Exención por reinversión en vivienda y deducción en el IRPF - Declaracion de la Renta

Exención por reinversión en vivienda y deducción en el IRPF

| 26/05/2015 | 21 Comentarios

Vender la casa implica el pago de impuestos, salvo si se reinvierte en una nueva vivienda habitual. Así funciona la exención por reinversión en el IRPF.

¿Son compatibles la exención por reinversión en vivienda habitual y la deducción por adquisición? La respuesta es negativa, siempre y cuando no se apliquen sobre una misma cantidad de dinero. Para aclarar las dudas y responder a la pregunta de un usuario, aquí os explicamos en qué consiste cada una y como se aplican.

La consulta de una usuario acerca de la exención por reinversión en vivienda y posterior deducción en la declaración de la renta nos sirve para hablar de ciertas incompatibilidades entre ambas que deberemos tener en cuenta a la hora de planificar nuestro IRPF.

Exencion por reinversion de vivienda en el IRPF

En concreto, nuestra usuaria nos plantea el siguiente caso:

Hacienda me reclama 1700 euros porque yo reinvertí en los 2 años posteriores a la venta de mi vivienda habitual lo que correspondía, pero también utilicé esas cantidades (máximo 9015 euros) para deducirme por vivienda habitual, ya que había superado la suma de la ganancia patrimonial más las deducciones en la anterior vivienda. Hacienda me dice que si la aportación es para reinversión en vivienda habitual no se puede utilizar para deducción de vivienda habitual ¿Tienen razón?

Resumiendo, la pregunta sería ¿Es incompatible la exención por reinversión en vivienda habitual con la deducción por vivienda habitual para las mismas cantidades de capital?

En el artículo 38 de la Ley de IRPF, que regula la reinversión en vivienda habitual, no figura nada acerca de estas incomtabilidades. De hecho, sólo se indica que “Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”. En la reglamentación adicional, que determina el plazo de reinversión, cómo aplicar la exención y mo calcular la ganancia patrimonial en la venta de la casa tampoco figura nada al respecto.

Sin embargo, desde la Agencia Tributaria explican que efectivamente resultan incompatibles la exención por reinversión en vivienda habitual y la deducción por adquisición aplicadas a una misma cantidad de dinero. Es decir, deberíamos elegir entre una u otra. Estas son las directrices que tiene en la AEAT y que hasta cierto punto resultan lógicas, ya que de otra forma se estaría aplicando a un mismo dinero (la ganancia obtenida por la venta de la casa) dos deducciones por un mismo concepto (la compra de una nueva casa). Dicho de otra forma, a la exención de tributar al 18% por las ganancias le sumaríamos el posterior 15% por la compra (hasta 9.020 euros en este caso), lo que no parece demasiado justo.

Tras dar respuesta a la pregunta, vamos a ver con algo más de detalle en que consiste cada una de estas deducciones.

Fiscalidad de la reinversión en vivienda habitual

La Ley de IRPF establece un trato especial a la venta de la vivienda habitual siempre y cuando las ganacias se destinen a la compra de una nueva vivienda. Así, , los artículos 38  y 41 Ley IRPF y la disposición transitoria novena Reglamento prevén que “las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”.

Dicho de otra forma, es posible ahorrar el 18% que deberíamos pagar por los beneficios de la venta siempre que con ese dinero se adquiera otra casa. De forma resumido, estos beneficios surgen de restar al precio de venta el precio de compra más una serie de coeficientes.

Pero no vale comprar y vender cualquier tipo de vivienda. Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual deben cumplirse dos requisitos:

  • debe realizarse sobre la vivienda habitual. Es decir, tanto la casa transmitida como la que se compre o rehabilite, deben ser la nueva vivienda habitual  y tener tal carácter a efectos fiscales -esto implica que debe ser el domicilio habitual y que debe habitarse por lo menos durante tres años después de la compra y antes de un plazo superior a un año-.
  • debe realizarse en un plazo de dos años de una sola vez o sucesivamente desde la fecha de venta de la vivienda. La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

¿Cuál es la vivienda habitual para Hacienda?

Fiscalidad de la adquisición de vivienda

Por su parte, la adquisición de vivienda habitual también está sujeta a deducciones, aunque sólo para aquellos que compraron su casa antes del 1 de enero de 2013. Quienes se hayan convertido en propietarios con posterioridad no podrán desgravar nada en absoluto.

En cualquier caso, conviene recordar que para desgravar por la vivienda esta debe tener el carácter de habitual, es decir, debemos residir en ella.. La deducción a aplicar para quienes compraron su vivienda antes de 2013 es del 15% de las cantidades satisfechas sobre una base de 9.020 euros, lo que deja la deducción de IRPF en los 1.356 euros.

En el caso de la segunda vivienda habitual, que sería el aplicaríamos al caso de la venta de la vivienda habitual para la compra de una nueva casa, no se podrá deducir hasta que no se haya invertido en la nueva vivienda las cantidades que previamente sirvieron como base de la deducción. Además, es imprescindible que la casa que se compra sea la habitual.

Cuánto pagarás al vender tu casa sin reinvertir

La exención por reinversión en vivienda habitual supone una enorme ventaja fiscal y una enorme fuente de ahorro. Para que lo tengas más claro, nada como conocer cuántos impuestos pagarías por vender tu casa. Lo primero que debes saber a la hora de calcular la fiscalidad de la compraventa de casas es cómo se calcula la ganancia patrimonial que se obtiene y que de forma muy resumida será el resultado de restar al precio de venta el precio de compra más las mejoras efectuadas en la casa, según muestra el siguiente cuadro.

Calculo de las ganancias obtenidas por la venta de la vienda

En esta primera aproximación no se incluyen los coeficientes de actualización y de abatimiento que sirven para recudir el incremento patrimonial y adecuar el valor del piso al paso del tiempo y el aumento de la inflación. Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición y servirán para pagar menos impuestos por la compra de la casa.

Desde 2015, la aplicación de esta ventaja fiscal se ha limitado a un máximo de 400.000 euros. Es decir, que en 2015 se puso el contador del abatimiento fiscal a cero y sólo se podrá seguir disfrutando de él hasta la cantidad indicada. Una vez se superen los 400.00 euros, ya no se podrá volver a aprovechar.

Una vez determinada la ganan patrimonial por la venta de la vivienda, ésta se sumará al resto de ganancias y pérdidas patrimoniales y tributará en función de los tramos de las rentas del ahorro, que son los siguientes para la renta 2014, 2015 y la de 2016 en adelante.

Base imponible del ahorro en el IRPF 2014:

  • Entre 0 a 5.999 € el tipo impositivo será del 21%
  • Entre 6.000€ 23.999€ el tipo impositivo será del 25%
  • A partir de 24.000 € el tipo impositivo será del 27%

Base imponible del ahorro en el IRPF 2015:

  • Entre 0 a 5.999 € el tipo impositivo será del 20%
  • Entre 6.000€ 49.999€ el tipo impositivo será del 22%
  • A partir de 50.000€ el tipo impositivo será del 24%

Base imponible del ahorro en el IRPF 2016:

  • Entre 0 a 5.999 € el tipo impositivo será del 19%
  • Entre 6.000€ 49.999€ el tipo impositivo será del 21%
  • A partir de 50.000€ el tipo impositivo será del 23%

Si quieres saber más sobre cómo tributa la compra-venta de pisos, aquí te lo explicamos.

Imagen superior – urfin en Shutterstock

Tags: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Categoría: Fiscalidad

¿Algo que añadir? ¡No te cortes!

Loading Facebook Comments ...

Comentarioss (21)

Trackback URL | Comments RSS Feed

  1. José Trecet dice:

    Hola Ricardo,

    Tal y como se explica en el artículo, dispones de un plazo de dos años para comprar tu nueva vivienda y aplicar la exención por reinversión.

  2. Ricardo A. dice:

    Si compro la que será mi vivienda habitual con anterioridad a la venta de la que lo es en la actualidad ¿tendría exención de tributar si utilizo la plusvalía obtenida para liquidar la hipoteca? y si es así ¿en que periodo de tiempo podría hacerlo?
    Gracias.

  3. José Trecet dice:

    Hola Jose,

    Cualquier compra posterior a 2013 no se podrá desgravar. En tu caso concreto, no podrás deducir por la nueva vivienda.

  4. Jose dice:

    Me compre una vivienda como habitual en 2011. Ahora quiero venderla y comprar una casa más grande. El precio de venta va a ser inferior al de compra.

    ¿puedo seguir desgravando la nueva vivienda?
    Si no tengo beneficios por la venta no tengo que pagar nada por ese concepto, ¿no?
    Gracias

  5. José Trecet dice:

    Hola Javier,

    Por la casa que era tu vivienda habitual sí estarás exento de tributar por la ganancia obtenida, pero no en el caso de la segunda vivienda. La exención sólo aplica a la vivienda habitual.

  6. Javier dice:

    He vendido el piso donde residía como vivienda habitual y también una segunda residencia .Si ambas ganancias las reinvierto en la compra de una nueva vivienda habitual tendré que incluirlas en el IRPF y pagar impuestos por ganancias patrimoniales o bien estoy exempto. Gracias.

  7. José Trecet dice:

    Buenas Juan Luis,

    El importe de la venta de la vivienda de tu hermana nunca quedará exento de tributación al no ser tu vivienda habitual. La exención sólo se aplica para las viviendas habituales.

  8. Juan Luis dice:

    Mi hermana y yo vamos a vender este año una vivienda de la que somos propietarios al 50%. Es su vivienda habitual pero no la mía. Por otro lado, este mismo año quiero vender mi vivienda habitual y comprar otra más amplia, por lo que seguro que me costará más que la que ahora habito. Mi pregunta es: ¿el importe de la venta de la vivienda que comparto con mi hermana (50%) queda exento de tributación si lo destino, parcial o totalmente, a la compra de la nueva vivienda habitual, por supuesto junto con el importe de la venta de la que ahora es mi vivienda habitual? Muchas gracias de antemano.

  9. Impuestos Renta dice:

    Hola David,
    En principio entiendo que sí, que el valor de la vivienda sería la suma de lo que en su momento pagaste por el 50% de la vivienda más el posterior dinero que desembolsaste por el 50% restante.

  10. david dice:

    Me compre con mi pareja en 1999 una vivienda en gananciales. En 2004 realizamos extinción de condominio y mediante novación de préstamo le pagué su parte y quedé como único propietario. Mi pregunta es, si ahora vendo la vivienda el valor de adquision a efectos de ganancias patrimoniales es la suma del valor al que la adquirimos mas lo que le di a mi pareja. gracias y un saludos

  11. Ramon dice:

    Formalicé en 1999 un contrato de alquiler con opción a compra de un piso que terminé escriturando en mi propiedad en 2009, siendo mi vivienda habitual hasta 2004.
    En 2004 compré otra vivienda a la cual me trasladé como vivienda habitual.
    En 2010, momento en el cual tuve la propiedad definitiva mediante escrituras de mi primer piso, vendí este y destiné la totalidad de la venta del piso a amortizar parte de la hipoteca del piso que compré en 2004, mi actual vivienda habitual.
    En mi declaración de IRPF de 2010 declaré como exento de pago por reinversión dado que había invertido el importe de la venta a la amortización y pago de mi hipoteca de vivienda habitual, aunque aún no he podido pagarla del todo.
    La AEAT me reclama el pago del impuesto porque no le consta que haya comprado ninguna vivienda de 2010 en adelante.
    ¿No se considera el pago integro de la venta de la vivienda para los pagos de la hipoteca de la vivienda habitual reinvertir en el pago de tu vivienda?
    Cualquier aclaración será bien recibida. Muchas gracias.

  12. Impuestos Renta dice:

    Hola Carlos,
    Dado que el piso no constituía tu vivienda habitual es imposible que te beneficies de la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF.

  13. Carlos dice:

    Hola: mi caso es el siguiente yo compre una vivienda estando soltero en el año 1996 por un valor de 7.300.000 de las antiguas pesetas, en el año 2009 me trasladan de ciudad y dejo el piso en alquiler durante dos años.El año 2012 y 2013 ha estado vacío. En la nueva ciudad donde trabajo estoy de alquiler hasta septiembre del 2012 que es cuando ya compro una vivienda ya estando casado por 150.000€ al 50% y al contado. Ahora he vendido el piso que compre de soltero por 120.000€. Hay alguna manera de poderlo poner como reinversión para que hacienda no me de el palo? Espero vuestros comentarios. Muchas gracias.

  14. Impuestos Renta dice:

    Hola Poly,

    En principio estás obligada a pagar la plusvalía que obtengas por la venta de la vivienda.

  15. poly dice:

    tengo que vender mi vivienda por que marcho a Perú ya que mi esposo esta allí trabajando y tiene ya la residencia mi pregunta es. tengo que pagar la plusvalía ya que necesito ese dinero para comprarme una vivienda allí en Perú donde puedo informarme gracias

  16. amparo martinez dice:

    hola me gustaria saber si una persona con discapacidad de un 69% esta exenta de tener que pagar y saber si tiene ahora algun tipo de deduccion fiscal por la compra de una primera vivienda

  17. andrea fallaci dice:

    hola,me gusttaria saber si una persona con una invalidez absoluta esta exenta de tener que reinvertir en primera vivienda tras vender la suya o si en el caso de tener que pagar impuesto por no invertir tendria algun tipo de deduccion
    gracias

  18. admin dice:

    HOLA ANA,

    En primer lugar deberás pagar el porcentaje correspondiente a las ganancias que obtuviste y que si mal no recuerdo sería el 18% al aplicarse la legislación vigente en ese momento. Además, tendrás que abonar los intereses de demora sobre esa cantidad y una leve sanción.

  19. ana dice:

    quiero saber que sanción tengo que pagar si vendí el piso hace 5 años y no reinverti? gracias.

  20. Carlos dice:

    Me cambié de vivienda y el piso anterior no se ha podido vender. Ha pasado el plazo de los dos años y la ampliación hasta el 31 de diciembre del 2010 que hicieron por lo de la crisis o mejor dicho por la explosión de la burbuja. Ahora, ¿qué hago yo?. Encima que he tenido que correr con más gastos por no haber vendido el piso, cuando lo venda dedicaré el dinero íntegramente a pagar parte de la deuda que tengo, sin embargo me robarán unos 4 o 5 millones de las antiguas pesetas por no haberlo vendido en dos años. Esto es un robo. Yo no he obtenido ninguna ganancia, sólo pérdidas. ¿Y encima me van a robar? ¿Qué hago, mato a alguien?

  21. PMJ dice:

    Lo que la norma dice es que no podemos deducir mientras no superemos las deducciones de la vivienda anterior y la ganancia exenta por la que no hemos tributado. Una vez superada esa cantidad, el resto de pagos realizados son totalmente deducibles. Hasta ahora no he tenido ningún problema con Hacienda cuando le he justifido los cálculos realizados y las bases de deducción apliadas en la nueva vivienda. Os dejo un enlace a un articulo mio sobre este tema
    http://www.impuestosparaandarporcasa.com/2011/02/%c2%bfcuanto-tengo-que-pagar-si-vendo-mi-vivienda-habitual/
    Esperando que sea de vuestro agrado, recibir un cordial saludo.

Deja un comentario


Logo FinancialRed