La declaración de la renta contempla la posibilidad de practicar una deducción por alquiler de vivienda habitual tanto para el inquilino como para el arrendador. Sin embargo, con el fin de evitar el fraude Hacienda prevé una serie de restricciones cuando el alquiler se lleva a cabo entre familiares, tanto si media contrato como si no.
La Ley de IRPF también prima el alquiler de pisos, tanto para los inquilinos como para los caseros. En el caso de estos últimos, establece una serie de gastos y reducciones que pueden aplicar a los rendimientos que obtienen por el alquiler. Dicho de otra forma, pone a su disposición herramientas para que el dinero que deben declarar en concepto de alquiler como rendimientos de capital inmobiliario sea menor.
Con carácter general el arrendador podrá desgravar por el alquiler cualquier gastos que deba satisfacer para poder alquilar la vivienda. Sin embargo, si concretamos un poco más, los dispendios que realmente se pueden incluir dentro de esta lista serían los siguientes:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda. Dicho de otra forma, los intereses de la hipoteca.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…).
- Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, por ejemplo, así como los gastos de comunidad.
- Gastos por la formalización del arrendamiento.
- Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
- Gastos de conservación y reparación. En este punto conviene concretar que a efectos fiscales la conservación y reparación se entiende como la sustitución de un bien deteriorado por otro de similares características y calidades. Así, por ejemplo, si cambiamos las ventanas y ponemos un acristalamiento mejor que el que había, no se entenderá como conservación y reparación, sino como mejora.
- Gastos de servicios y suministros.
- La amortización del inmueble y los bienes que contenga (será del 2% o del 1,10% del valor de construcción por el desgaste del mismo, lo que no incluye el suelo. Este valor se puede ver en el recibo del IBI).
- Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
- Las primas de contratos de seguro de la vivienda.
De todos estos gastos habrá que conservar el consiguiente justificante. Estos gastos se restarán del beneficio que se obtiene del alquiler y sobre esta cantidad se llevarán a cabo las posibles reducciones, del 60% con carácter general y del 100% para menores de 30 años cuyos ingresos superen el 70% del IPREM. Esto dará lugar al rendimiento neto reducido, que será la bases sobre la que haya que pagar impuestos. De esta forma y a efectos prácticos los impuestos que se pagan por alquilar un piso con relativamente bajos.
Un alquiler mínimo
En este sentido, podría pasar que los gastos superasen los ingresos si, con el alquiler, no se consiguen cubrir los costes o que el rendimiento fuese prácticamente cero. Hacienda entiende que esta es una posibilidad real y así la contempla, sin embargo, también es consciente de las posibles trampas que pueden darse cuando se alquila la vivienda a familiares. Por eso, para estos casos establecer una norma especial que, entre otras cosas, le sirve para asegurarse que el arrendador pagará efectivamente los mismos impuestos por alquilar su casa que cuando está vacía y debe abonar lo que se conoce como una imputación de renta.
El cálculo se realiza normalmente, pero si el rendimiento neto (lo que ganamos por el alquiler menos los gastos y las reducciones) es menor que si el piso estuviese vacío, habrá que declararlo de forma distinta, como una imputación de renta. Seguro que muchos se están preguntando cómo puede ser. Esto es así porque Hacienda entiende que un piso vacío y sin alquilar a nuestro nombre y que no sea nuestra vivienda habitual nos está generando una renta mínima que nos imputa, es decir, nos suma en la declaración de la renta. Esta imputación de renta inmobiliaria será del 2% del valor catastral si este no ha sido revisado o del 1,1% si ha sido revisado. Esta será la cantidad mínima que habrá que pagar en forma de impuestos por el piso cuando se alquila a un familiar.
Conviene aclarar que se entiende por familiar a efectos del alquiler a parientes, incluidos los afines, de hasta tercer grado.
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