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Hacemos números: ¿cuántos impuestos pagas por alquilar tu casa?

A día de hoy todo el mundo sabe que es obligatorio declarar en el IRPF el alquiler, pero no todo el mundo lo hace bajo el mito de que después habrá que pagar muchos impuestos. ¿Hasta qué punto es cierto? Hacemos números para que veas cuántos impuestos pagarás por alquilar tu piso y puedas saber si te compensa o no hacerlo.

Aunque lejos de otros países de nuestro entorno, poco a poco los españoles vamos haciendo crecer nuestro mercado de alquiler hacia la media comunitaria. La crisis ha empujado a muchas personas a poner en alquiler lo que hasta entonces eran segundas viviendas o, en el peor de los casos, a alquilar su casa para poder pagar la hipoteca mientras ellos accedían a una residencia más modesta. Si te cuentas entre estas personas y todavía no has hecho la declaración de la renta como casero, te damos las claves par que sepas cuánto pagarás. Y si estás pensando en alquilar tu casa, aquí encontrarás la información para saber qué porcentaje de tu beneficio reclamará Hacienda, ¡con números y todo!
Qué hacer con el alquiler impagado en la declaración de la renta

Así funciona el alquiler a efectos fiscales

Todo el mundo sabe cómo funciona básicamente el alquiler: se paga una cantidad por el uso de un determinado bien durante un tiempo concreto. El caso de la vivienda no es diferente. El inquilino pagará una cantidad por poder usar una vivienda durante el periodo marcado por el contrato. Lo que sí cambia es que existe una legislación específica para el alquiler, que es la marcada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y que determina diferentes supuestos de alquiler con sus distintas implicaciones fiscales.

Así, existe arrendamiento para vivienda habitual, arrendamiento de la vivienda destinado a otros fines y arrendamiento para negocio. El primero es el más habitual y por eso nos centraremos en ese. Si quieres conocer los impuestos que pagarás en otros supuestos como el alquiler vacacional, en este post lo explicamos.

En el caso del arrendamiento para vivienda habitual debe mediar siempre un contrato que, además, será necesario depositar en la entidad regional correspondiente para que el inquilino pueda desgravar. A efectos fiscales, como casero recibes una serie de ingresos por tu piso y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Lo que a Hacienda le interesa es el resultado de restar a los ingresos esos gastos -igual que ocurre con los autónomos, por ejemplo-. Estos dispendios son los que se suelen denominar erróneamente deducciones por alquiler de vivienda para el arrendador y que no son sino los costes que Hacienda estima oportunos o lógicos por poner la vivienda en alquiler.

Al hacer la declaración de la renta sólo tendrás que pagar impuestos por la diferencia entre tus ingresos y tus gastos, no por el montante total del alquiler de tu vivienda.
¿Cuál es la vivienda habitual para Hacienda?

Qué gastos puedes desgravar

Con carácter general, se puede incluir cualquier gasto derivado de poner la casa en alquiler, aunque como suele ocurrir, Hacienda es algo más específica y cuenta con un listado que sirve para orientar a los contribuyentes.
Los elementos concretos marcados por la Agencia Tributaria son los siguientes:

  • Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda. Dicho de otra forma, los intereses de la hipoteca, aunque no la parte de capital
  • Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…). Si financiaste el sofá o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de intereses
  • Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, siempre que lo pagues como casero. Si lo repercutes al inquilino no podrás restarlos.
  • Gastos para formalizar el alquiler.
  • Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
  • Gastos de conservación y reparación -ojo, aquí no entran las mejoras. Si cambias tu puerta por una mejor, no podrás incluir este gasto.
  • Gastos de servicios y suministros, siempre que los pague el casero.
  • La amortización del inmueble y los bienes que contenga. Esta será del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo.
  • Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
  • Las primas de contratos de seguro de la vivienda.

Fuera de los gastos deducibles figura el pago por siniestros ocurridos dentro de la casa y que devalúen su valor.

A la hora de calcular cuánto has ganado por el alquiler deberás sumar estos gastos y restarlos al dinero que has ingresado de tu inquilino.

Reducciones sobre el beneficio

La operación anterior nos dará la base imponible del alquiler, sobre la que además podrás realizar una serie de reducciones en función de la edad del inquilino. Si optas por alquilar a menores de 30 años podrás aplicar una reducción del 100% sobre los beneficios obtenidos siempre que se cumplan unos requisitos. Es decir, no pagarás impuestos por el alquiler. El principal requisito es que sus rendimientos netos del trabajo superen el 75% del IPREM o Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en cada ejercicio, así que si alquilas a estudiantes repasa los números -aquí puedes ver qué ocurre en este caso-.

Para los mayores de 30 años la reducción se limita al 60%, lo que quiere decir que sólo pagarás por un 40% de tus ganancias. De todas formas si no lo tienes claro, nuestro ejemplo práctico te lo aclarará.

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Los números: un caso práctico

Y ahora vamos a lo que seguro que muchos estáis esperando, el ejemplo concreto. En esta ocasión hablamos de Juan, que alquila la casa que compró en el año 2.000 por 200.000 euros y sobre la que todavía paga una hipoteca. Su vivienda de dos dormitorios está alquilada por una pareja de 32 y 33 años respectivamente, que abonan mensualmente 950 euros, lo que hace un total de 11.400 euros al año.

Entre los gastos que Juan tiene que soportar figuran los siquientes:

  • IBI – 350 euros
  • Tasa de basura – 50 euros
  • Comuniadad de vecinos- 50 euros al mes
  • Hipoteca – 150 euros al mes (recuerda que sólo podrás incluir los intereses)
  • Conservación y reparación – Se estropeó la caldera y la cambió por otra igual por 350 euros.

En total suman 2.600 euros a los que además se puede añadir la amortización del inmueble. En este punto nos vamos a poner un poco más técnicos, pero sin pasarnos. Y es que se podrá descontar el 3% del mayor de los valores entre el valor catastral o el valor de adquisición una vez descontado el valor del suelo, que Hacienda entiende que no se deteriora. Para dar con el valor del suelo bastará con acudir al IBI, que contendrá ambos datos. En el caso de Juan, el valor del suelo es de 85.000 euros o 45,94% del valor catastral, que es de 185.000 euros. Así, el mayor valor es el de compra, por lo que procederemos a aplicar ese porcentaje de 45,94% a los 200.000 euros que pagó por su casa. Esto no deja que el 3% se aplicará sobre 91.880 euros y que permitirá restar 2756,4 euros adicionales.

En total, Juan puede desgravar o restar a sus ingresos 5.356,4 euros. Si hacemos la operación, Juan habrá ganado a efectos fiscales 6.043,6 euros brutos. Sin embargo, tampoco pagará impuestos por esa cantidad. Y es que ahora deberá aplicar la reducción del 60%, por lo que en el IRPF sólo declarará por 2.417,44 euros. Este dinero se integrará con el resto de sus ganancias para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos, es del 16%. Alquilar su casa le habrá supuesto a Juan una factura fiscal de 386,79 euros ¿Mucho o poco? Pues todo depende con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho si ves las sanciones de Hacienda por no declarar estos ingresos.

¿Y en el caso de alquiler a empresas?

El anterior supuesto se aplica al alquiler para vivienda ¿Y si el alquiler es a una empresa? La mayor diferencia entre los dos arrendamientos radica en la necesidad de incluir el IVA en la facturas que remitas al inquilino y después liquidarlo trimestralmente. Del mismo modo, si quien alquila es una empresa ahí quedará todo, pero cuando quien lo hace es una empresa para un empleado o un autónomo como local, además habrá que incluir la correspondiente retención de IRPF.

En concreto, estarás obligado a retener IRPF a las siguientes personas:

  • Personas jurídicas
  • Entidades en régimen de atribución de rentas
  • Comunidades de propietarios
  • Personas físicas que sean empresarios o profesionales si pagan rentas en el ejercicio de sus actividades

Y al hacer el IRPF, la mayor diferencia radica en que no podrá aplicar ningún tipo de reducción a las ganancias. Sí que podrás restar los gastos, pero no podrás incluir la reducción del 100% por alquilar a menores de 30 años ni la del 60% por alquilar al resto de perfiles.

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