Vuelco en el mercado hipotecario: factores por los que los préstamos vuelven a encarecerse
Tras alrededor de un año y medio de abaratamiento, ¿se acabó la era de las hipotecas baratas?
Cambio de ciclo en el escaparate hipotecario. Tras alrededor de un año y medio de abaratamiento, los préstamos para la compra de vivienda vuelven a encarecerse. ¿Los culpables? Principalmente dos factores: el estancamiento de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y su consecuente repunte del euríbor. ¿Se acabó la era de las hipotecas baratas?
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Entre finales de 2023 y la primera mitad de 2025, se vivió una era claramente favorable a los potenciales clientes, puesto que los bancos abarataron sensiblemente sus ofertas. Pero la situación ha dado un vuelco en este último tramo del año.
Como explica el analista hipotecario del comparador HelpMyCash, Miquel Riera, el anterior ciclo de rebajas se produjo por los recortes de tipos que llevó a cabo el BCE.
"Entre 2022 y 2023, este organismo subió sus intereses para contener la inflación de la zona euro. Una vez cumplido su objetivo, los rebajó para impulsar la economía de la región, lo que llevó a muchos bancos a abaratar sus hipotecas. El euríbor siguió la misma tendencia ya que representa el interés medio al que los principales bancos se prestan dinero entre sí y, por lo tanto, depende mucho de los tipos del BCE", afirma.
Como este índice se desplomó a partir de finales del 2023, los hipotecados a tipo variable disfrutaban de rebajas en sus cuotas tras la revisión de su interés, que está ligado a esta referencia. Pero el último trimestre de 2025 supone un punto de inflexión. "El BCE considera que sus tipos han alcanzado un punto de equilibrio que permite mantener controlada la inflación e impulsar la economía de la eurozona. Y por este motivo, la inmensa mayoría de las previsiones apuntan a que no volverán a bajar durante lo que queda de año", añade.
El nuevo escenario afecta tanto a las hipotecas que comercializan los bancos como a aquellas que ya están firmadas y tienen un interés variable. En el caso de las primeras, como las entidades ya no prevén más recortes de tipos, no tienen incentivos para abaratar sus ofertas hipotecarias. Y algunas, de hecho, empiezan a aumentar sus intereses para ganar algo de margen, especialmente aquellas que cuentan con una cuota de mercado importante. Y en todos los casos, las mayores subidas se han producido en las hipotecas fijas de estas entidades.
En cuanto a las hipotecas ya firmadas, el cambio de tendencia afecta a las de tipo variable. El último valor mensual del euríbor, del 2,187% en octubre, es superior al registrado seis meses antes (2,143%). Por ello, en los contratos revisados semestralmente, las cuotas a pagar ya empiezan a subir. Cabe destacar que este encarecimiento tras una revisión no se producía desde noviembre de 2023.
¿MOMENTO DE PASARSE AL TIPO FIJO?
La recomendación desde el comparador es que si una persona se plantea pedir una hipoteca, tramite la solicitud cuanto antes, puesto que si espera más de la cuenta es más que probable que el banco le ofrezca un interés más alto.
No obstante, se aconseja pedir la hipoteca a varios bancos a la vez. De este modo, el solicitante podrá comparar varias opciones y le resultará más sencillo negociar unas mejores condiciones: un interés más bajo, menos productos asociados o comisiones. Para así presentar la mejor oferta obtenida al resto de entidades y regatear hasta conseguir una buena contraoferta.
Pero, ¿qué pasa con los que tienen ya una hipoteca variable? Para aquellos que quieran ganar estabilidad, este puede ser un buen momento para pasarse al tipo fijo. Los bancos aún ofrecen intereses fijos competitivos, incluso por debajo del euríbor. Eso sí, como en el caso anterior, conviene completar el cambio lo antes posible, ya sea mediante un pacto con el propio banco o con el traslado del préstamo a otra entidad.
Además, si prefieren pagar una cuota estable, tienen la opción de convertir su interés en fijo mediante un pacto con su propio banco (novación), el traslado a otra entidad (subrogación de acreedor) o la contratación de un préstamo hipotecario nuevo para cancelar el suyo. El proceso es parecido al de contratar una hipoteca nueva, pero sin tener que preocuparse por el vencimiento de un potencial contrato de arras.
Aunque a medio y a largo plazo es imposible hacer predicciones, dado que todo dependerá de factores tan impredecibles como la evolución de la economía y del consumo de la eurozona o del desarrollo de conflictos bélicos o políticos. Pero si se atiende a los valores históricos del euríbor, se puede afirmar con certeza que este índice experimentará tanto subidas como bajadas en las próximas décadas.
