Ganadores y perdedores del inmobiliario europeo: ¿cómo ve BofA a Merlin y Colonial?

Entre las principales conclusiones está que el sector inmobiliario se encuentra en la línea divisoria: "Es sensible a los tipos de interés, genera efectivo y es cada vez más relevante como reserva de valor terminal en un mundo donde las ventajas competitivas se ven erosionadas por la inteligencia artificial (IA)".

"Es probable que este ciclo no se defina por los impagos, sino por el acceso a la financiación y la credibilidad operativa. La durabilidad de los alquileres importa más que las narrativas de rentabilidad. Los temores a una crisis de refinanciación se han disipado, dando paso a una preocupación más matizada en torno a la volatilidad de los tipos de interés, la profundidad de la financiación y el coste de la flexibilidad", señalan.

Además, creen que el sector inmobiliario ya no es un bloque monolítico. "Los activos de primera categoría, que generan ingresos seguros, atraen capital incluso cuando el mercado secundario lucha por mantener su relevancia. Con una oferta limitada y un apoyo fiscal finito, los equipos directivos están volviendo a los principios básicos: flujo de caja, calidad de los inquilinos y flexibilidad. El resultado es un ciclo más marcado, no uno roto. Se perdonan menos errores, se financian menos modelos débiles y el número de ganadores es menor".

Noticia relacionada

Bankinter 'compra' el inmobiliario cotizado ante un 2026 "favorable" con "vientos de cola"

En este contexto, a la hora de apuntar los ganadores y los perdedores, destacan que las implicaciones para el sector inmobiliario varían según las clases de activos, siendo las oficinas las más vulnerables.

"La consolidación de flujos de trabajo impulsada por IA, la reducción del espacio de back-office y los mayores requisitos de flexibilidad intensifican la continua huida hacia la calidad. Las oficinas nuevas/renovadas que cumplen con los criterios ESG seguirán superando a las propiedades más antiguas en medio de la disrupción que la IA está causando en el espacio", mientras que, por el contrario, la IA actúa como un impulso estructural para los centros de datos, la logística y (indirectamente) el comercio minorista y residencial.

"Los centros de datos se encuentran en el epicentro: la demanda podría aumentar un 50% para 2026 a medida que los hiperescaladores aumenten su capacidad. El sector logístico se beneficia de la automatización, la robótica con IA y la relocalización de la producción industrial. El sector residencial sigue siendo el más estable, respaldado por la demanda demográfica y la oferta limitada. El sector minorista, por su parte, experimenta una estabilización a medida que la IA mejora la integración omnicanal y el análisis operativo", indican.

Respecto a las compañías, sobre Merlin Properties comentan que se centra en escalar su plataforma de centros de datos, con 112 MW ya alquilados o prealquilados y aproximadamente el 80% de la capacidad contratada vinculada a cargas de trabajo de IA, respaldada por acuerdos a largo plazo con plazos obligatorios de 10 años y aumentos anuales del 2%-3%.

Como explican, la dirección enfatiza una estrategia energética basada en el acceso directo a la red, PPA híbridos de energías renovables y estructuras de autoconsumo como el proyecto eólico-solar-batería Zaragoza, que logra un autoconsumo de aproximadamente el 86% y reduce materialmente los costes de energía para los clientes. Los activos de la Fase 3 están totalmente alimentados y autorizados para comenzar en seis meses, respaldados por acuerdos detrás del medidor y marcos regulatorios flexibles que aseguran el suministro de carga base.

"Merlin tiene planificado un ABB con una fuerte participación interna esperada, seguido de deuda para financiar el desarrollo. Se espera que el crecimiento del FFO comience en 2027 y se acelere significativamente hasta 2028, a medida que la Fase 2 se estabilice en 2030 y la Fase 3 en 2032. La administración también continuará reciclando hasta el 1% del GAV anualmente (aproximadamente 100-120 millones de euros) de los activos tradicionales para autofinanciar las renovaciones, mientras mantiene intacta la cartera de rendimiento diversificada para mitigar los riesgos de sincronización del flujo de caja inherentes al desarrollo de centros de datos a varios años", afirman.

Estratégicamente, Merlin espera que los centros de datos representen aproximadamente el 65% de los ingresos una vez que estén completamente estabilizados, respaldados por una fuerte demanda impulsada por la IA, un inquilino hiperescalador en tres ubicaciones y crecientes compromisos de operadores especializados como NeoCloud.

"Los activos tradicionales siguen siendo un componente estabilizador con un crecimiento de alquileres de un solo dígito en términos de alquileres por planta, particularmente en mercados de oficinas como Barcelona, ​​Madrid y Lisboa, donde la dinámica de reconversión continúa respaldando la ocupación y los alquileres. Algunos inversores anticipan una ampliación de capital antes de la Junta General de Accionistas, amparada en las autorizaciones existentes y en consonancia con los planes de financiación", añaden.

En general, ven que la compañía "mantiene su posición para un crecimiento compuesto plurianual, equilibrado por la disciplina financiera, desinversiones moderadas en activos no estratégicos y una estrategia energética diseñada para asegurar la competitividad a largo plazo en cargas de trabajo intensivas en IA".

Con una recomendación de 'compra' y un precio objetivo de 18 euros, los analistas fijan los riesgos al alza en una inflación/indexación mayor de lo esperado que impulse el crecimiento de los alquileres, en un mayor margen en los proyectos de centros de datos y logística y en un rendimiento más sólido de la cartera de oficinas. Mientras, los riesgos a la baja son una mayor caída del valor de los activos en el sector minorista y de oficinas de lo previsto, unos costes de construcción y materiales superiores a los esperados y un mayor deterioro de la economía española.

Por su parte, sobre Colonial dicen que la atención de los inversores se centra en las tendencias del mercado de oficinas del distrito financiero de París, la estrategia de reciclaje de capital y, especialmente, en los detalles sobre el uso de los fondos. La estrategia de Colonial sigue basándose en dos pilares: "El reciclaje de capital y la creación de valor integrada en el programa Alpha X, que continúa siendo el principal motor del crecimiento del BPA a medio plazo".

Además, la compañía avanza en su programa de desinversiones de 500 millones de euros, del que ya se ha ejecutado aproximadamente la mitad, con tasas de capitalización iguales o inferiores al 4%, en consonancia con la estrategia de vender activos maduros cuyas TIR son inferiores al 5%.

"Este reciclaje de activos puede utilizarse para fortalecer el balance mediante la reducción del apalancamiento cuando sea apropiado, para financiar nuevas inversiones que superen el coste del capital en las condiciones actuales del mercado o, en ausencia de tales oportunidades, para devolver capital a los accionistas. La dirección reconoce que, en las condiciones actuales del mercado, la recompra de acciones puede ofrecer una buena rentabilidad en comparación con otros usos del capital, de ahí su reciente programa de recompra de acciones por valor de 50 millones de euros", exponen.

En este caso, con una recomedación de 'infraponderar' y un precio objetivo de 5,2 euros, los riesgos al alza son una mayor demanda de oficinas que resulta en una tensión estructural prolongada de los alquileres que hace que el rendimiento de la inversión baje y una mejor perspectiva de la economía española y el mercado laboral también podría llevar a una mayor demanda de oficinas y crecimiento de los alquileres. Por contra, los riesgos a la baja son el aumento de las tasas de desocupación en el CBD de Madrid y Barcelona y la incapacidad de alquilar o lograr alquileres más bajos en el gran proyecto de desarrollo Méndez Álvaro Madrid (entrega en el primer semestre de 2024) lo que lleva a la pérdida de ingresos y ganancia de NAV de este proyecto, concluyen.