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¿Sabes cuál es el concepto de vivienda habitual para Hacienda?

Sin duda es uno de los elementos que más controversia generan pero que mejor conviene tener claro. El concepto de vivienda habitual es clave para cualquier persona con una hipoteca que desee pagar menos en la declaración de la renta o que incluso busque una jugosa devolución. Os explicamos exactamente en qué consiste.

Desgravar por la vivienda habitual es algo habitual en la declaración de la renta. De hecho, miles de personas deducen por la compra, alquiler y rehabilitación de su vivienda todos los años, aunque las consiguientes reformas fiscales han ido mermando la capacidad de pagar menos impuestos por este concepto. Sin embargo, no todos aplican correctamente las deducciones y no por mala fe, sino por desconocimiento de la legislación vigente y de qué se considera vivienda habitual a efectos fiscales. Así, después llegan los sustos cuando Hacienda reclama las deducciones mal practicadas, cuando se vende la vivienda antes de tiempo o cuando se pretende disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual, por poner algunos ejemplos.


Para que una vivienda sea habitual en términos fiscales, es decir, a efectos de la declaración de la renta, debe cumplir con una serie de preceptos.

Requisitos para la vivienda habitual

La página web de la Agencia Tributaria y la Ley de IRPF recogen el concepto de vivienda habitual. En este sentido, para poder aplicar las deducciones correspondientes esta debe cumplir los siguientes requisitos:

  1. Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o circunstancias que exijan el cambio de domicilio como el matrimonio, separación, motivos laborales, una discapacidad que no tenía anteriormente o del nuevo cónyuge…
  2. Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses a contar desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. Por fortuna, existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o causas similares a las del punto número uno.
  3. Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.

De esta forma, quedan fuera del concepto de vivienda habitual los anexos o cualquier otro elemento que no constituya efectivamente la vivienda propiamente dicha, tales como trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda.
¿Cuál es la vivienda habitual para Hacienda?
La propia definición de vivienda habitual deja fuera cualquier segunda residencia, que no podrá tener nunca esta condición al no ser el lugar en el que más tiempo al año residamos, una condición sin e qua non para que la casa sea la habitual. Y es que la propia palabra ya deja claro que esa segunda residencia no puede ser la que usemos normalmente, como tampoco la casa de playa, de vacaciones o de la sierra, por poner algunos ejemplos.

Si no se cumplen los requisitos

En caso de que se incumpla con alguno de estos requisitos, la casa no podrá considerarse la vivienda habitual para la Agencia Tributaria y no podremos desgravar e incluso tendremos que devolver las deducciones que hayamos practicado de manera indebida. Así, por ejemplo, si hemos comprado una casa, hemos desgravado por ella y la hemos vendido al segundo año, tendremos que hacer una declaración complementaria para devolver a a Hacienda el dinero deducido yq que no nos correspondería pagar menos por esa adquisición.

Lo más importante del concepto de vivienda habitual, es que en ningún momento se habla de la necesidad de aparecer en la hipoteca para poder desgravar por vivienda habitual, siempre que efectivamente se esté comprando el inmueble. Es decir, se deduce por el concepto en sí.

Casos prácticos

Quizás la mejor forma de entender qué es una vivienda habitual para Hacienda sea a través de algunos ejemplos que han ido surgiendo de las dudas de los usuarios.

En 2009 compré mi casa, en la que viví hasta 2011, momento en el que la puse en alquiler. Ahora Hacienda me reclama las deducciones desde 2009 hasta 2011 ¿Debo pagar?

Desgraciadamente la respuesta en principio es afirmativa. Y es que no han pasado tres años desde se que compró la vivienda y por lo tanto se incumple el primer requisito para que una vivienda sea considerada la residencia habitual. Aunque la vivienda es suya la ha alquilado y por lo tanto no puede considerarse que la habite de forma efectiva.

Compré mi casa en octubre 2010, pero hice algunas obras de acondicionamiento que se demoraron y no entré a vivir hasta diciembre de 2011. Hacienda me reclama las cantidades que me he deducido desde entonces ¿Qué puedo hacer?

Otro caso peliagudo. En esta ocasión se podría tratar de hacer ver a Hacienda que sólo han sido dos meses de demora y por razones que justificadas, pero en principio se habría incumplido el segundo requisito para que una vivienda sea considerada la casa habitual.
La Agencia Tributaria podría mostrarse benévola, pero también podría aplicar la ley e imponer la correspondiente sanción, que es como suele actuar.
La vivienda habitual en la declaración de la renta

Como demostrar que la vivienda es la habitual

Esta es una de las dudas más repetidas. ¿Cómo puedo demostrarle a Hacienda que efectivamente vivía en la casa? Lo más fácil es mediante el padrón. Si bien domicilio fiscal y padrón no tienen por qué concidir, este es el primer medio que la Agencia Tributaria utiliza para comprobar si una persona residía o no en la vivienda antes de los mencionados doce meses o durante los tres años estipulados por ley. Y es que Hacienda está en los últimos años dedicando muchos esfuerzos a buscar propietarios que no residen en los pisos que declaran y por los que desgravan.

El uso del padrón obedece a que en teoría, todas las personas deben empadronarse en el lugar en el que residen más tiempo al año, siempre que no se trate de desplazamientos temporales. Por so mismo, Hacienda tiende a interpretar que si el domicilio fiscal también es donde el usuario vive más tiempo en un ejercicio fiscal, ambos términos deben coincidir.
Sin embargo, es habitual mudarse y tardar un tiempo en empadronarse por diferentes cuestiones como por ejemplo los médicos.

Otras herramientas que pueden utilizarse para demostrar la residencia efectiva en la vivienda son los recibos del hogar como agua, luz, gas… así como otra correspondencia que hayamos recibido. El problema es que Hacienda no siempre acepta esta documentación alternativa, por lo que empadronarse sigue siendo la mejor solución.

En este sentido, el criterio de la AEAT varía dependiendo del caso y no siempre a favor del contribuyente. De esta forma, si por ejemplo estamos ante una vivienda que efectivamente es nuestra casa pero en la que no nos hemos empadronado, es muy posible que Hacienda se remita al padrón para mantener que no tenemos derecho a desgravar si ese ese el problema, desoyendo lo que puedan indicar las facturas de electricidad.

Por el contrario, si la cuestión tiene que ver con una casa que no está habitada pero en la que sí estamos empadronados o que aún estando habitada no usamos como la habitual, dejará de lado el padrón para entrar a valorar los consumos eléctricos -otra cuestión aparte es si la compañía eléctrica puede o debe suministrar estos datos alegremente. Al final, Hacienda nunca pierde. En ambos casos la administración suele ser inflexible sobre la residencia habitual para Hacienda y el domicilio fiscal y no suele quedar más remedio que reclamar y entrar en la vía judicial para hacer valor tus derechos.

Cuál debe ser tu domicilio fiscal

Cuál debe ser tu domicilio fiscal

Ahora que ya tienes claro cuál es tu residencia habitual para Hacienda restaría determinar cuál es el domicilio fiscal, que será donde después debas hacer la declaración de la renta. Según el apartado 1 del artículo 48 de la Ley General Tributaria, tu domicilio fiscal será en el que más tiempo residas al año.

En concreto el texto legal establece tres elementos para definir el domicilio fiscal:

  • Residencia en una comunidad autónoma un mayor número de días al año.
  • Principal centro de intereses en una comunidad autónoma.
  • Última residencia declarada en el impuesto sobre la renta.

Estas guías son muy útiles cuando se vive a caballo entre dos comunidades autónomas. Esto es habitual para personas que viven en zonas limítrofes, residen en una CCAA pero trabajan en otra.
Además, serán las que sirvan para determinar en qué comunidad debemos presentar la declaración de la renta, que debe coincidir con la de nuestra vivienda habitual para poder desgravar por ella.

Cambiar el domicilio fiscal para la vivienda habitual

Si tu caso es el primero, no dudes en cambiar tu domicilio fiscal para adaptarlo a la realidad. De hecho, es obligatorio informar a Hacienda de cualquier cambio de residencia, tanto si has comprado vivienda como si te vas de alquiler y tienes una nueva residencia habitual.

Por fortuna este es un trámite sencillo que puedes realizar a través de la propia declaración al indicar cuál es tu nueva residencia fiscal o, en su defecto, rellenando el Modelo 030 de Declaración censal que sirve para cambiar el domicilio fiscal y otros fatos fiscales. Aquí puedes ampliar información al respecto.

En caso de no atender a estos cambios Hacienda nos multará con 100 euros.

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Imagen – Flickr y violetkaipa en Shutterstock

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