Una de las fórmulas más simples para ahorrar con tu hipoteca actual es buscar otra. Es decir, cambiar la hipoteca de banco. Esto es lo que se conoce como una subrogación: llevar tu hipoteca a otra entidad para mejorar las condiciones o, como se hace en muchos casos, cancelar la hipoteca antigua con el dinero de la nueva.
¿Qué pasa si estabas desgravando por préstamo hipotecario? ¿Se puedes ¿Puedo mantener la deducción por compra de vivienda si hago una subrogación de mi hipoteca a otro banco? La respuesta general es afirmativa, aunque todo depende cómo se realice la subrogación.
¿Se puede desgravar una subrogación de la hipoteca?
Esta es una de las dos fórmulas para desgravar por una hipoteca que hayas firmado hoy. Y es que, la deducción por vivienda habitual finalizó con carácter general en 2013. Dicho de otra forma, a día hoy sólo se puede desgravar compraste tu vivienda y firmaste el préstamo antes de esa fecha.
La otra opción es que cambies esa hipoteca de banco. Después de subrogar la hipoteca podrás seguir desgravando.
Así lo establecen la consulta vinculante V2092-20 y la V2872-15 a la Dirección General de Tributos (DGT). Según el criterio del organismo, la modificación de las condiciones de financiación no implica que finalice el proceso de financiación del préstamo y que, por lo tanto se pierda el derecho a desgravar.
La clave para poder hacerlo es que el dinero de la nueva hipoteca a la que te subrogas se utilice para pagar la vivienda habitual que si compraste antes de 2013. Además, esa casa debe seguir cumpliendo con la definición de vivienda habitual para Hacienda.
¿Se puede deducir si cancelas la hipoteca y firmas una nueva?
Este es un caso cada vez más habitual, especialmente si realizas la operación a través de un bróker hipoteca. En lugar de subrogar el préstamo mejorando las condiciones, lo que plantean es abrir una nueva hipoteca y cancelar con ese dinero la antigua.
¿Es posible seguir desgravando por la nueva hipoteca? La realidad es que sí, aunque con ciertos matices.
Por un lado la consulta vinculante V0199-17 resuelve que sí se puede desgravar, siempre y cuando puedes acreditar que el nuevo préstamo se usará para pagar la casa que compraste antes del 1 de enero y que es la habitual.
En esa misma línea se pronuncia la consulta V3083-21 de la DGT, que ratifica que sólo se podrá desgravar el préstamo si se usa para pagar la cancelación del préstamo anterior y en la cuantía que establezca el mismo. Es decir, que si la nueva hipoteca supera el capital del préstamo anterior, sólo se podría deducir hasta llegar al capital pendiente.
Por ejemplo, cancelas unas hipoteca de 100.000 euros y firmas una nueva por 200.000 euros. En ese caso sólo podrás desgravar 100.000 euros del nuevo préstamo.
Esto es lo mismo que pasaría si amplias la cantidad de una hipoteca firmada antes de 2013 porque vas a reformar la casa. Ese dinero adicional no será deducible aunque el préstamo sea anterior a 2013.
¿Se puede desgravar la hipoteca tras separarse si compras la otra mitad de la casa?
¿Qué pasa con la hipoteca en caso de separación? Además de que hay que seguir pagando, queda la cuestión fiscal de desgravar por la vivienda como habitual.
Como sólo se puede desgravar por la vivienda habitual o en la que vivan los hijos, es muy habitual que una parte compre su mitad a la otra o que se produzca una extinción de condominio, que es una forma más ventajosa de realizar la misma operación. Gracias a esta figura, se puede traspasar la mitad de la vivienda a la otra parte sin pagar los impuestos propios de una compra venta.
¿Es posible desgravar el 100% de la hipoteca en una extinción de condominio? ¿Y si hay que ampliar o pedir una nueva hipoteca para hacerlo? Hasta hace poco el criterio de la DGT y el del Tribunal Económico-Administrativo Central diferían. Ahora está unificado.
La respuesta es que, en caso de extinción de condominio, si una de las partes se queda con el 100% de la vivienda podrá aplicar el 100% de la deducción por adquisición, siempre que el año anterior esa persona hubiese practicado la desgravación por vivienda.
Así lo dispone la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), RG 561/2020 y así lo ha dictaminado también la DGT a través de la consulta vinculante V0683-21.
También desgravas los intereses si alquilas la casa
Por último, recuerda que si alquilas tu casa con hipoteca, siempre podrás incluir los intereses del préstamo como parte de los gastos deducibles independientemente de cuándo hayas comprado. Aquí puedes ver cómo funcionan los impuestos sobre el alquiler de vivienda.
¿Algo que añadir? ¡No te cortes!