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Subrogaciones y cambios de banco en el IRPF

Si hay una deducción extendida en la declaración de la renta, ésta es la referida a la vivienda habitual y que tiene como protagonista a la hipoteca pero ¿qué pasa cuando cambiamos la hipoteca de banco? ¿afecta la subrogación de la hipoteca al IRPF? ¡Descúbrelo!

La deducción por adquisición de vivienda habitual es una de las más extendidas en la declaración de la renta pero,¿Qué ocurre en el caso de las subrogaciones hipotecarias y los cambios de banco? Varios lectores nos han preguntado ya al respecto y por eso hemos decidido dar respuesta a la cuestión.

El Manual de la Renta de la Agencia Tributaria recoge las deducciones que se pueden practicar por vivienda habitual. De forma general, explica que tienen derecho a deducción “tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados”, siempre que la vivienda se haya comprado con financiación ajena, que la operación se haya cerrado antes del 1 de enero de 2013 y que cumpla con el precepto de vivienda habitual.

Fiscalidad de la subrogacion de la hipoteca en el IRPF

Entre estos elementos deducibles por la compra de vivienda se encuentran:

  • El coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE del 12).
  • Las primas de los contratos de seguro de vida y de incendios, siempre que estén incluidos en las condiciones de los préstamos hipotecarios obtenidos para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
  • Los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente, tales como Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA, gastos de notaría y registro, gastos de agencia, etc.

El documento no hace alusión directa al caso de subrogación hipotecaria o de cancelación y constitución de una nueva hipoteca. ¿Qué ocurre en la renta cuando cambias la hipoteca de banco? Conviene recordar que la subrogación de la hipoteca implica un cambio en las condiciones del préstamo, bien en el tipo de interés o en el plazo de amortización, que generalmente se traduce en un cambio de banco. Dicho de otra forma, se lleva la hipoteca a otra entidad para disfrutar de mejores condiciones.

En estos casos, Hacienda remite a las deducciones generales por vivienda. Dicho de otra forma, podrán deducirse los gastos de registro, notaría y otras gestiones derivados del cambio de banco, que se sumarán a los pagos realizados por la cuota de la hipoteca para dar con la base imponible sujeta a deducción. Y es que para la Agencia Tributaria, el hecho de modificar las condiciones de la hipoteca o la entidad que la concede no altera la deducibilidad de las cantidades destinadas durante el ejercicio fiscal a la adquisición de la vivienda habitual. Es importante insistir en esto ya que la AEAT es tajante.

Sólo formarán parte de la base de deducción los importes efectivamente utilizados para adquirir la vivienda que tenga la consideración de habitual según la Ley del IRPF. No es deducible por tanto cualquier otro concepto diferente.

¿Y las comisiones? Las comisiones por subrogación o novación, cancelación también se pueden incluir como gastos deducibles siempre que no supongan un aumento del capital concedido. En este sentido, lo que Hacienda no permite es desgravar por ampliaciones de capital -esto no se puede hacer mediante una subrogación, sino una novación- ya que entiende que ese dinero adicional no se destina a la compra de la vivienda, al ser su concesión posterior a la hipoteca.

La cifra para saber si lo estás haciendo bien o mal en tu vida. Puedes calcularla aquí.

Cuánto desgravas por tu hipoteca subrogada

La deducción de la hipoteca subrogada es la misma que la de la desgravación de la vivienda no subrogada y está sujeta a las mismas normas. Esto quiere decir que sólo podrán deducir las compras anteriores al 1 de enero de 2013 y que lo harán por la suma de las cuotas de la hipoteca, seguros asociados y comisión de subrogación en este caso.

La base máxima deducible se mantendrá en los 9.040 euros, tanto para las declaraciones individuales como conjuntas. Es decir, sólo se podrá deducir el 15% de las cantidades aportadas hasta los citados 9.040 euros, el resto del dinero invertido no estará sujeto a deducción. En este sentido, cabe destacar que en el caso de los matrimonios, si optan por hacer la declaración individual cada uno de los cónyuges podrá deducir sobre la base  9.040 euros, mientras que si la hacen conjunta sólo podrán desgravar esa cifra entre ambos. 

Imagen – Centurion Studio en Shutterstock

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