Hasta cuándo puedo reclamar lo que el banco cobró de más por una hipoteca abusiva
El Ministerio de Consumo ha avisado de que el plazo acaba en enero, pero no en todos los casos
El Ministerio de Consumo ha advertido, a través de su cuenta oficial en Twitter, de que el plazo de reclamación de la devolución de los gastos que el banco cobró de más en una hipoteca con cláusulas abusivas acaba en la mayoría de los casos el próximo 21 de enero de 2021. Sin embargo, es una fecha sobre la que no hay ninguna certeza, ya que no existe una ley específica sobre el plazo para reclamar por estos gastos.
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Según explica el Ministerio en una nota informativa, en diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictaminó que aquellas cláusulas en contratos de préstamo hipotecario que hiciesen recaer sobre el prestatario todos los gastos de constitución de una hipoteca debían ser consideradas abusivas.
En estos supuestos, al tenerse las cláusulas por no puestas en el contrato, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha entendido que los gastos hipotecarios deberían repartirse entre las partes de acuerdo con la normativa que estuviese vigente al efecto en el momento en que se constituyó la hipoteca.
El plazo para solicitar la devolución de gastos derivados de una cláusula declarada abusiva es de cinco años, plazo que, de acuerdo con el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, no podría comenzar a computar hasta que la persona afectada pudiese haber tenido conocimiento razonablemente del carácter abusivo de la cláusula en cuestión. En relación con la cláusula de gastos ya declarada abusiva (la que incluye los gastos de gestoría, registro de la propiedad y notaría, así como el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD), se puede entender que se pudo tener conocimiento del carácter abusivo de la misma desde el momento que se hizo pública la Sentencia del Tribunal Supremo, el 21 de enero de 2016. Es por ello, por lo que desde Consumo se señala el 21 de enero de 2021 como fecha máxima para poder reclamar.
Sin embargo, el Tribunal Supremo no especifica hasta cuándo podemos reclamar la devolución de ese dinero. Además, no existe una ley específica sobre el plazo para reclamar por estos gastos, destacan desde el comparador financiero HelpMyCash, quienes se agarran a las normativas genéricas sobre los procesos de reclamación: según el artículo 1.301 del Código Civil, es de cuatro años a contar desde "la consumación del contrato", mientras que, según el artículo 1.964 del Código Civil, es de cinco años a contar "desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación".
De esta manera, existen varias interpretaciones para fijar cuánto tiempo hay para poder reclamar la devolución de las costas asociadas a la constitución del préstamo hipotecario. Una es que el plazo es de cuatro años a contar desde el fin del plazo de la hipoteca; otra, que es de cinco años a contar desde las sentencias del Tribunal Supremo que establecen la abusividad del cobro de estos gastos. Ahora bien, explican que, como ha habido varias sentencias, ese plazo podría empezar a correr a partir de la fecha de cada una de ellas. Eso sí, para saber cuál de todas ellas es la correcta, tendremos que esperar a que el Tribunal aclare, en una nueva sentencia, hasta cuándo se pueden recuperar los gastos de formalización de un préstamo hipotecario.
El 23 de diciembre de 2015 fue la fecha de la primera sentencia sobre este caso, por tanto, tendríamos hasta el 23 de diciembre de 2020 para reclamar, un plazo que ya habría prescrito. El 21 de enero de 2016 fue cuando el Tribunal Supremo publicó esa sentencia, con lo que tendríamos hasta el 21 de enero de 2021 para reclamar los gastos de hipoteca. El 24 de enero de 2019, fue cuando el Tribunal Supremo estableció qué costas podía recuperar el cliente, por lo que aquí habría hasta el 24 de enero de 2024 para interponer la reclamación. Finalmente, el 26 de octubre de 2020 es cuando especificó que puede recuperarse el 100% de la gestoría. En este caso, el plazo acabaría el 26 de octubre de 2025.
¿CÓMO RECLAMAR?
En primer lugar, y tras reunir la información necesaria, principalmente las facturas relacionadas con los gastos a reclamar, se recomienda presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o el Defensor del Cliente de la entidad que otorgó el préstamo hipotecario.
La entidad debe responder a la reclamación en un plazo máximo de un mes. En el caso de que no respondan a la reclamación o el consumidor no esté conforme con la respuesta recibida, la vía más efectiva para la recuperación de los importes pagados es la vía judicial. Como alternativa a la vía judicial, el consumidor puede presentar la reclamación ante el Sistema Arbitral de Consumo. No obstante, este sistema alternativo para la resolución de conflictos de consumo se basa en la voluntad expresa de las partes, de manera que en el momento que la entidad financiera rechaza adherirse a este sistema de arbitraje el expediente se archiva.
Por otra parte, independientemente de las opciones anteriores, si el consumidor considera que la entidad financiera ha incurrido en infracción de la normativa de consumo, como es la potencial inclusión de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, podrá presentar una denuncia ante los órganos administrativos de consumo de su Comunidad Autónoma para la incoación, en su caso, de un posible expediente sancionador a la entidad financiera, teniendo en cuenta que no implica la devolución al interesado de los importes que hubiera abonado.
¿QUÉ GASTOS RECLAMAR?
Todos los gastos de constitución hipotecaria que estuviesen incluidos en la cláusula abusiva y que hubiesen sido abonados por el consumidor en concepto de gastos de gestoría, de registro de la propiedad y notaría, así como el impuesto AJD, teniendo en cuenta los varios criterios.
Los gatos de gestoría recaen íntegramente sobre el prestamista desde el 16 de junio de 2019, sin que existieran previsiones legales al efecto de forma previa; los gastos de registro recaen sobre el prestamista, al ser el sujeto a favor de quien se inscribe o anota el derecho; los gastos de notaría recaerían a partes iguales entre prestatario y prestamista hasta el 15 de junio de 2019 y, a partir de esa fecha, el arancel notarial de la escritura del préstamo hipotecario recae de forma exclusiva sobre el prestamista, mientras que los de las copias los asumirá quien las solicite; el impuesto AJD recae sobre el prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre del 2018, y sobre el prestatario en caso contrario.
Por su parte, la comisión de apertura podrá ser objeto también de reclamación cuando la entidad financiera no pueda acreditar que hubiera informado de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponden con un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.
