El alquiler con opción de compra es una fórmula habitual en operaciones inmobiliarias, especialmente en contextos de inversión y gestión patrimonial. Sin embargo, es importante conocer su tratamiento en el IVA, en particular cuando las viviendas no se destinan a uso propio, sino al alquiler a terceros.
Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), de 19 de junio de 2025, aclara esta cuestión y fija un criterio relevante para empresas, profesionales y autónomos del sector inmobiliario. Aquí lo vemos en detalle.
Qué dice la ley del IVA sobre el alquiler de viviendas
La Ley del IVA establece que determinadas operaciones vinculadas a viviendas pueden beneficiarse del tipo de IVA reducido del 10%. Este tratamiento fiscal favorable está pensado, principalmente, para facilitar el acceso a la vivienda.
No obstante, el tipo reducido no se aplica de forma automática por el mero hecho de que el inmueble tenga carácter residencial. La normativa exige analizar el destino real de la vivienda y el uso que hace de ella el destinatario de la operación.
IVA en el alquiler con opción de compra: la duda habitual
En el alquiler con opción de compra, el arrendatario paga cuotas periódicas y mantiene la posibilidad de adquirir el inmueble en el futuro. La duda surge cuando ese arrendatario no vive en la vivienda, sino que la alquila a terceros.
En estos casos, muchos contribuyentes se preguntan si puede aplicarse el IVA reducido del 10% en el alquiler por opción a compra o si, por el contrario, debe aplicarse el tipo general del 21%.
El caso analizado por el TEAC
La resolución del TEAC analiza un arrendamiento financiero con opción de compra sobre un inmueble compuesto por viviendas y locales. El arrendatario no destina las viviendas a residencia propia, sino que las subarrienda a terceros como parte de su actividad económica.
La Administración tributaria aplica desde el inicio un tipo de IVA del 21% sobre el alquiler con opción a compra, al considerar que no se cumplen los requisitos para el tipo reducido. El contribuyente solicita la devolución del IVA, defendiendo que las viviendas tienen finalidad residencial.
Por qué Hacienda rechaza el tipo reducido del 10%
La Agencia Tributaria considera determinante el destino efectivo del inmueble. En este caso, el arrendatario no utiliza la vivienda para cubrir una necesidad propia, sino que obtiene un rendimiento económico mediante el alquiler.
Desde este enfoque, el arrendamiento deja de tener como finalidad directa el uso como vivienda y pasa a integrarse en una actividad empresarial de arrendamiento, lo que excluye el tipo reducido del IVA.
El criterio del TEAC sobre el tipo de IVA aplicable
El TEAC confirma íntegramente el criterio de la Administración. Recuerda que los tipos reducidos del IVA son excepcionales y deben aplicarse de forma estricta, tal y como ha señalado reiteradamente el Tribunal Supremo.
No basta con que la vivienda sea objetivamente apta para uso residencial. Es imprescindible que el arrendamiento se destine de forma directa y exclusiva a vivienda del propio arrendatario.
El subarrendamiento cambia el tratamiento fiscal
Uno de los puntos clave de la resolución es el efecto del subarrendamiento. Cuando el arrendatario cede la vivienda a terceros, se rompe el vínculo entre la operación inicial y el uso como vivienda propia.
El subarrendamiento se considera una cesión onerosa independiente, incompatible con la aplicación del tipo reducido del 10%. A efectos del IVA, lo relevante es la relación entre arrendador y arrendatario, no el uso final por parte de terceros.
¿Importa que los inquilinos vivan en la vivienda?
El TEAC deja claro que no es relevante que los subarrendatarios utilicen efectivamente la vivienda como residencia habitual. Este hecho no altera el análisis fiscal.
Lo determinante es que el destinatario directo del arrendamiento no satisface su necesidad de vivienda, sino que explota el inmueble económicamente.
El arrendamiento financiero no cambia el criterio
La resolución también aclara que el hecho de que exista una opción de compra no modifica el tratamiento del IVA durante la fase de arrendamiento.
Mientras la opción no se ejerza, debe analizarse el uso efectivo del inmueble en ese periodo. El componente financiero o la expectativa de compra futura no justifican la aplicación del tipo reducido.
Qué implica esta resolución para empresas y autónomos
Desde un punto de vista práctico, el pronunciamiento del TEAC aporta seguridad jurídica. Las empresas y profesionales que utilicen viviendas en alquiler con opción de compra para subarrendarlas deben asumir la aplicación del 21% de IVA en las cuotas.
Este criterio obliga a revisar la planificación fiscal de muchas operaciones inmobiliarias y a evitar riesgos en la aplicación indebida del tipo reducido.
Conclusión: cuándo se aplica el 21% de IVA
En resumen, el tipo reducido del 10% no es aplicable en el alquiler con opción de compra cuando el arrendatario no utiliza la vivienda como residencia propia, sino que la destina al alquiler a terceros. Aunque el inmueble sea residencial y esté habitado como vivienda, el IVA aplicable será el 21%, al tratarse de una actividad económica de arrendamiento. Un criterio claro que refuerza la interpretación restrictiva del IVA en el sector inmobiliario.
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