Seis claves para evitar riesgos al vender la vivienda habitual para comprar otra
La demanda de vivienda de reposición es ahora el principal motor del mercado residencial en España
Poner a la venta la vivienda habitual no es un proceso exento de riesgos. De hecho, una transacción de este tipo está condicionada por la venta del primer inmueble, el cambio o la contratación de una nueva hipoteca o algunos costes adicionales. Pese a esto, la demanda de vivienda de reposición es en estos momentos el principal motor del mercado residencial en España.
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Como explican los expertos de Solvia, la razón principal es que muchos jóvenes, potenciales compradores de un primer inmueble en propiedad, han visto estos últimos meses cómo sus finanzas personales se han deteriorado ante la incertidumbre provocada por la pandemia y, por otra parte, muchas personas con su residencia en propiedad, a raíz del confinamiento y del previsible ajuste de precios en el mercado inmobiliario, se han lanzado a buscar un nuevo hogar que se adapte mejor a sus necesidades.
Ante esto, es necesario conocer de antemano qué pasos hay que seguir, qué posibilidades existen a la hora del traspaso o cuáles serán los costes que deberán asumir. Para ellos, recomiendan hacerse seis preguntas.
¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario? Conviene conocer la horquilla de precios y plazos de venta correspondientes al barrio de la vivienda que se desea vender. Se recomienda estudiar también la previsión de la evolución del valor de los inmuebles para los próximos meses, por si interesa esperar.
¿Cómo vender una casa si todavía se está pagando una hipoteca? En este caso, los expertos creen que lo mejor es vender primero, cancelar la deuda y solicitar un nuevo crédito hipotecario para hacer frente a la compra de la nueva casa. Si se cuenta con la capacidad adquisitiva necesaria, está la opción de solicitar una nueva hipoteca y asumir el cargo de las dos al mismo tiempo hasta que la venta llegue a buen término. Otra posibilidad es contratar una hipoteca puente, que permite cambiarse de un inmueble a otro sin haber vendido el anterior y sin necesidad de ahorros. Finalmente, existe la alternativa de negociar con el banco una subrogación, mediante la cual la hipoteca de ese inmueble pasará a estar a nombre del nuevo propietario.
¿Es mejor vender primero o esperar a haber encontrado la nueva vivienda? Si no se tiene hipoteca previa, lo ideal es poder hacerlo todo a la vez, es decir, encontrar el comprador adecuado y dar con la vivienda ideal a adquirir, todo al mismo tiempo. Para conseguirlo, se puede intentar pactar en el contrato de arras el cierre final de la venta en un plazo determinado. Se recomienda solicitar un plazo de entre cuatro y seis meses. Si esto no es posible y se cuenta con los ahorros suficientes para hacer frente a la nueva compra, se puede pedir un crédito hipotecario y, una vez saldada la venta de la vivienda actual, liquidar la deuda.
¿Cómo planificar correctamente la venta del inmueble? Es un asunto que requiere factores como: búsqueda de un buen intermediario que ayude y asesore durante el proceso, la realización de posibles reformas o arreglos que ayuden a revalorizar el inmueble, reunir toda la información y documentación que puedan solicitar los interesados (planos del inmueble, escritura de la vivienda, certificado de la comunidad de propietarios, certificado de eficiencia, realizar buenas fotografías de la casa o tasar correctamente el inmueble.
¿Cómo afectará la venta de la vivienda a la declaración del IRPF? Como se trata de un caso de reinversión de la vivienda habitual, ya que se destina la totalidad o parte del dinero obtenido por la venta del inmueble habitual a la compra de un nuevo hogar, se estará exento de hacer frente al impuesto de compraventa, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición del nuevo inmueble. En caso de que la cantidad reinvertida en la compra sea inferior a lo que se ha obtenido en la venta, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia obtenida que se corresponda con la cantidad que se haya utilizado para la compra de la nueva vivienda.
¿Qué otros gastos supone vender un inmueble para comprar otro? Aparte del impuesto a la compraventa, está el Impuesto a la Plusvalía Municipal, escritura de compraventa al vender el inmueble, gastos derivados de la posible liquidación de la hipoteca en curso, comisión inmobiliaria, petición de certificados o información relativa a la vivienda que se quiere vender, gastos procedentes de la compra de la nueva casa, impuestos de transmisión de vivienda por la compra, posible necesidad de constituir una nueva hipoteca, gastos de mudanza o, si procede, realización de reformas en la nueva vivienda.
