. También determina generalmente la necesidad de pedir permiso para de ceder y subarrendar la casa.
  • Cláusula tercera. Duración del contrato. Es el marco temporal en el que se alquilará el piso. Debe figurar expresamente el día de comienzo e indicarse que el arrendamiento tendrá una duración mínima (la que ya hemos visto por ley) y un marco temporal de cinco años, que es el que indica la LAU, pudiéndose renovar cada año. También deberá figurar la indemnización a pagar en caso de rescindirse de forma anticipada y sin previo aviso. Suele indicarse también expresamente la renuncia al derecho de subrogación por parte de la parte arrendataria pasados los cinco años.
  • Cláusula cuarta. Renta. Especifica el precio del arrendamiento y la forma de pago. Lo más habitual es que se fije una cantidad anual y se subdivida en 12 pagos. También fijará los intereses en caso de demora y el número de mensualidades impagadas que darán derecho a pedir la resolución del contrato, es decir, su finalización. Además, en este punto se recogerá la fórmula para actualizar la renta y los plazos. Lo normal es que sea a IPC por el incremento o descenso de los últimos doce meses.
  • Cláusula quinta. Gastos generales y servicios individuales. Esta cláusula sirve para determina quien paga qué en los gastos del hogar. Lo habitual es que el arrendador corra con los gastos de comunidad, el IBI e incluso las tasas de basura, aunque cada vez hay más personas que giran este último impuesto al arrendatario, que podría deducírselo en la renta ENLACE. El resto de gastos corrientes como teléfono, gas, internet o electricidad, suelen corresponder al inquilino.
  • Cláusula sexta. Conservación de la Vivienda. Indica de forma explícita que el arrendador debe realizar las reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habilidad, pero no las derivadas del uso de la vivienda. También sirve para revisar que las reparaciones por mal uso, negligencia o falta de mantenimiento correrán a cargo de la parte arrendadora.
  • Cláusula séptima. Obras. Es una cláusula que no aparece en todos los contratos pero que es interesante incluir. Crea el marco para las reformas dentro del hogar y puede ser muy abierta, permitiendo cambios o restrictiva, limitando incluso hacer agujeros para colocar elementos decorativos en determinadas zonas de la casa como cocina y baños. Lo habitual es que se limiten las obras que modifiquen la configuración de la vivienda, siendo necesario el permiso expreso del dueño.
  • Cláusula octava. Fianza. La fianza suele ser de una o dos mensualidades y debe figurar de forma expresa en el contrato. Es habitual dejar constancia de que la fianza no permite al arrendador dejar de pagar la vivienda durante los últimos meses de contrato y que en caso de impagos o desperfectos en la vivienda, la cantidad del arreglo se restará de esa fianza.
  • Cláusula novena. Finalización del contrato. Se estipula para los casos en los que el inquilino no abandone la vivienda al finalizar el contrato y marca la cantidad en euros a pagar en ese caso, además de fijar que será el arrendatario quien correrá a cargo de las costas en caso de juicio (el juez puede revocarlo si estima que el inquilino lleva razón el la disputa).

Modelo de contrato de alquiler de vivienda (Word)

Modelo de contrato de alquiler de vivienda (PDF)

Modelo de contrato de vivienda amueblada

Si la vivienda está totalmente amueblada conviene incluir una cláusula adicional que trate específicamente del mobiliario o, en su defecto, un anexo que liste los muebles, su estado y valor, que puede ponerse en la cláusula sexta.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda amueblada (PDF)

tipos de alquiler de vivienda

Cláusulas que no deben aparecer

Aunque ya hemos remarcado que ningún contrato puede contener cláusulas que atenten contra la legalidad vigente, lo cierto es que hay condiciones cada vez más frecuentes al alquilar piso que sí lo hacen. Desde Legalitas han reunido las más habituales.

  • Exigir un año de permanencia mínima. Desde 2013 la LAU establece que el inquilino puede dar por terminado el contrato y rescindir el alquiler después de los seis primeros meses. La propia ley delimita la indemnización a pagar, que además debe figurar de forma expresa en el contrato. De otra forma el casero no podrá reclamarla.
  • Permitir que el arrendador entre cuando quiera en la vivienda. Esta es una de las clásicas. Muchos caseros se guardan el derecho de entrar y salir de la casa a su antojo, algo ilegal a todas luces. Una vez se firma el alquiler es como si la vivienda fuese del inquilino durante ese periodo. Además, el artículo 18 de la Constitución Española recoge la inviolabilidad del domicilio. En otras palabras, nadie podrá entrar en la casa alquilada sin el consentimiento del inquilino.
  • Fijar un límite inferior al legal en la duración del contrato. La LAU establece que la duración del arrendamiento se pactará de forma libre entre las partes, pero no podrá ser inferior a tres años. Es el inquilino quien opta o no por prorrogar el alquiler, no arrendador, que debe respetar esos plazos. Existe una excepción, cuando tras el primer año el arrendador necesite la casa para su propio uso.
  • Establecer fórmulas de renovación no acordes con la legalidad. Todo contrato de arrendamiento debe revisarse una vez al año para actualizar la renta, generalmente a IPC. La cantidad final puede subir o bajar, pero muchos contratos eliminan directamente la posibilidad de que el alquiler descienda o establecen la renovación a enero en lugar de transcurridos los 12 meses de la firma. Aquí puedes ver cómo debe hacerse.

Otros contratos de alquiler de vivienda


El modelo anterior puede aplicarse a varios supuestos, aunque está enfocado hacia el alquiler de vivienda habitual. Para usos distintos de la casa se aplicará otra normativa y por lo tanto habrá que hacer ligeras variaciones en algunas cláusulas.

Contrato de alquiler habitaciones

Este es uno de los tipos de alquiler que menos se declara o que menos se formaliza. Suele darse en casos de subarriendo, cuando una persona es la que alquila la casa y después realquila las habitaciones que no utiliza a otros inquilinos o en personas que ponen una dependencia en alquilar dentro de su vivienda habitual para obtener un sobresueldo.

Modelo de contrato de alquiler de habitaciones (Word)

Modelo de contrato de alquiler de habitaciones (PDF)

Arrendamiento con opción a compra

Más adelante veremos cómo son los arrendamientos financieros en su modalidad de Leasing y Renting, pero antes os dejamos el modelo de alquiler con opción a compra, donde se reflejarán por un lado las condiciones específicas del alquiler como lo haría en cualquier otro documento de arrendamiento, pero también las de la compra, con sus plazos, precios y costes. Y es que la opción a compra se pacta de antemano con un horizonte temporal para poder ejecutarla.

Modelo de contrato de alquiler con opción a compra (Word)

Modelo de contrato de alquiler con opción a compra (PDF)

Contrato de arrendamiento temporal de vivienda

Forma parte de los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda y se aplica en esos casos.

Este tipo de contratos suelen ser mucho más personalizados, ya que se rigen por lo que expresamente pacten las partes y sólo cuando no haya ninguna cláusula aclaratoria se aplicará lo dispuesto por la LAU y el Código Civil.

El artículo 3 de la LAU es el que concretamente regula estos alquileres  apoyado en el Código Civil.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda por temporada (PDF)

Alquiler vacacional e impuestos

Alquiler para vacaciones

Este sería el contrato que se firmaría al alquilar una casa para las vacaciones o para un fin de semana. Plataformas como Airbnb, Niumba o Wimdu han permitido proliferar estos arrendamientos de temporada.

Difiere del anterior en que no están exclusivamente regulados por la LAU, sino por la normativa que cada comunidad haya aprobado al respecto, aunque sí se aplicaría lo dispuesto en el Título III de la LAU y en el Código Civil.

De nuevo, son arrendamientos muy personalizados en cuando a la forma de pago y duración. En el ámbito de suministros, lo normal es que para estancias cortas sea el arrendador quien corra con los gastos. Lo que sí marca la ley es la obligatoriedad de fijar una fianza.

En las plataformas que antes hemos comentado te lo pondrán todo más fácil a la hora de alquilar una casa para vacaciones.

Modelo de contrato de alquiler para vacaciones (Word)

Modelo de contrato de alquiler para vacaciones (PDF)

Recuerda que si alquilas tu casa en vacaciones para ganar un dinero extra deberás pagar impuestos en la declaración de la renta. Aquí te explicamos cómo hacerlo.

Contrato de arrendamiento de locales

El alquiler de un local comercial o empresarial tiene ciertas particularidades, empezando porque generalmente se hace entre una persona física y otra jurídica. Sin embargo, lo que define a este tipo de arrendamientos es que, como todos los no destinados a vivienda, debe llevar IVA incluido

A partir de ahí, el contrato estipulará también la duración, el objeto y la renta, entre otras cosas.

Modelo de Contrato de arrendamiento de locales (Word)

Modelo de contrato de arrendamiento de locales (PDF)

fiscalidad alquiler garaje

Contrato de arrendamiento de plazas de garaje

Si alquilas una plaza de garaje también es importante que indiques por escrito las condiciones del arrendamiento.

El alquiler de aparcamiento está regulado por lo que pacten ambas partes, salvo cuando se trata de una plaza de garaje que se considera añadido de la vivienda, en cuyo caso la LAU y los artículos 1542 a 1582 del Código Civil servírían de marco legal.

Como todo documento de este tipo, el de arrendamiento de plazas de garaje es importante que contenga la identidad del propietario y el arrendatario, que describa la plaza y su situación y que, como ya hemos visto recoja la duración del contrato, la renta mensual y la fianza.

Otra cláusula que no deberían falta son las que hacen referencia al subarrendamiento, que conviene limitar. Del mismo modo, conviene eliminar la preferencia del arrendatario en caso de venta de la plaza de aparcamiento.

Modelo de contrato de alquiler de plazas de garaje (Word)

Modelo de contrato de alquiler de plazas de garaje (PDF)

Como siempre, no debes olvidarte de los impuestos, IVA incluido. Aquí te contamos todo sobre la fiscalidad del alquiler de plazas de garaje.

Contrato de alquiler de coche

El coche es otro elemento que se puede alquilar. Lo más habitual es que alquiles un coche para pasar tus vacaciones, pero gracias a iniciativas como Amovens o Drivy ahora también puedes ser tú quien alquile tu vehículo. El tipo de contrato variará en cada caso.

Los contratos de vehículos de alquiler suelen ser mucho más restrictivos, ya que las compañías que alquilan coches quieren tener todas las garantías de que cobrarán cualquier desperfecto en sus flotas. De ahí, por ejemplo, que te hagan pagar con tarjeta de crédito en muchos casos. Si tú no tienes dinero en el momento, activarán el crédito de la tarjeta para cobrar. En este sentido cada compañía tiene sus propias normas y no será igual el contrato de Europcar que el de Avis o PepeCar, por poner tres ejemplos.

Modelo de contrato de alquiler de vehiculos entre particulares (Word)

Modelo de contrato de compraventa de vehículos  

Recuerda que si alquilas tu coche tendrás que pagar impuestos por el beneficio que obtengas, del mismo modo de que lo harías al alquilar tu casa, por ejemplo.

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Imagen – Gajus en shutterstock

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