¿Cómo resolver la crisis de vivienda en España? Según Ignacio Alario y Karen Hill, expertos de Infraestructura de Concesiones de Aberdeen Investments, existe una "necesidad urgente de soluciones innovadoras".
En este sentido, explican, "los acuerdos de concesión y los modelos de derechos de superficie ofrecen una vía escalable y práctica para avanzar, permitiendo a los inversores demostrar su impacto social al abordar la escasez de viviendas y generar, al mismo tiempo, rendimientos financieros a largo plazo".
Según su valoración, "invertir en este sector plantea desafíos, pero con la colaboración entre el gobierno y el sector privado, existe la oportunidad de impulsar el desarrollo de viviendas asequibles y aliviar las presiones sociales en España".
Estos expertos explican que solo el 2% del parque de viviendas en España se considera asequible, un porcentaje muy por debajo de la media de la Unión Europea, que se sitúa en el 9,3%.
"La demanda de vivienda asequible supera con creces la oferta. Factores como el crecimiento de la población, la migración, la llegada de estudiantes y jóvenes profesionales, así como el aumento de alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb, están agravando la crisis.
En las grandes ciudades, el encarecimiento de la vivienda ha hecho casi imposible que las familias de ingresos bajos y medios puedan acceder a una. Y el mercado del alquiler está sometido a una enorme presión, con precios elevados que obligan a los residentes a trasladarse a las afueras o a otras ciudades", relatan.
CÓMO RESOLVER LA CRISIS
Según Ignacio Alario y Karen Hill, "la inversión en infraestructuras puede contribuir a mitigar la crisis. Los acuerdos de concesión y los modelos de derechos de superficie son soluciones innovadoras para reducir el déficit de vivienda asequible. Estos mecanismos ofrecen una forma sostenible de abordar un problema social urgente, al mismo tiempo que generan oportunidades atractivas para los inversores en busca de rentabilidades a largo plazo".
Los acuerdos de concesión consisten en que las entidades públicas (como los gobiernos locales) conceden a los promotores privados el derecho a utilizar y gestionar terrenos públicos durante un periodo determinado, normalmente entre 30 y 75 años. A cambio, los promotores construyen y gestionan viviendas, a menudo con controles en los precios. Cuando vence el plazo, la propiedad del terreno, y a veces de los edificios, vuelve al propietario original, lo que garantiza un beneficio público a largo plazo.
Por su parte, los acuerdos de derechos de superficie son similares a los de concesión, pero no se limitan a terrenos públicos. Los promotores pueden adquirir el derecho a construir en terrenos privados durante un período determinado, generalmente entre 50 y 99 años. Al finalizar el acuerdo, las estructuras pasan a ser propiedad del dueño del terreno.
"Estos marcos crean un escenario en el que tanto las entidades públicas como los inversores privados salen ganando. Permiten que los terrenos sean accesibles para proyectos de vivienda asequible, al mismo tiempo que conservan la propiedad a largo plazo. Ambos modelos reducen significativamente los costes iniciales al eliminar la necesidad de adquirir terrenos. Esto hace posible el desarrollo de viviendas asequibles en mercados de alta demanda con costes de suelo prohibitivos", detallan.
PROYECTOS DE ÉXITO EN ESPAÑA
Entre los proyectos de este tipo que ya están teniendo éxito en España, estos expertos mencionan el plan 'Vive' de Madrid lanzado por el gobierno regional, para desarrollar 25.000 viviendas de alquiler asequible en los próximos ocho años.
También el plan que desarrolla, de manera similar, el gobierno municipal de Barcelona, que está cediendo terrenos a cooperativas de vivienda bajo acuerdos de derechos de superficie de hasta 99 años.
VENTAJAS DE ESTOS MODELOS
Entre las ventajas de estos modelos de infraestructura de colaboración público-privada, destacan la entrada rentable para los compradores, al eliminarse la necesidad de adquisición de terrenos.
También la estabilidad a largo plazo, porque son acuerdos que abarcan décadas y proporcionan flujos de ingresos predecibles y reducen los riesgos de volatilidad del mercado.
Otra ventaja es su impacto social, porque contribuyen a la estabilidad y la inclusión urbanas al abordar problemas sociales críticos como la falta de vivienda y la desigualdad en el acceso a la vivienda.
Además, destaca su enfoque en la sostenibilidad, porque los proyectos incorporan diseños energéticamente eficientes y servicios comunitarios, lo que mejora su valor a largo plazo y su impacto ambiental.
PRINCIPALES INCONVENIENTES
Entre los retos que afrontan estas soluciones, figuran las complejidades regulatorias, porque las políticas de vivienda varían considerablemente de una región a otra en España, y para sortear estas diferencias se requiere experiencia local. La colaboración con asesores jurídicos experimentados o promotores locales puede agilizar los procesos.
Además, los límites de precios de las viviendas asequibles pueden reducir la rentabilidad. "Los inversores pueden superar este problema integrando componentes de uso mixto, como espacios comerciales o áreas de trabajo compartido, para generar ingresos adicionales", afirman estos expertos.
Por último, señalan la resistencia de la comunidad, porque "los proyectos de viviendas asequibles a veces se enfrentan a la oposición de las comunidades locales. La participación temprana y la comunicación transparente pueden ayudar a generar apoyo al enfatizar los beneficios sociales y económicos de los desarrollos", indican.
