UBS AM: "Las valoraciones inmobiliarias tocarán fondo en la segunda mitad de 2023"

Es la previsión de Jaime Raga, senior CRM de UBS AM Iberia, que responde a las claves más importantes sobre los mercados inmobiliarios en un 2023 que "será difícil" por el escenario de tipos de interés elevados y una economía en desaceleración.

1. ¿Reflejan actualmente los precios inmobiliarios el rápido cambio hacia tipos de interés más altos?

Los mercados inmobiliarios tardan tiempo en reflejar plenamente los cambios de la economía, especialmente durante las desaceleraciones. Esto se debe a que los participantes en el mercado deben calcular cuáles deberían ser los precios, lo que se ve dificultado por la incertidumbre sobre la evolución futura de la economía. Compradores y vendedores ajustan gradualmente sus expectativas de precios, y la actividad de las transacciones se ralentiza durante este proceso. Esta es la situación que prevemos para 2023, tras las agresivas subidas de los tipos de interés en 2022, cuando la inflación alcanzó máximos de varias décadas.

Ya hemos empezado a ver cómo sube el cap rate (o tasa de capitalización) y los rendimientos en muchos mercados, y el ajuste más rápido se ha producido en el Reino Unido. Sin embargo, no creemos que los precios reflejen todavía el aumento completo de los tipos de interés. Para evaluar cuándo podrían tocar fondo las valoraciones, podemos fijarnos en las crisis pasadas y en el mercado cotizado.

En la crisis financiera mundial, por ejemplo, las valoraciones a nivel global tocaron fondo en el cuarto trimestre de 2009 mientras que el PIB de los mercados inmobiliarios mundiales tocó fondo tres trimestres antes, en el primer trimestre de 2009, al igual que los precios de los inmuebles cotizados a nivel global.

2. ¿Qué oportunidades tienen los inversores en 2023?

Las caídas del mercado suelen ofrecer oportunidades, y una de las que esperamos para los inversores en 2023 es una corrección de los precios a medida que el mercado se adapta a unos tipos de interés más altos. Aunque no esperamos que se produzcan grandes tensiones en el mercado, sí esperamos que se produzcan algunas, ya evidentes en algunas partes del mercado británico. Esto debería permitir a los inversores acceder a activos a precios atractivos. Aquellos inversores que deseen invertir capital ahora, probablemente la mejor estrategia que pueden adoptar es esperar unos meses hasta que se ajusten los precios.

Dado el entorno de tipos de interés más altos, también pensamos que la deuda inmobiliaria a tipo flotante es una forma atractiva de lograr fuertes rendimientos protegidos contra la inflación y generar una buena rentabilidad de los ingresos inmobiliarios.

Por último, mirando al resto del mundo, otra oportunidad potencial para los inversores en 2023 es Japón, debido a las ganancias de cobertura acumulativas para la inversión en este mercado.

3. ¿Qué mercados y sectores son los más defensivos?

Se espera que los sectores de las ciencias de la vida, los alojamientos para estudiantes, la logística de almacenamiento en frío y el autoalmacenamiento, en los que existen fuertes factores estructurales que apoyan el crecimiento de los alquileres, sean los que experimenten una mayor protección del valor.

4. ¿Seguirá siendo Japón un mercado atípico con bajos tipos de interés?

Sí, eso creemos. La recuperación económica de Japón se ha retrasado.

Para ser precisos, una salida de la política ultra laxa es posible a medio plazo. Sin embargo, lo más probable es que se haga de forma gradual. Para 2023, al menos, la política actual debería mantenerse y las probabilidades son aún mayores ahora que el pico de la inflación mundial y los tipos de interés se acercan.

8. ¿Cómo deben posicionar los inversores sus carteras?

La mejor estrategia para los inversores inmobiliarios es una amplia diversificación, tanto entre países como entre los distintos sectores inmobiliarios. Creemos que los sectores logístico y residencial, con fundamentales positivos, seguirán obteniendo mejores resultados, pero sólo por un pequeño margen. Por lo tanto, favorecemos una sobreponderación marginal.

9. ¿Sigue protegiendo el sector inmobiliario frente a la elevada inflación actual?

La inflación ofrece protección cuando repercute en los alquileres y en los ingresos que perciben los propietarios. Los contratos de arrendamiento a corto plazo, que permiten reajustar los alquileres en función del aumento de la inflación, son una forma de protección, mientras que los alquileres vinculados a la inflación son otra forma de proteger los ingresos. Además, los sectores inmobiliarios con menores gastos de capital y arrendamientos triples netos (es decir, en los que los gastos se repercuten a los inquilinos) son los mejor posicionados.

Los inmuebles más expuestos son los que tienen contratos de arrendamiento cortos, en los que la debilidad del mercado de ocupación significa que los alquileres no pueden aumentarse al renovar el contrato e incluso pueden bajar en un entorno económico más débil. Los arrendamientos de larga duración, que no disponen de ningún mecanismo para aumentar los alquileres antes de la expiración del contrato, también serán probablemente menos resistentes. Los inmuebles con mayor riesgo de erosión de la rentabilidad (debido al aumento de los gastos) son aquellos en los que la mano de obra representa una parte más elevada de los gastos, como las viviendas para mayores y la hostelería.

10. ¿Cómo adaptarán sus estrategias los gestores oportunistas y de valor añadido a la subida de los tipos de interés?

Los gestores inmobiliarios de valor añadido y oportunistas suelen recurrir a elevados niveles de apalancamiento y bajos tipos de interés para generar rendimientos desorbitados. En el periodo posterior a la crisis financiera mundial, esta estrategia resultó especialmente eficaz, ya que los tipos de interés se mantuvieron en mínimos históricos e incluso negativos en gran parte del mercado.

Sin embargo, como los tipos de interés están subiendo y se espera que sigan subiendo, los rendimientos que pueden generarse únicamente con el apalancamiento disminuirán. En consecuencia, los gestores tendrán que modificar sus estrategias de inversión y centrarse predominantemente en la vertiente inmobiliaria para lograr mayores rendimientos. Esto implicará iniciativas de gestión de activos eficientes y eficaces, como la renovación de activos, la reducción de la desocupación y el aumento de los alquileres. También habrá que prestar especial atención a los costes de construcción y mano de obra, dados sus fuertes aumentos. Y garantizar que los edificios cumplan los criterios ESG.

También es probable que los gestores sean capaces de generar mayores rendimientos aprovechando sus habilidades en la búsqueda de oportunidades en dificultades que estén disponibles a precios reducidos. Además de encontrar este tipo de operaciones, los gestores deberán ser capaces de evaluar cuál es el precio adecuado para ellas. En particular, tendrán que asegurarse de no comprar un activo a un precio aparentemente atractivo, sólo para que el mercado se debilite aún más. Esto requiere un conjunto específico de habilidades y experiencia para encontrar y asegurar activos al precio adecuado con el fin de generar valor.