Exención por venta de vivienda para mayores de 65 años - Declaracion de la Renta

Exención por venta de vivienda para mayores de 65 años

| 11/10/2016 | 10 Comentarios

¿Cómo tributa la venta de una vivienda por mayores de 65 años? ¿Existe alguna exención adicional a la plusvalía generada? ¿Cuáles son los impuestos que habrá que pagar?

La mayoría de las personas comprará su primera vivienda entre los 35 y los 44 años y la venderá a los 10 años para adquirir otra. Para esos casos se aplicaría la fiscalidad general de la compra-venta de vivienda. Sin embargo, hay todo un colectivo con casas a su nombre que, cada vez más, opta por traspasar sus inmuebles. Se trata de las personas mayores de 65 años.

La venta de vivienda por parte de mayores de 65 años está sujeta a una normativa fiscal ligeramente diferente de que se aplica al resto de transacciones. Los cambios afectan sobre todo a la vivienda habitual, que es en la que se reside de forma efectiva.

exención por venta de vivienda para mayores de 65 años

Exención por venta de vivienda habitual en mayores de 65 años

La laye prevé una serie de exenciones al vender la casa con carácter general. Se trata de situaciones en las que no habrá que pagar impuestos por vender la vivienda. Los menores de 65 años sólo podrán aplicarla cuando traspasen su vivienda habitual y usen el beneficio obtenido para comprar otra vivienda habitual.

En el caso de los mayores de 65 años la cosa cambia a mejor. La exención por venta de vivienda para mayores de 65 años no tiene ese tipo exigencias. Este colectivo no tendrá que pagar impuestos siempre que la casa que venda sea la habitual. Así se desprende del articulo 41.bi del RD 439/2007 de 30 de marzo por el que se aprueba el reglamento del IRPF.

A efectos fiscales Hacienda considera la vivienda habitual en la que se residido de forma efectiva desde dos años antes de la venta.

Obligados a hacer el IRPF

Aunque la plusvalía generada por la venta de la vivienda habitual esté exenta de tributar en el IRPF, la operación generalmente generará un incremento patrimonial que habrá que incluir en la declaración de la renta.

Para que lo entiendas mejor, tendrás que poner los datos de la venta, pero no pagarás impuestos. El problema es que esto sí afectará a la obligación de presentar la renta. Una persona mayor de 65 años que normamente no estaría obligado a tributar, al vender su vivienda seguramente pase a estarlo durante ese año. Aquí puedes ampliar información.

El hecho de que la venta esté exenta a efectos de IRPF no quiere decir que el vendedor no deba pagar impuestos. Y es que siempre quedará el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal, que depende del ayuntamiento.

venta de vivienda no habitual por mayores de 65 años

Cuando se vende una vivienda no habitual

La exención por venta para mayores de 65 años tal y como la hemos visto sólo se aplica a la vivienda habitual. Cualquier otra vivienda tendrá que pagar impuestos en la declaración de la renta salvo que se den determinados supuestos.

Esto aplicaría, por ejemplo, a la venta de la casa de la playa. También se aplicaría en el caso de que una persona se haya ido a vivir a la casa de la playa, mantenga su piso en la cuidad y decida venderlo al cambo de 5 años. La casa de la ciudad ya no sería su vivienda habitual en ese momento.

La norma dice que, en estos casos, habrá que pagar impuestos por el beneficio obtenido, que se entenderá como la diferencia entre el precio de compra y de venta con algunos correctores. En este artículo puedes ampliar información.

Exención por venta de vivienda no habitual

Por fortuna, existe un supuesto para poder aplicar la exención por venta de vivienda por mayores de 65 años a la casa no habitual. Y es que tampoco habrá que pagar impuestos en la declaración de la renta si se destinan los beneficios a constituir una renta vitalicia.

En estos casos la plusvalía también quedará exenta del pago del IRPF, sea o no la vivienda habitual. Esta es una de las novedades de la última reforma fiscal que entró en vigor en 2015 y que beneficia claramente a este colectivo.

De nuevo, lo que sí que habrá que abonar es la plusvalía municipal.

Ventas sin exención

El resto de casos no gozarán de exención. Es decir, si una persona mayor de 65 años vende una segunda residencia o una casa que no es la habitual y no constituye una renta vitalicia, tendrá que pagar impuestos en la declaración de la renta y afectará a sus finanzas personales.

En concreto, pagará por la diferencia entre el precio de compra más las mejoras que hubiese incluido en la casa (por ejemplo un aire acondicionado) y el precio de venta. Además, podrá aplicar una serie de reductores en función de los años de la vivienda. Aquí puedes ampliar información sobre la fiscalidad de la compra venta de pisos.

¿Y las donaciones?

Más allá de la venta, la otra operación habitual de las personas mayores de 65 años con una casa es la donación a favor de los hijos o nietos.

En las donaciones los impuestos recaen sobre la parte compradora, que es la que experimenta una ganancia patrimonial. Lo que ocurre es que no se liquidan vía IRPF, sino a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que está cedido a las comunidades autónomas.

En la mayoría de regiones se aplican exenciones cercanas al 100% por la donación entre familiares. Aquí puedes consultar la tuya.

De nuevo, lo que el donatario tendrá que declarar y pagar es la plusvalía municipal.

El alquiler de la viviendas

Por último, siempre está la posibilidad de no vender la casa y alquilarla. El alquiler también tributa en la declaración de la renta ENLACE NO FOLLOW, pero recuerda que se puede aplicar una reducción general del 60% a las rentas obtenidas.

Lo más importante en caso de alquilar a familiares es hacer siempre contrato y tener claro que, como poco, el alquiler debe suponer el 1,1% del valor catastral del piso. Y es que eso es lo mínimo que habrá que abonar en la declaración de la renta por un piso, esté alquilado o esté vacío.

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Categoría: Fiscalidad, General

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Comentarioss (10)

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  1. José Trecet dice:

    Hola JP,
    Debería de aparecer en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales.

  2. JP dice:

    Hola,

    A ver si alguien me puede ayudar. ¿dónde hay que poner en el IRPF, LA EXENCION por venta de vivienda habitual por mayores de 65 años? No veo ningún epígrafe para ello.

    Gracias

  3. José Trecet dice:

    Hola Manuela,

    En principio si vendes la vivienda habitual para reinvertir en otra habitual no tendrías que pagar impuestos.

  4. Manuela dice:

    Tengo 64 años y quiero vender mi vivienda habitual, para comprar otra donde voy a vivir para siempre y en otra ciudad. Tengo que pagar, Impuesto sobre el patrimonio?

  5. José Trecet dice:

    Hola Fermin,
    La exención se aplica a la compra de nueva vivienda habitual y entiendo que esto también incluiría la construcción.

  6. Fermin Garcia Muñoz dice:

    Tengo 66 años si los beneficios obtenidos por la venta de mi vivienda habitual los reinvierto en al construcción de una nueva vivienda habitual estaria exento del pago de impuestos.?????

  7. José Trecet dice:

    Hola Manuel,

    Tú no pagarías en caso de reinvertir tu parte de las ganancias en rentas vitalicias o en comprar otra vivienda habitual, pero tu mujer pagaría en cualquiera de los casos salvo que invirtiese ese dinero en comprar otra vivienda habitual.

  8. Manuel dice:

    Hola,
    Yo tengo 67 años y estoy jubilado. Mi mujer tiene 58 años y no trabaja. Si vendemos nuestra casa habitual, que está a nombre de los dos, tenemos que pagar irpf, o solo lo pagaria mi esposa por el 50% de la titularidad?
    Gracias por sus comentarios

  9. José Trecet dice:

    Hola Jose,

    Entiendo que la diferencia entre el precio de venta y el de compra es lo que debes invertir para no pagar impuestos.

  10. Jose dice:

    Hola, si he comprado una vivienda secundaria (no la habitual) en 1990 por 100.000€ y la vendo en 2017 por 400.000€, ¿Cuanto tengo que invertir en renta vitalicia para no pagar por ganancias patrimoniales? los 400.000 o solo 300.000 (diferencia entre precio de venta y precio de compra). todo esto sabiendo que tengo 70 años.
    gracias

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