Neinor eleva la oferta a 24 € y activa una segunda OPA obligatoria sobre Aedas Homes (valoración)
La operación entre Neinor Homes y Aedas Homes entra en una nueva fase tras la decisión de Neinor de lanzar una segunda OPA dirigida a los minoritarios a un precio de 24,0 €/acción, un 12,5% superior a la oferta inicial. El movimiento llega tras las consideraciones de la CNMV sobre el concepto de “precio equitativo” y puede redefinir el desenlace corporativo del sector inmobiliario español.
Contexto regulatorio y motivo de la segunda OPA
Según el analista Javier Díaz (Renta 4), la nueva oferta nace de la interpretación de la CNMV sobre el artículo 9.4.c del RD 1066/2007, dado que el precio acordado inicialmente con Castlelake (21,335 €/acción) quedó por debajo del rango de cotización de Aedas el 13 de junio de 2025 (24 €/acción ajustado por dividendo).
- La primera OPA fue voluntaria y a precio libre (21,335 €).
- Si los minoritarios aceptan menos del 50%, Neinor está obligada a lanzar una OPA obligatoria a precio equitativo.
- Ese precio equitativo queda fijado en 24 €/acción, que corresponde al límite inferior del rango del 13 de junio tras ajustes.
Renta 4 destaca que la CNMV sí considera aplicable el artículo 9.4.c, lo que fuerza esta mejora de precio y altera el marco de la operación.
Impacto financiero para Neinor y valoración operativa
- La nueva oferta encarece la operación en 24,4 millones € (+2,6%).
- El precio medio ponderado se eleva a 21,89 €/acción (vs 21,335 € previo).
- El descuento frente al NAV 2024 de Aedas pasa del -27,8% al -26,1% (aún dentro de rangos históricos del sector).
- Renta 4 estima un impacto negativo del -1,4% en Neinor por el encarecimiento relativo.
Los objetivos anunciados por Neinor no cambian: TIR >20%, múltiplo de 1,8x y ROE entre 15%–20%, lo que según el analista podría interpretarse como una guía conservadora.
Implicaciones para minoritarios y recomendación
El precio ofrecido a los minoritarios (24 €) se sitúa prácticamente en línea con el valor teórico ajustado por dividendo (27,15 € comparado con un P.O. de Renta 4 de 27,60 €). Puntos destacados:
- Para excluir Aedas, Neinor necesitará ahora un 90% de aceptación en la segunda OPA (vs 50% previo).
- Renta 4 considera la oferta suficiente para alcanzar ese umbral.
- La mejora del +12,5% reduce incertidumbre jurídica y de “precio equitativo”.
Recomendaciones de Renta 4
- Neinor Homes: Reiteran SOBREPONDERAR con precio objetivo de 21,10 €.
- Aedas Homes: Recomiendan ACUDIR A LA OPA (cambian desde “Mantener”).